[스크랩] Re:(질문)임대인의 동의 없는 임대아파트의 전대-전차 관계 시 명도??
임대아파트에 대해 질문 하나 드립니다.
-->제가 알고 있는 범위내에서 답변합니다. 더 자세한 사항은 관련된 사람의 조언을 받기 바랍니다.
1. 전대인-대항력 없음, 확정일자, 배당 신청한 700만원 소액임차인
전차인-대항력 있음, 확정일자는 미상이나 배당 신청한 700만원 소액임차인
-제가 알기로는
(임대인의 동의 얻지 않고 전차-전대 관계)에는 전대인이 배당 신청한 700만원을 받을 수 있고 전차인은 대항력도 없고 배당금도 못 받고 낙찰자가 인수해야 할 700만원도 없는 것인데 맞는지요? (전차인은 전대인에게 받음)
-->임차인은 임대인의 동의없이 전대를 하지 못하며 이로서 전차인은 불법 점유자로서 임대인에게 대항할 수 없습니다. 그러나 임대인의 동의를 얻지 않은 전대차 계약이라도 당사자(전대인.전차인)사이에서는 유효하며 전차인은 임차권을 취득합니다. 따라서 님의 질문은 맞습니다.
-(임대인의 동의를 얻고 전차-전대 관계)일 때는 전대인의 권한을 승계한 전차인이 700만원 받고 대항력 있는 거라고 알고 있는데 맞는지요? 이럴 경우에는 임차인에게 기존 임료로 2년 더 임대하여야 합니까? 만약 전대인이 대항력 있을 경우에도 낙찰자가 책임지는 것은 없는 것인지요?
-->임대인의 동의있는 임차물을 전대하였을때에는 전차인은 임대인에게 차임을 직접 지급하도록 되어 있으며 임대인은 간접 점유자로서 임차인 또는 전차인 어느 일방에게 차임을 청구할 수 있습니다. 또한 임대인과 임차인이 합의로 임대차 계약을 종료한 경우라도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다.
상기의 내용은 민법상 임대차의 내용입니다.
님의 경우와 같이 부도난 임대 아파트의 경우 대부분 임대인의 동의없이 전대차가 행해지며 임대인이 동의하는 경우라면 전대차 계약이 아니고 임대차 계약을 해지하고 새로운 임차인과 임대차 계약을 하겠지요...부도난 임대아파트의 특성상 기존의 임차인은 사정상 주거를 이전하여야 함에도 불구하고 경매로 넘어가다보니 어쩔 수 없이 전차인을 구한 것이라 생각됩니다.
이런 경우에는 상기와 같이 전대인과 전차인과의 계약은 유효함으로 전차인은 전대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있고 최고가 매수인(낙찰자)은 임차인에게 전차인의 명도를 구하고 명도가 된 후에 명도확인서와 인감증명서를 주면 될 것입니다...배당일이 지났음에도 명도가 되지 않는다면 최고가 매수인은 월 차임에 상당하는 금액을 임차인에게 청구할 수 있습니다.
그리고 님이 질문한 전대차관계에 있으면서 기존 임차인에게 2년간 더 임대해야 되느냐고 하였는데 기존 임차인이 계속 거주할 생각이었다면 전대를 했겠습니까? 현실적이지 않은 질문입니다.
임차인이 계속 거주하면서 임대차 관계의 지속을 원할시에는 기존과 동일 조건으로 3년간 임대해야 합니다.
2. 전입일과 확정일자는 미상인데 배당은 신청했고 배당금액을 청구한 임차인은 불법점유인으로 간주하고 명도할 수 있는지요?(임대아파트의 경우...)
-->소액최우선 변제를 받는 임차임은 불법 점유자가 아닙니다. 따라서 명도의 대상이 아니며 임차인의 선택에 따라 임대차를 하던 명도를 하던 해야할 것입니다.
3. <전대에 따른 전차인은 대항력을 취득해도 임차인의 대항력을 원용하거나 고유한 대항력을 취득할 수 없고 원래의 임차인도 임차주택 전대를 하면 대항력이 상실된다.>라는 판례나 법규가 있는지요?
임대인의 허가를 받지 않고 전대 관계를 맺은 경우 대항력 있는 전대인, 전차인이 대항력을 상실한다는 근거를 구했으면 합니다.
-->임대인의 허가를 받지않은 전차인은 전대인과의 관계만 유효할뿐 낙찰자에겐 불법점유자에 불과하므로 대항할 수 없습니다. 그리고 임차인이 전차인을 상대로 명도가 되지 않을시에는 낙찰자는 임차인의 인감증명서와 전차인의 불법점유자란 사실확인서를 첨부하여 인도명령을 신청하면 되는 것으로 알고 있습니다.
저 또한 임차인이 전차인의 명도를 하지 못하고 있기에 이와 같은 방법으로 압박하여 합의에 의하여 명도를 하였습니다.
질문이 많아 죄송하지만 저에게는 큰 문제라 꼭 대답 부탁드려요..^^
-->글의 내용이 딱딱한데 쉽게 말한다면 부도난 임대아파트의 전차인은 거의 다 전부 임대인의 동의없이(이미 설명했음) 이루어진 전대차 관계 입니다...이는 전차인이 임차인에게 그 계약의 유효를 주장할 수는 있지만 임대인(낙찰자)에게는 불법 점유자일 뿐입니다..따라서 임차인의 배당금(명도확인서류)을 담보로 임차인을 압박하여 전차인의 명도를 구하면 어렵지 않게 해결될 것입니다.