전세금으로 낙찰받아 수익 내 볼까?

전세금으로 낙찰받아 수익 내 볼까?

최근 전셋값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 계절적인 영향에 입주물량 부족, 여기에 매매시장 침체 등이 전세난을 더욱 부추기고 있다. 특히 중소형 저가아파트의 경우 대출부담이 적고, 수요층이 두터워 부동산시장이 살아날 경우 가장 먼저 반응할 가능성이 크다. 따라서 이러한 물건을 잘 공략한다면 적은 돈으로 큰 수익을 기대할 수 있다.

전셋값이 상승하고 매매시장이 침체되면 전세를 끼고 투자하는 사람이 많다. 초기 자본금이 적게 들고, 추후 집값상승에 따른 시세차익까지 노릴 수 있기 때문이다. 하지만 이러한 투자 방법이 매매시장에만 적용되는 것은 아니다. 경매시장에서도 이러한 투자 방법을 적용할 수 있다.

바로 선순위임차인이 있는 물건을 낙찰받는 것이다. 선순위임차임물건은 명도문제와 임차보증금 인수에 대한 부담으로 투자자들이 입찰을 꺼려해 경쟁률이 낮고, 입찰가 산정시에도 임차보증금을 고려해 산정하기 때문에 초기 부담이 적게 든다. 또한 낙찰금액을 기준으로 취득세를 납부하기 때문에 세금비용을 줄이는 절세 효과까지 누릴 수 있다.

좌측의 물건은 서울 도봉구 방학동에 있는 전용 84㎡ 규모의 아파트다. 이 아파트는 4번의 유찰을 거듭한 결과 감정가(3억 2,000만원)의 46.09%인 1억 4,750만원에 낙찰됐다. 이 물건에는 보증금 1억 5,000만원의 선순위임차인이 있다.

낙찰 당시(2010년 11월) 이 물건의 전세시세가 1억 5,000만원 안팎인 것을 감안하면 전셋값보다 저렴한 금액으로 낙찰을 받았고, 임차보증금 인수분까지 고려하더라도 시세보다 10% 가량 싼 값으로 낙찰받았다. 취득세 부분도 이 당시 이 일대 아파트 낙찰가율이 평균 85% 안팎인 것을 감안했을 때 120만원 가량 절세를 한 것이다.

이 물건의 임대차기간은 2009년 11월 1일 부터 2011년 10월 31일까지다. 임대차기간 만료시에는 증액된 금액(현재 전세값 1억 6,000만원 안팎)으로 기존 임대차인과 임대차관계를 유지할 수 있고, 새로운 임차인을 받을 수도 있다.

선순위임차인 물건에 관심있는 투자자들은 될 수 있으면 매매가대비 전세가 비율이 높고 전세수요가 풍부한 지역, 그리고 선순위임대차계약 만료일이 6개월 이내의 물건을 선택하는 것이 효과적이다.

선순위임차인이 있는 물건이라고 해서 무조건 관심물건에서 제외시키지 말고 유연한 사고를 가지고 시장흐름을 읽는다면 이러한 물건에서도 얼마든지 수익을 낼 수 있을 것이다.

㈜디지털태인 홍보팀 (02-3487-9902)