등기부등본만 잘 살펴도 위장임차인 구별 가능

등기부등본만 잘 살펴도 위장임차인 구별 가능

경매사건을 보다 보면 위장임차인으로 의심되는 선순위임차인을 발견할 수 있다. 일반적으로 위장임차인으로 의심되는 물건의 임차인 내역은 전입신고일자만 있을 뿐 임대차기간, 보증금 등의 내역이 기재돼 있지 않다. 그리고 폐문부재의 경우도 많다.

정상적인 임차인이라면 자신의 보증금을 전부 받아가기 위해 전입일자와 함께 임대차 기간, 보증금 내역등을 상세히 알리려 할 것이다.

이러한 사건의 경우 등기부 등본을 꼼꼼히 살펴보면 의외로 쉽게 위장임차인임을 찾아낼 수 있다.

좌측의 사건은 위에서 설명한 것과 같이 말소기준권리(2007년 8월 29일)보다 먼저 전입신고(2005년 10월 18일)를 마친 선순위임차인이 있는 물건이다. 전입세대열람을 확인해 본 결과 임차인이 소유자와 같은 세대원이 아닌 것으로 나와있고, 점유관계조사와 임대차관계조사서를 보더라도 전입일자만 있을 뿐 보증금과 점유기간은 미상으로 나와있다. 선순위임차인이긴 한데 의심 되는 물건이다.

그렇다면 소유자와 임차인의 관계가 실제 같은 세대원인지 아닌지를 확인하기 위해 등기부등본을 확인해 봤다. 등기부등본 '갑구' 3번을 보게 되면 2007년 8월 22일 소유자 홍씨와 선순위임차인인 이모씨앞으로 소유권이 이전된 것을 확인할 수 있다. 즉 매매를 통해 공동명의로 소유권을 취득한 것으로 선순위임차인은 소유자임을 확인 할 수 있다.

물론 이혼을 했을 경우를 생각해 볼 수 있겠지만 이 사건에서는 판결문이 제출됐다거나 이혼사건과 관련된 가처분 등도 찾아볼 수 없었다.

일단 등기부상에서 선순위임차인이 소유자라는 사실을 발견했지만 또 하나의 단서를 통해 확인할 수 있다. 위 사건은 병합사건(경매를 신청한 채권자가 2명)으로 다른 누군가가 경매신청을 했다.

누가 경매를 신청했는지 병합사건 당사자 내역을 봤더니 채권자가 유동화회사로 나와있다. 그래서 문건접수내역을 살펴보니 2010년 7월 19일 근저당권자가 중소기업은행에서 유동화회사로 변경돼 있었다. 즉 1순위 근저당권자인 기업은행(유동화회사)와 3순위 근저당권자인 권모씨가 각각 경매신청을 한 것이다.

하지만 3순위 권모씨는 소유자인 홍모씨의 지분(1/2)에 대해서만 신청을 했고, 1순위의 유동화회사는 건물건체(등기 목적란에 지분이라는 말이 없다)에 대해서 경매신청을 한 것이다. 선순위임차인으로 의심되는 이모씨가 직접 채무자로 등재되지 않았더라도 유동화회사가 물건 전체에 대해 근저당권을 설정했다는 소유자의 자격으로 담보제공동의서 등을 제출했기 때문이다.

병합사건이기 때문에 무잉여에 따른 불허가 문제도 발생하지 않고, 물건도 지분이 아닌 전체를 취득할 수 있다.

결론적으로 선순위임차인으로 보인 이모씨는 등기부등본 갑구를 통해, 그리고 을구의 근저당권설정 내용을 통해 임차인이 아니라는 부분을 다시 한번 확인할 수 있었던 것이다.

물건을 보다 보면 말소기준권리 보다 빠른 선순위임차인이 있을 경우 매각물건명세서와 등기부등본 등을 꼼꼼히 살펴본다면 위장임차인임을 쉽게 구별할 수 있다. 또한 공부상으로 위장임차인을 확인했더라도 임장활동을 통해 다시 한번 확인하는 것도 중요하다.

㈜디지털태인 홍보팀 (02-3487-9902)