전세권등기+대항력 갖춘 선순위임차인 조심해야

전세권등기+대항력 갖춘 선순위임차인 조심해야

경매물건을 보다 보면 임차인이 전세권설정등기도 하고 대항력(전입신고+점유)도 동시에 갖추고 있는 경우를 접할 수 있다. 이런 임차인은 자신의 보증금을 돌려 받을 수 있는 모든 권리를 완벽하게 해 놓은 사람이다. 특히 이런 임차인이 선순위임차인이라고 한다면 권리분석을 하는데 좀더 신경을 써야 손해를 피할 수 있을 것이다.

아래물건은 서울 구로구 오류동에 있는 아파트다. 권리관계를 살펴보면 2007년 4월 9일 1억 5,000만원 전세권이 설정돼 있고, 2007년 4월 19일 증여에 따른 소유권이전등기가 돼있다. 또 2008년 8월 26일 1억 5,600만원 근저당권이, 2009년 3월 6일 9,000만원 가압류가 설정돼 있다. 또 법원임차조사서를 보면 전세권설정자가 임차인으로 전입신고를 2007년 4월 9일했고 목적물 전부를 점유 중인 것으로 나타나 있습니다. 이러한 상황에서 근저당권에 대한 임의경매가 실행됐다.

그럼 먼저 말소기준권리를 찾아야 되는데 1순위 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 임의경매신청 하거나 배당요구를 했어야 한다. 이 사건의 경매는 근저당권 실행에 따른 경매이기 때문에 전세권자가 배당요구를 했는지를 확인하기 위해 대법원문건접수내역을 살펴봤지만 배당요구를 한 문건 내역은 없었다.

즉 이 전세권은 낙찰자가 인수를 해야 한다. 이 사건의 낙찰금액은 감정가(3억 8,000만원)의 40%인 1억 5,300만원이다. 낙찰자는 낙찰금액 1억 3,500만원에 선순위 전세권금액 1억 5,000만원을 더해 총 3억 300만원(감정가의 79.73%)에 낙찰을 받은 것과 같다. 선순위 임차인을 끼고 낙찰을 받게 되면 초기 투자금액이 적고 세부담(낙찰금액을 기준으로 취득세 납부)도 줄일 수 있는 장점이 있다.

만약 이 사건에서 경매신청자가 저당권이 아닌 전세권설정자였고 낙찰금액도 전세보증금(1억 5,000만원) 이하인 1억 4,500만원이었다면 권리관계는 어떻게 될까?

경매신청자가 전세권일 경우 전세권은 말소기준권리가 돼 그 이하의 저당권, 가압류 등의 권리들은 말소된다. 전세권자는 배당순위에 따라 낙찰금액(1억 4,500만원)에서 먼저 1억 5,000만원을 배당 받아갈 수 있지만 낙착금액이 1억 4500만원인 관계로 미배당금액 500만원은 못 받게 된다.

하지만 이 전세권설정자는 동시에 주택임대차보호법상의 대항력(전입신고+점유)도 가지고 있어 못 받은 500만원을 낙찰자에 받을 수 있다. 즉 단순히 전세권설정만 했다면 못 받았을 500만원을 주택임대차보호법상의 대항력을 가짐으로써 자신의 권리를 전부 찾아올 수 있는 것이다.

따라서 경매 참가자들은 전세권이 설정돼 있는 물건의 경우 이 전세권설정자가 대항력을 가지고 있는지 여부도 꼼꼼히 체크해 봐야 할 것이다.

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