단타수익가능한 전세권 경매

인천에 사는 직장인 이모씨(35세)는 틈만 나면 전세권 경매물건을 찾느라고 정신이 없다. 지인의 소개로 알게 된 전세권경매를 통해 석 달 만에 석 달치 월급에 달하는 시세차익을 얻었기 때문이다.

전세권경매는 전세권자(세입자)가 전세권을 담보로 대출을 받았다가 이 돈을 갚지 못해 전세권만 경매에 붙여진 것이다. 전세권 낙찰자는 전세기간이 만료될 때 집주인으로부터 전 세입자의 전세보증금을 돌려 받을 수 있어 짧은 시간에 수익을 올릴 수 있는 장점이 있다.

그렇다면 실제로 이모씨가 전세권 경매를 통해 어떻게 수익을 냈는지 유사한 사례를 통해 알아보자. 아래의 물건은 이씨가 낙찰 받아서 수익을 냈던 것과 비슷한 사례의 물건이다.

서울 송파구 방이동에 위치한 S아파트인데 특이사항란에 '전세권에 대한 근저당권의 실행임'이라고 적혀 있는 걸로 보아 전세권이 경매로 나온 것임을 알 수 있다.

이 물건의 등기부상 권리관계를 살펴보면 소유권이전이 2004년 8월 16일에 있고, 1순위로 소유권에 대한 근저당이 2007년 11월 27일 설정돼 있다. 이후 2순위로 전세권 설정등기가 2009년 4월 24일 보증금 3억 2,000만원에 존속기간은 2011년 4월 23일까지로 설정돼 있는 것을 알 수 있다.

전세권자가 전세권을 담보로 현대스위스Ⅲ저축은행에 돈을 빌렸고, 이에 2009년 4월 24일자로 현대스위스Ⅲ저축은행이 2순위 전세권(보증금 3억 2,000만원)에 대한 근저당을 부기등기로 설정했다. 이후 2009년 7월 6일과 2009년 8월 5일 채권자로부터 전세권에 대한 근저당이 각각 설정돼 있다.

이후 현대스위스Ⅲ저축은행은 전세권에 대한 저당권 실행에 따라, 임의경매를 2009년 11월 6일 실행하게 됐다. 이렇게 되면 말소기준 권리는 전세권에 대한 근저당권자인 현대스위스Ⅲ저축은행이 되는 것이고, 그 이후에 설정돼 있는 전세권에 대한 근저당권은 낙찰로 인해 말소된다.

참고로 전세권 경매이기 때문에 소유권에 기인한 1순위 우리은행 근저당은 말소되지 않는다.이 전세권의 최초감정가는 3억원이었지만, 2010년 5월 10일 감정가격이 전세보증금액인 3억 2,000만원으로 변경됐다. 이후 2010년 6월 21일 첫 입찰에서 유찰이 돼 최저경매가는 2억 5,600만원으로 떨어졌다.

이후 두 번째 입찰인 2010년 8월 9일에는 무려 23명이 몰리면서 3억 823만원에 낙찰됐다. 이 물건을 낙찰 받은 낙찰자는 전세기간이 만료되는 2011년 4월 23일 집주인으로부터 전세보증금 3억 2000만원을 돌려 받을 수 있다. 즉 단기간 내에 1,117만원의 차익을 챙길 수 있는 것이다. 이때 낙찰자에게는 전세권설정 등기에 대한 2순위 지위도 함께 승계된다.

하지만 수익이 있는 만큼 리스크도 있기 마련이다. 만약 전세기간이 만료가 됐음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 전세권자(낙찰자)는 전세권 실행에 따른 임의경매로 전세금을 돌려받아야 된다.

이 경우 전세권자(낙찰자)는 순위에 따라 배당이 이뤄지게 되는데, 이때 낙찰금액이 1순위 근저당권의 채권액과 전세보증금 보다 높다면 전세보증금을 모두 돌려 받을 수 있지만 그렇지 못한다면 낙찰자의 손해는 불가피하다. 그러므로 전세권경매를 고려하는 투자자라면 최악의 상황까지 발생할 것을 고려해 입찰에 참가해야 한다.

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