선순위 경매 ---수익방법

서울에 사는 이모씨(35세)는 최근 입가에 미소가 끊이지 않는다. 지난 1월 내집마련을 위해 경매에 참여해 시세보다 30% 가량 싸게 낙찰을 받았기 때문이다. 강남권에 위치한 시세 4억원짜리 연립을 경매를 통해 2억 8300만원에 낙찰 받은 것이다.

지난해 10월 이씨는 지인의 권유로 경매교육을 받게 됐고, 충만한 자신감가지고 경매를 통해 내집마련을 하기로 목표를 세웠다. 열심히 물건을 검색하던 중 전부터 맘에 두고 있던 연립을 발견하고 쾌재를 불렀다.

하지만 기쁨도 잠시 물건을 살펴본 결과 말소기준권리 보다 먼저 전입신고가 돼 있는 선순위 임차인 물건이었던 것. 경매교육을 받을 당시 선순위임차인 물건을 잘못 낙찰 받으면 보증금을 물어줘야 하기 때문에 조심해야 된다라는 말을 종종 들었던 터라, 아쉬움을 뒤로한 채 페이지를 넘기려는 순간 이모씨의 눈이 번뜩였다. 이후 이씨는 그 물건의 입찰을 하기로 맘먹고 낙찰 받는데 성공했다.

이처럼 이씨가 선순위임차인이 있던 물건임에도 불구하고 큰 수익을 올릴 수 있었던 비결이 무엇이었을까? 이씨의 상황을 사례를 통해 알아보도록 하자.

좌측의 물건은 이씨가 낙찰 받아서 수익을 냈던 것과 비슷한 사례다. 법원임차조사와 전입세대열람을 확인해 보니 말소기준권리(근저당 2009년 12월 16일) 보다 먼저 전입신고(2006년 5월 25일) 된 선순위임차인이 있음을 알 수 있다. 

이러한 선순위임차인이 있는 물건의 경우 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하기 때문에 웬만한 사람들은 관심물건에서 제외시키는 경우가 다반사다. 

하지만 이 물건을 자세히 분석해 보면 선순위임차인의 대항력이 없음을 알 수 있다. 선순위임차인이란 말소기준권리보다 먼저 '대항력'의 요건을 갖추고 있어 자신의 보증금 전액을 돌려 받을 수 있는 임차인으로 여기서 대항력의 요건은 '전입'과 '점유'를 통해 발생 된다.

위 물건을 언뜻 보기에는 전입신고와 점유도 하고 있어 대항력의 요건을 다 갖추고 있지만 자세히 살펴보면 전입신고가 잘못된 사실을 발견할 수 있다. 위의 경매물건 주소는 301호인데 임차인은 현관에 써있는 401호로 전입신고를 한 것이다.

즉 공시대상의 불일치로 전입신고의 효력이 당초부터 발생되지 않았던 것. 따라서 낙찰자인 이모씨는 선순위임차인의 보증금을 물어주지 않아도 된다.

그렇다면 등기부등본과 건축물대장의 주소가 상이할 경우 어느 것이 먼저 적용될 될까? 만약 등기부등본에는 401호로 나와있고, 건축물대장엔 301호로 나와 있을 경우에 어떤 주소로 공시를 해야 인정을 받느냐인데 이럴 경우 건축물대장에 있는 주소 301호가 우선 적용된다. 이는 소유권과 관련 있는 내용은 등기부등본이 우선되고, 그 외의 주소 및 면적 등에 대한 내용은 대장이 우선되기 때문이다.

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