토지대장과 건물대장에서 확인해야 할 사항들 부동산 임대차계약 2011/09/23 22:30
부동산 임대차계약 2011/09/23 22:30
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토지이용계획 확인서에서 확인해야 할 사항 |
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건축물대장에서 확인해야 할 사항
건축물대장이란
- 건축물대장은, 건축물의 소유·이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부입니다(「건축법」 제38조제1항).
- 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있으며, 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않는 경우 일반건축물대장, 소유자가 구분되는 경우 집합건축물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조).
건축물대장의 구성
- 일반건축물대장은 갑(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제1호서식)·을(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제2호서식)로 구성되어, 갑에는 상가건물의 고유번호 및 위치와 대지면적, 용도지역, 용도지구, 용도구역 등이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제1항).
· 갑에 건축물현황 및 상가건물소유자의 성명이 기재되어 있으며, 건축물현황란 또는 소유자현황이 부족한 경우 나머지 건축물현황 또는 소유자현황은 을에 기재됩니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제1항).
- 집합건축물대장은 표제부 갑(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제3호서식)·을(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제4호서식)로 구성되어, 표제부에는 상가건물의 고유번호 및 위치와 대지면적, 용도지역, 용도지구, 용도구역 등이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제2항).
· 표제부에 건축물현황 및 상가건물소유자의 성명이 기재되어 있으며, 건축물현황란이 부족한 경우 나머지 건축물현황은 표제부 을에 기재합니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제2항).
건축물대장 등·초본의 열람 또는 교부
- 건축물대장 등·초본을 열람 또는 교부 받고자 하는 사람은 수수료를 납부하고, 건축물대장의 표제부 또는 표제부의 전체면 또는 건물현황도 등에서 필요한 부분을 선택하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하거나, 전자민원G4C에 신청하여 열람 또는 교부받을 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항·제7항).
· 건축물대장 등·초본의 첫째 장에 “이 등·초본은 건축물대장의 원본내용과 틀림없음을 증명합니다.”는 문구와 담당자의 성명과 연락처를 표기하고 관인이 날인되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제4항).
건축물대장에서 확인할 사항
- 상가건물을 임차하기 전에 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지를 확인해야 합니다.
- 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여, 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다.
- 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지를 확인해야 합니다.
· 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 다를 경우, 부동산등기부의 건물소유자가 임차하려는 상가건물의 진정한 소유자이므로 부동산등기부의 건물소유자에게 상가건물을 임차해야 합니다(「부동산등기법」 제56조제2항).
- 건축물의 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물의 현황 및 오수정화시설을 확인해야 합니다.
· 희망하는 업종에 비해 오수정화시설 용량이 부족한 경우에는 영업신고증 등을 발급 받을 수 없는 문제가 발생할 수가 있기 때문에 오수정화시설을 확인해야 합니다.
- 건축물현황 및 변동사항을 확인해야 합니다.
· 건축물현황에는 현재 건축물이 각 층별로 어떠한 용도로 사용되고 있는지가 기재되고, 변동사항에는 건축물의 변동내용 및 원인이 기재되어 있습니다.
· 변동내용 및 원인에 “위반건축물”이라고 기재되어 있으며, 위반일자, 위반내용, 시정명령한 내용이 함께 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조제1항).
· 만약, 위반내용을 시정하지 않은 채 그대로 둔 상태라면, 상가건물소유자에게 위반건축물의 시정을 요청하여 임대차계약을 체결하면 됩니다.
토지대장에서 확인해야 할 사항
토지대장(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 별지 제63호서식)은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부입니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제71조, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제68조제2항).
토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임대차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.
토지대장에 기재된 소유자가 건물등기부의 소유자와 일치하는지를 확인하여, 토지대장에 기재된 소유자가 상가건물의 소유자와 일치하지 않는 경우에는 부동산등기부에 지상권이 설정되어 있는지를 확인해야 합니다.
- 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물의 소유를 위해 건물소유자에게 토지를 이용할 수 있도록 지상권을 설정할 수 있습니다(「민법」 제279조).
토지대장의 소유자와 부동산등기부의 토지소유자가 일치하는지를 확인해야 합니다.
- 토지대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 토지소유자와 다를 경우, 부동산등기부의 토지소유자가 임차하려는 상가건물의 진정한 소유자이므로 부동산등기부의 토지소유자로부터 상가건물을 임대차해야 합니다(「부동산등기법」 제56조제2항).
토지대장의 열람 또는 교부 절차
- 토지대장을 열람 또는 교부하려면, 전자민원G4C에 신청하여 열람 또는 교부 받을 수 있습니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제75조, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제74조).
- 토지대장을 열람하는 경우에는 300원, 교부받는 경우에는 500원의 수수료를 납부해야 합니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제74조, 별지 제71호서식).
토지이용계획 확인서에서 확인해야 할 사항
토지이용계획 확인서(「토지이용규제 기본법 시행규칙」 별지 제2호서식)는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제5조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조).
- 상가건물이 있는 지역이 재개발지역에 해당되는지 또는 도로개설 등을 확인하여 상가건물 지역의 상권의 발전전망 등을 알 수 있습니다.
토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역 용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인해야 합니다.
토지이용계획 확인서 발급절차
- 토지이용계획 확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 전자민원G4C에서 발급받을 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).
- 토지이용계획 확인서는 토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.
[출처] 토지대장과 건물대장에서 확인해야 할 사항들|작성자 jos1103