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안녕하세요 설춘환입니다. 시간의 유수와 같다더니…. 정말 시간이 너무도 잘 가고 있는 것 같습니다.
3?2 대책 이후 많은 언론에서는 경매 낙찰가율 등이 많이 떨어졌다고 하는데 실제로 법원 입찰법정을 직접 가보면 웬만한 아파트들 같은 경우에는 낙찰가율이 90%를 넘고 있습니다. 과연 통계의 오류인지 의문입니다.
지난번 개포지구단위계획이 통과되면서 개포지구의 아파트값이 들썩이고 있는 가운데, 다음주에 개포지구 4단지에 아파트 두 가구가 경매로 나왔습니다. 그중 한 아파트의 경우에는 선순위임차인과 선순위전세권자가 동시에 있는데요. 과연 권리분석 시 어떠한 부분을 체크해야하는지를 궁금해 하셔서 전화주신 분들이 몇분 있습니다.
여러분 과연 어떠한 부분을 유념을 해야할까요?
먼저 선순위전세권과 선순위임차인의 개념부터 정리하자면 선순위전세권자는 말소기준권리보다 앞서서 전세권등기를 한 전세권자이고, 선순위임차인은 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이런 두 권리자가 있을때 입찰자는 권리분석에서 어려움을 겪을 수 있습니다.
과연 무엇을 고민하여야 할까?
첫 번째 선순위전세권자는 배당요구를 배당요구종기일까지 적법하게 하였는지 만약 했다면 입찰자는 전혀 고려하지 않아도 됩니다. 반면에 배당요구를 하지 않았거나 또는 배당요구를 하긴 했지만 배당요구종기일 이후에 배당요구를 하였다면 낙찰자가 낙찰대금외에 추가로 인수해야 합니다.
두 번째 선순위임차인은 배당요구도 중요합니다만 확정일자를 언제 받았느냐가 더 중요한 부분입니다. 즉 확정일자도 빨리 받고 배당요구도 적법하게 하였다면 입찰자로서는 이보다 더 좋은 물건이 없습니다. 즉 명도에 대한 부담도 전혀 없는 것이지요.
반면에 배당요구를 안하거나 또는 확정일자가 늦어서 배당을 다 못 받는 경우에는 낙찰자가 낙찰대금 외에 그 보증금을 추가로 인수해야합니다.
또한 선순위전세권자와 선순위임차인이 별개로 있을때 이건 아파트처럼 선순위전세권 뒤에 임차인이 있을 경우에는 위 선순위전세권자가 배당요구를 하게 되면 말소기준권리가 되어 선순위임차인의 지위를 갖지 못하는 점도 유념해야 합니다.
선순위임차인과 선순위전세권자의 배당요구 여부는 대법원경매정보사이트 경매사건검색란에서 확인할 수 있습니다.
더불어 매각에 참여하기 전에 다시금 매각물건명세서를 확인하는 절차도 필요할 듯합니다. | 
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