현장임장 통한 부동산분석 매우 중요해”
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경매에 대해 관심있어 하는 분들에게 물어본다. 경매입찰할 때 가장 관심있고 신경쓰는 부분이 어떠한 부분이냐고 사람들은 말한다. 권리분석이 아무래도 가장 신경이 많이 쓰인다고… 아니면 경매절차 내지는 낙찰 후에 인도나 명도소송에 대해서 가장 신경을 많이 쓴다고들 한다. 그러면서 정작 부동산분석에 대해서는 얼만큼 신경을 쓰느냐고 물으면 대부분의 사람들이 그거야 뭐 적당히 가격만 맞으면… 이라고 에둘러 이야기한다. 모순 내지는 주객전도… 어떠한 표현이 가장 잘 어울릴지… 사실상 경매도 부동산시장의 한 분야다. 따라서 부동산 본연의 모습(건물외관 등)과 부동산의 현재가치와 미래가치가 상당히 중요하고 그만큼 입찰자들은 부동산분석에 대해 더욱 고민하여야 함에도 불구하고, 오히려 외적인 경매절차 권리분석등에 더욱 많은 시간과 사랑을 할애하고 있는 것이다. 제대로 된 부동산이야말로 차후 투자자(낙찰자)에게 큰 수익을 올려주는 기본이 되는 것이다. 부동산의 현황은 물론이거니와 현재가치인 임대료와 관련한 임대수요의 안정성 내지는 우수성(가령 서초동의 삼성타운 입주후에 주변 상가에 대한 임대수요의 증가 내지는 차후 제2롯데월드 건축 완공 이후에 주위의 엄청난 유동인구의 유입으로 인한 임대상가의 수익을 예견한 임대수요 및 임대료의 상승 등) 아울러 미래가치인 가격상승 가능성에 대한 가치를 정확하고도 방어적으로 판단하여야 할 것이다. 이런 부분에 대한 명쾌한 해답을 얻기위해서 투자자는 발품을 많이 팔아야 한다. 즉 현장임장을 통해서 습득할 수 있는 내용과 정보를 정확히 파악할 수 있다는 이야기이다. 부동산의 가장 큰 특성중의 하나가 바로 부동성과 개별성인데 이러한 사정을 정확하게 확인하게 위해서는 직접 찾아가서 눈으로 확인하는 방법밖에 없다. 또한 그 지역 최고의 부동산전문가인 부동산중개업자와 친분을 쌓는것도 중요한 부분, 왜냐하면 그 지역에 대한 부동산정보에 대해서 만큼은 그 지역 중개업자들보다 많이 알기는 역부족이기 때문이다. 따라서 부동산중개업자 등을 통해 지역의 현재 상황 내지는 그 지역에 대한 미래비전상 등을 정확하게 파악하는 절차도 상당히 필요하겠다. 많은 투자자들이 가령 5층짜리 빌딩에 대한 적정한 가격을 알 수 없다고 한다. 과연 100억원짜리 빌딩이 2번 유찰되어 64억원에 매각물건으로 나왔다고 가정해보면 과연 이 그 금액이 적당한지에 대한 부분 내지는 이번 최저매각가격이 싼것인지 비싼것인지에 대하여 궁금해 하는데 이럴 때 오히려 임대료를 역산하여 가격을 판단해보는것도 하나의 방법이 되겠다. 가령 각 층마다 임대료가 보증금 2억원에 월세가 500만원 나온다고 가정해보면 보증금액의 합 10억원(5개층*2억원)에 연임대료 3억원(5개층*500* 12개월)이다. 그렇다면 64억원-10억원 = 54억원에 연 임대료가 3억원이면 임대수익률은 연 5.5%가 나오는 물건이 되는 셈이다. 가령 강남 3구에 나온 물건이라면 이번 금액은 상당히 메리트가 있는 금액이고(왜냐하면 강남3구에 왠만한 물건들의 임대료가 2~5%수준이다), 비강남3구지역이라면 보통수준으로 보면 될 것이다. 따라서 투자자들 입장에서는 평당 땅값과 건물의 건축비를 감안한 시세보다는 오히려 이러한 수익률을 감안한 가격시세를 확인하는 것이 보다 중요하겠다. 다만 이러한 임대료산정을 위해서는 그 지역의 중개업소 등을 여럿 방문하여 공실 등을 감안한 방어적 수익률을 계산하는 것이 필요하겠다. 경매상식 하나! | ||||||
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