경매 공동투자 신중 기해야…

경매 공동투자 신중 기해야…

2010년 04월 02일 (금) 10:54:14 편집국 @

2010년도 어느덧 4월의 문턱이 되었다. 천안함 사고등 굵직한 사건사고가 많은 시점인데 모든 문제가 잘 해결되고 모두가 행복한 하루하루가 되었으면 한다. 이러한 사건사고가 경매시장에서도 예외는 아닌 듯 하다. 물론 본인이 단독으로 입찰하면서 사소한 실수로 인해 보증금을 몰수당하는 경우도 있지만 최근 우려할 만한 수준에 이르른 것이 경매공동투자다. 물론 공동투자에 대한 장점도 없는 것은 아니다. 리스크가 없다는 전제하에 공동투자는 정말 매력적일 수 있다. 경매물건은 감정평가금액이 크면 클수록 차후에 경쟁률은 낮고 수익률은 높았던 것이 실무례이다. 가령 혼자서는 20억원짜리 공장을 낙찰받기가 버거울수 있지만 공동투자를 해서 10명이 2억원씩을 모아서 투자한다면 그리 어렵거나 버거운 투자가 아닐 것이다. 이러한 사정을 감안하여 특히 교육기관등에서 공동투자를 권하는 경향이 강하다. 오히려 처음부터 공유지분의 형태로 투자를 하는 것도 나쁘지 않다. 그러나 실무적으로는 한사람 명의 내지는 법인 명의로 매수를 하고 나머지 투자자들이 각 지분만큼의 근저당권등을 설정하는 것이 일반적이다. 공동투자에서 문제가 되는 것은 먼저 명의가 문제된다. 만약 처음부터 각 지분권자 대로 해서 지분등기를 했으면 문제가 되지 않지만 1가구 다주택자에 대한 세금부분등의 부담을 덜기위해 한사람 명의 내지는 법인명의로 낙찰받았을 경우 그 낙찰자가 재산상의 문제가 될 경우 명의신탁등의 보호미비로 인하여 손해를 볼 염려가 있다. 또한 투자자가 많은 관계로 의견의 조율이 잘 이루어지지 않는다. 가령 과거 어떤 공동투자의 예를 보면 일정한 사람들은 매각하기를 바라고 또한 다른 일정한 사람들은 매각의 시기가 아니라고 우기며 매각을 못하고 차후 가격의 하락으로 인한 손실을 많이 본 케이스등을 보았다. 따라서 너무 많은 숫자의 공동투자는 차후 의사결정에 상당히 문제점이 노출된다. 오히려 투자자들의 협의하에 일정한 사람에게 의사결정의 권한을 주는 것도 하나의 방법이 된다. 어떤 사람은 팔사람 지분만을 팔면 그만 아니냐는 의견도 제시하지만 막상 부동산을 매수하는 사람입장에서는 지분을 매수하기는 부담스러워움을 느끼는 경향이 강하다. 또한 공동투자를 할 경우에는 아파트 등 쉬운 물건이 되었건 유치권이나 법정지상권 여지 있는 특수물건이 되었건 일정한 시간을 기다릴 줄 알아야 한다. 혼자서 단독으로 투자할 경우에도 수익을 내기위해서는 최소 6개월에서 1년정도의 시간이 필요한 데 공동투자를 하면서 6개월에서 1년 정도의 시간도 기다릴 수 없다면 공동투자에 참여하면 안될 것이다. 따라서 일정한 목표수익률과 투자기간을 잠정적으로 정하는 것도 중요하다. 또한 공동투자는 가급적이면 법률적인 어려움이 가벼운 것으로 하되 다만 큰 수익을 내기위해서는 부득이하게 특수물건을 할 수 밖에 없을 것이다. high risk high return! 또한 처음부터 너무 큰 수익을 기대하는 것은 금물이다. 처음에는 은행이자에 +알파 정도를 생각하며 투자하는 것이 바람직해보인다. 또한 최초 공동투자를 하면서 일단 투자자들끼리의 신뢰관계가 필요할 것 같고 그런의미에서 공동투자 운용방안 등 약정서 내지는 수익정산등에 관한 서류를 작성하는 것도 하나의 방법이 되겠다. 더욱 정확하게 하려면 공증을 받는 것도 하나의 방법이 되겠다. 설사 공증을 받지 못한다 하더라도 임의적으로 협의가 되어 작성한 약정서는 법률효과를 발생하게 한다. 가령 경매공투에서 문제가 되는 것 중의 하나는 투자를 해서 낙찰을 받았는데 1개월후에 지분권자 한사람이 본인의 사정으로 탈퇴하면서 투자금을 모두 회수하려고 한다면 이는 공동투자의 근간을 뒤흔드는 큰 문제가 아닐 수 없다. 또한 입찰에 투자하는 투자금 이외에 별도의 일정한 비용을 만들어 놓음으로서 차후에 소요되는 비용으로 충당하면 차후 비용으로 인한 오해와 불신도 없앨 수 있을 것이다. 공동투자는 상당히 매력적인 투자임에는 사실이지만 그 투자의 방법이나 행태가 잘못될 경우 상당한 손해를 입을 수 있음에 유념하여야 할 것이다. 경매공동투자는 신뢰할 수 있는 소수의 결합과 신뢰를 쌓을 수 있는 약정 그리고 여유자금으로 시간과의 싸움에서 이길 수 있어야 수익을 내는 싸움에서 승자가 될 수 있을 것이다.