배당요구종기일 이후 배당요구 효력없어…

배당요구종기일 이후 배당요구 효력없어…

2010년 04월 16일 (금) 09:54:35 편집국 @

최근 부동산경기가 좋지 않다는 뉴스가 연일 보도되고 있는 요즘 많은 투자자들이 투자를 결행(?)해야할지 아니면 결행의 시기를 늦추어야 할지를 자문하시는 분들이 많다. 필자로서도 당분간 부동산경기가 혼조세를 보일것이라고 진단하면서도 양질(?)의 부동산을 저렴하게 매수해서 차후 비싸게 매도하자는 주의다. 부동산에 대한 디자인이나 포장은 다음문제라고 생각한다. 그래서 어쩌면 경매를 업으로 택한 것인지도 모른다. 오늘 이 시간에는 주거용 또는 상가용 건물의 권리분석에서 가장 많이 언급되는 선순위임차인에 대한 배당과 관련된 문제다. 임차인 중에 소액임차인 내지는 우선변제권을 가지고 있는 임차인(선순위임차인이든 후순위임차인이든 - 말소기준권리를 기준으로 대항력을 먼저 갖춘 임차인과 늦게 갖춘 임차인을 의미한다)이 경매절차에서 배당순위에 따라 배당을 받으려면 반드시 법원에 배당요구를 해야한다. 그러나 아무 때고 배당요구를 하는 것을 인정해주지 않는다. 즉 첫 매각기일 이전에 잡혀있는 배당요구종기일까지는 반드시 배당요구를 하여야한다. 그러면 경매절차에서 임차인들이 배당요구종기일을 확인할 수 있을까? 할 수 있다. 즉 경매가 들어간 물건의 등기부등본 갑구를 보면 경매개시결정기입등기가 기재되어 있고 거기에 보면 경매사건번호가 기재되어 있다. 이 번호를 가지고 다시금 대법원경매정보사이트에 가면 경매사건검색 코너가 있다. 그곳에서 경매법원과 사건번호를 입력하면 경매사건에 대한 개요가 나타난다. 그때 우측 중단에 보면 통상 배당요구종기일이 기재되어 있다. 중요한 것은 많은 입찰자들이 권리분석을 할때 선순위임차인에 대한 부분을 조심하는데 그 이유인즉 선순위임차인이 배당요구를 했건 하지 않았건 배당받지 못한 보증금은 모두 낙찰자가 책임을 져야하기 때문이다. 입찰에 참여하는 사람입장에서는 선순위임차인이 확정일자도 먼저 받고 배당요구종기일까지 배당요구를 하였다면 낙찰금액을 정하는데 아무런 부담이 되지 않을 것이다. 반면에 배당요구를 하지 않았다면 차후에 낙찰대금 외에 선순위임차인의 보증금을 추가로 인수하여야 한다. 입찰자들이 경매입찰에 응할 때 통상적으로 유료정보사이트를 참고하고 대법원경매정보사이트의 문건접수내역을 확인하는 바, 선순위임차인으로 보이는 자가 확정일자도 먼저 받고 배당요구를 하였다면 추가로 인수하는 보증금이 없는 것으로 알고 입찰에 참여하게 되는데 이때 절대 조심해야하는 것이 바로 적법한 시기에 배당요구를 하였는지이다. 즉 작년 여름에 있었던 구로동 모 빌라의 경매절차에서 선순위임차인으로 보이는 자가 배당요구를 한 것으로 나타나서 어떠한 분이 1억6000만원짜리 빌라를 한번 유찰된 후에 1억2900만원에 단독입찰을 하여 낙찰을 받았다. 이후 그 사건은 매각이 허가되었음에도 불구하고 이후에 낙찰자가 웬일인지 입찰보증금을 미련없이 포기하고 대금을 납부하지 않았다. 그 이유인즉 바로 그 선순위임차인이 7500만원의 보증금으로 임차하여 살고 있었고 이 임차인이 확정일자도 먼저 받고 배당요구를 하였기 때문에 낙찰자로서는 아무런 부담이 없는 것으로 알았던 것 같다. 그러나 폭탄이 있었다. 바로 그 선순위임차인은 실제 배당요구종기일을 3일이나 지나서 배당요구를 하였기 때문이다. 따라서 임차인의 배당요구는 적법한 배당요구가 되지 않았고, 그렇다면 배당요구를 하지 않은 선순위임차인과 똑같은 지위를 가지게 되어 낙찰자는 선순위임차인의 보증금 7500만원을 추가로 인수해야하기 때문이다. 즉 낙찰자는 1억6000만원짜리 빌라를 낙찰대금 1억2900만원에 보증금 7500만원 도합 2억400만원에 낙찰받는 꼴(?)이 되어 결국 보증금 1200여만원을 포기하고 대금을 납부하지 않았던 것이다. 많은 분들이 간과하고 넘어가는 부분이 바로 임차인의 배당요구만을 본다는 것이다. 다시금 배당요구종기일 이전에 적법하게 배당요구를 했는지를 꼼꼼하게 체크하여야 할 것이다. 올바르고 정확한 권리분석만이 경매에서 수익을 낼 수 있는 초석이 될 것이다. 우리 독자 여러분의 경매재테크에 건투를 빌어본다.