광명 철산·하안동 지금이 매수적기(?)

광명 철산·하안동 지금이 매수적기(?)

2010년 05월 21일 (금) 11:36:17 편집국 @

경매교육에서 중요한 강의포인트가 경매의 의의, 경매절차, 권리분석, 특수물건, 경매함정 등이다. 그러나 실무에서 보다 중요함에도 간과되고 있는 것이 있는데 그것이 바로 부동산자체에 대한 분석이다. 사실 어찌보면 물건에 대한 분석에서 하자가 있다면 그 물건에 대한 경매입찰을 고려하지 않는 것이 통상이다. 아마도 이 칼럼을 읽고 계신 많은 분들도 부동산분석에 대한 부분을 간과하고 있지 않을까 우려스럽다. 더불어서 경매공부는 단기간에 일정수준에 끌어올릴수 있지만 부동산분석이야말로 많은 경험과 노하우 그리고 시간이 필요한 것이다. 지난 일요일 평소 경매에 관심이 많던 모 라디오방송국장과 광명 하안동에 나와 있는 주공아파트를 임장(현장답사를 통상 임장이라 함)하기로 약속했다. 그러나 필자는 철산역에 간김에 그곳에 나와있는 대표적이 아파트와 시세를 확인하고 싶었고, 더불어 철산역에서 하안동을 갈거라면 일단 지리적으로 멀지 않아서 도보로 임장하면서 주변 지역도 익힐 것을 마음먹고 국장을 만났다. 그 국장은 철산역에서 내려 곧바로 본인이 관심이 있었던 하안동 주공아파트를 보기 위해 버스를 탈 것을 권했다. 그러나 필자는 철산동에 우량한 주공아파트 경매매물이 나와 있으니 그것을 먼저 보고 차후 도보를 통해서 하안동 주공아파트를 순차적으로 임장할 것을 제안했고, 국장도 흔쾌히 동의를 했다. 임장은 가급적 도보로 지역을 익히면서 하는 것이 가장 효율적이다. 그것이 반복적이 되면 어느새 지리가 눈에 익는 것이다. 먼저 철산역에서 도보 5분거리에 철산주공아파트가 있었다. 깜짝 놀랐다. 이런 아파트에 살고 싶었다. 왜 그랬을까? 답은 입지적인 것도 외관도 아니었다. 아파트가 지어진진 어느덧 20여년이 훌쩍 넘었다. 그럼에도 불구하고 넓은 녹지공간과 높은 녹지비율을 무기로한 쾌적성이 최정상급(?)이었다. 단지도 거대했지만 단지내에 있는 자연적인 야산의 형태를 띤 공원의 웅장함과 녹지와 구석구석 자라나는 울창한 나무들과 식물들이 나를 압도했다. 정말 아파트단지가 아닌 공원에 온 착각에 빠질 정도였다. 더불어 대지권비율도 좋아서 차후 재건축시 상당한 비젼이 있을 것으로 보인다. 또한 현재가치도 중요한지라 내부 공사를 했는지 층과 향도 괜찮은지를 하나하나 체크했다. 좋았다. 이후 우리는 하안동의 주공아파트를 임장하게 되었는데, 곳곳에 경매매물이 나와있었다. 9단지, 8단지, 7단지, 5단지… 하안동에 와서 처음으로 도보를 통해 주공아파트 단지를 확인하는 순간이었다. 철산역에서 철산주공 그리고 10단지, 9단지, 8단지, 7단지, 5단지를 순차적으로 확인했다. 어떤곳은 24평형 어떤 곳은 19평형 모두가 지어진지 20여년이 지난 복도식 아파트였다. 24평형은 1년전만 하더라도 2억4000만~2억6000만원정도 시세를 형성했었고, 19평형은 1억9000만원까지 고점을 형성했었다. 특히 19평형은 대지권이 약 10평에 이르는데 현재 감정가 1억6000만원에 최저매각가격은 1억3000여만원이다. 부동산경기가 좋아진다고 하였을 때 가장 먼저 영향을 받는 곳중의 하나가 하안동인데, 특히 19평형은 이번 기회에 1억4000만~1억5000만원에 매수를 해둔다면 차후에 특별한 손해는 일단 보지 않을 것 같은 예감… 아니 오히려 차후 일정한 수익을 충분히 올려줄 수 있다는 생각이 든다. 더불어 철산역 중심으로 재건축이 상당부분 진행되어서 대우푸르지오, 대림이편한세상, 삼성래미안, 엘지자이 등이 위용을 자랑하고 있었다. 차후 하안동 주공아파트는 최고의 브랜드 아파트로 거듭날 수 있을 것으로 전망된다. 특히 19평형을 1억5000만원 정도에 낙찰받을 경우 임대보증금 수준이 9000만원정도니까 사실 많은 자금을 투입하지 않아도 된다. 경험칙상으로 보면 약 2~3년만 기다릴 수 있는 자본이 뒷받침 된다면 지금 이시기가 낙찰의 최대의 적기가 아닐까 판단해 본다. 또한 같은 평형대의 단지 지만 각 단지별로 많은 차이점을 느낄수 있었다. 물론 관리를 해주시는 분들의 역량도 중요하지만 어떤 단지는 쾌적성이 상당히 높았던 반면에 어떤 단지는 쾌적성보다는 환경적으로 상당히 열악한 단지도 있었다. 권리분석상에 하자는 특별히 없었던 철산동과 하안동 아파트의 임장을 막하면서. 철산동과 하안동은 주거지역으로서의 쾌적성은 상당히 우수하고 미래가치도 높다는것을 느낄 수 있었다. 더불어 재건축의 여파가 서서히 철산역쪽에서 하안동쪽으로 밀어치고 있다는 것도 실감할 수 있었다. 중요한 것은 부동산가격이 오르는 시점에 지금의 하안동의 아파트를 저가에 매수하기는 상당히 어려울 것으로 보인다. 사실 광명은 전체적으로 뉴타운이 진행중이다. 이미 상당히 진행중인 곳도 많다. 그러나 철산동과 하안동은 뉴타운과는 무관하게 개별적으로 재건축이 진행중이다. 소형아파트가 고점대비 20%까지 가격하락이 있었다는 점은 매수인의 입장에서는 상당히 고무적이고 안정적이다. 이런 기회가 쉽사리 찾아오긴 힘들어 보인다. 이제 철산동과 하안동을 입찰의 대상으로 잡고 합리적으로 공격해보길 권해 본다.