낙찰후 입주까지는 최소 3개월 여유 둬야…

낙찰후 입주까지는 최소 3개월 여유 둬야…

2010년 05월 28일 (금) 09:30:50 편집국 @

최근 아파트값이 떨어지면서 실소유자들이 아파트입찰에 참여하려는 움직임이 상당히 많다. 그러한 가운데 많은 질문중에 하나가 다음달에 이사를 가야하는데 경매로 낙찰을 받아서 들어갈수는 없느냐고 문의하시는 분들이 상당수 된다. 이는 경매절차를 전혀 인지하지 못한 상태에서 하시는 말씀이다. 경매 낙찰후 최소한 3개월정도의 시간이 필요하다는 것은 경매절차를 제대로 이해하면 알 수 있다. 가령 5월 1일에 낙찰을 받았다고 가정하자. 그러면 통상 7일후인 5월 8일에 매각결정기일이 잡히게 된다. 매각결정기일에 매각허가가 되면 그로부터 7일동안(즉 5월 15일까지) 민사집행법상에 이해관계인들에게 즉시항고의 기회를 준다(항고를 하기위해서는 매각대금의 10%에 해당하는 금액을 항고보증금으로 공탁해야 한다). 만약 이해관계인들이 즉시항고를 제기하지 않는다면 경매 건은 확정이 되고 이후에야 잔대금을 납부할 수 있게 된다. 그렇다면 실무적으로는 확정된 후 2일정도 있다가부터 잔대금(5월17일)을 납부하게 한다(잔대금 납부기한은 통상 4주정도를 준다). 잔대금을 납부하게 되면 소유권을 취득하게 된다. 부동산은 원칙적으로 소유권이전등기를 해야만 소유권이전의 효력이 발생하지만 몇몇 예외가 있는데 그 중에서 경매는 잔대금을 납부한때로부터 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다. 이후에 잔대금완납증명원을 가지고 해당 경매계에 부동산인도명령(적접한 유치권자, 선순위임차인, 배당요구하지 않은 선순위전세권자에 대해서는 인도명령이 불가능하고 반드시 명도소송을 제기하여야 하는데 소송은 최소 8개월 이상 기간이 소요된다는 점을 알아두자)을 신청할 수 있다. 특별히 매수인에게 대항할 수 있을 수도 있겠다는 자에 대해서는 심문기일을 통상 한번정도 열지만 특별히 문제가 없는 자(매수인에게 대항할수 없는자)에 대해서는 3~7일 이내에 인도명령결정이 날 수 있다. 인도명령 결정 후에 법원은 소유자나 임차인에 대해 결정문을 송달하고, 송달되었다면 인도명령결정문에 집행문을 부여받고, 송달증명원을 발급받아 관할 집행관사무소(부동산이 소재하는 곳을 관할하는 법원의 집행관사무소)에 강제집행신청을 하게 된다. 그러면 벌써 이때까지가 낙찰후에 1~2개월이상이 소요가 된다. 이후에 집행관이 통상 언제까지 나가달라고 하는 계고(통상 1~2주의 기간을 줌)를 하게 되고, 계고일까지 임의적으로 명도를 해주지 않는다면 부득이하게 강제집행을 하게된다. 실무에서 강제집행비용은 사실상 많이 소요되는 것은 아닌데 오히려 상대방이 기존의 짐을 치워가거나 또는 그러한 능력이 안된다면 그러한 짐을 낙찰자가 본인의 비용으로 보관하여야하고 이후에 매각을 신청해서 유체동산경매를 통해 매각이되면 그때로부터 보관료의 부담에서 벗어나게 된다. 절차가 아주 문제없이 깔끔하게 진행되었을 경우에 3개월정도의 시간이 소요된다. 따라서 경매를 통해서 내집장만을 하고 곧바로 입주하려고 한다면 최소 3개월이상(4~5개월이면 더욱 좋겠다)의 시간을 감안하고 낙찰을 받아야 한다는 점, 그러나 실제 절차가 진행되는 가운데 문제가 될 수도 있는 점을 감안하여 시간계산을 넉넉히 하여 입찰에 임해야한다고 말하고 싶다. 최근 경제뉴스를 보면 외국발금융위기 및 북한의 강경자세로 인한 한반도의 긴장강화 등의 뉴스가 넘쳐나고 있다. 경험치상 보면 이러한 시점이 매수타이밍으로 적절했다고 자부한다. 특히 실수요자 입장에서는 경매를 통해 시세대비(감정가 대비가 아니라) 약 10~20%정도만 싸게 낙찰을 받는다면 차후에 가격에 대한 리스크는 거의 없다고 봐도 무방하지 않을까. 이 시점에서 실수요자들은 알짜매물에 대한 관심과 적극적인 낙찰을 권하고 싶다. 더불어 경매절차에 대한 내용을 꼼꼼히 체크하고 입찰에 임하기를 기대한다.