스스로 낙찰받기,유의할 점은?

스스로 낙찰받기,유의할 점은?

2010년 06월 18일 (금) 09:19:01 편집국 @

최근 1주일사이에 부천지원, 서울중앙지방법원 등의 입찰법정을 가보았다. 부동산시장 내지는 경매시장이 과연 침체일까라고 반문하지 않을 수 없었다. 그만큼 많은 분들이 입찰장을 찾았다. 물론 여기에는 실제 입찰자 그리고 입찰자의 동행자 내지는 컨설턴트 그리고 교육원의 수강생들도 많을 것이다. 특히 부천지원 같은 경우에는 입찰법정을 더 확장해야할 필요성이 있었다. 개찰시에 원할한 진행이 안될정도로 입찰법정이 상당히 비좁았다. 민원인을 위해 가급적 빨리 확장되길… 이번 시간에는 많은 분들이 경매공부도 좀 하고 싶고 이후에는 직접 스스로 낙찰을 받을 수 있을까 질문하는데 대한 답을 드리고 싶다. 이 칼럼을 통해 많은 분들이 경매에 대한 친숙감이 고조되고 더불어 경매에 대한 자신감을 가지고 있는 것에 대해 뿌듯함을 느낀다. 스스로 낙찰하기, 결코 어려운 것은 아니다. 일단 다른 걸 다 떠나서 입찰표를 작성해보는 모의실습이 필요하겠다. 주택신문 지난칼럼에서 입찰표작성요령을 통해 입찰표 작성시 어떠한 점을 특별히 주의해야하는가를 숙지하길 바란다. 입찰장 갈때에는 신분증과 도장 그리고 입찰보증금(통상 최저매각가격의 10%)을 가지고 간다. 그럼 입찰장 갈 때 준비는 다 끝났다. 문제는 입찰가액을 얼마를 써야할지에 대해선데, 이는 권리분석과 부동산분석에 대한 검토가 끝이 났을때 나올수 있는 것이다. 특히 주거용 건물(아파트, 빌라, 단독주택 등)이 경매로 나왔을 경우에는 말소기준권리(가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매개시결정기입등기 그리고 아주 예외적으로 전세권)를 찾고 그보다 앞서는 가처분, 지상권, 지역권, 소유권가등기, 전세권 등이 있는지 어떠한 부담이 있는지를 확인하면 될 것이다. 그러나 실무에서는 위와 같은 케이스가 많지 않고 오히려 말소기준권리보다 앞서는 임차인(이러한 것을 우리가 흔히 선순위임차인이라고 한다)이 있는 경우가 많다. 오히려 그 부분만 권리분석을 제대로 할 수 있다면 주거용 건물에서의 권리분석은 모두 끝났다고 봐도 무방하다. 그러면 선순위임차인은 왜 중요하고 어떻게 확인하는가? 먼저 선순위임차인이 권리분석상 중요한 이유는 그가 배당요구를 했건 하지 않았건 배당받지 못하는 모든 금액은 낙찰자가 낙찰대금외에 추가로 부담하여야 한다. 선순위임차인의 확인은 그러면 어떻게 해야할까? 먼저 등기부등본을 발급받아 말소기준권리를 확인한다. 이후에 경매가 진행 중임을 알수 있는 자료 즉 등기부등본이나 경매정보지, 그리고 열람료 300원을 가지고 반드시 관할동사무소를 가서 전입세대열람을 한다. 만약 전입신고날짜가 말소기준권리보다 빠르면 선순위임차인일 가능성이 높다. 그렇게 되면 그 선순위임차인의 보증금액이 얼마인지 혹시 배당요구는 하였는지등을 매각물건명세서나 대법원경매정보사이트의 문건송달내역 그리고 현장방문을 통해서 확인을 꼭 해야한다. 선순위임차인이면서 확정일자도 먼저 받고 배당요구종기일까지 적법하게 배당요구를 하였다면 오히려 아주 좋은 물건이된다 왜냐하면 선순위임차인이 배당을 다 받을것이고 또한 차후에 명도에 대한 부담도 전혀 없어지기 때문이다. 마지막으로 시세파악이다. 아파트라면 국토해양부실거래가를 참조하고 더불어 현장 주위의 중개업소에 들러 시세를 확인하고 빌라나 단독주택인 경우에는 현장 중개업소 2~3개를 방문하여 시세를 파악한다. 방어적으로 판단하길 바란다. 이후에 얼마에 낙찰을 받을것인가를 고민했다면 이제 매각기일에 법원의 입찰법정에가서 입찰표를 써서 입찰봉투에 입찰표와 보증금을 넣어 입찰에 참여하면 입찰참여는 끝나게 되는 것이다. 컨설턴트의 도움없이 스스로 낙찰받을 준비 되셨나요? 별로 어렵지 않습니다. 먼저 쉬운 아파트부터 입찰에 한번 참여해보는 것은 어떨까요? 좋은 결과를 기대합니다.