경매입찰시 최고의 건물 중 하나는 “명도가 용이한 것”
| 경매입찰시 최고의 건물 중 하나는 “명도가 용이한 것” | ||||||
| ||||||
|
경매가 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다는 가장 큰 장점을 가지게 된 가장 큰 이유는 뭐니뭐니해도 명도에 대한 어려움 때문일 것이다. 특히 건물에 대한 부분에서는 그러한 이유가 더욱 클 것이다. 일반매매야 매도인의 책임하에 명도가 이루어지는데 반해 경매는 모두 낙찰자가 그 부담을 몽땅(?) 안아야 한다. 통상 주거용 건물이든 그렇지 않든간에 보증금 전액을 배당받아서 나가는 임차인등이 있다면 그런 물건이 입찰자 입장에서는 최상이 아닐까 생각한다. 배당을 받아 나가는 임차인인 경우에는 배당금을 수령하기 위해서는 낙찰자의 명도확인서(반드시 인감도장으로 날인이 되어야 하고 더불어 인감증명서가 첨부되어야 한다)가 필요하다. 즉 보증금의 반환과 명도가 동시이행관계에 있다는 의미로서 임차인이 배당금을 받을려면 동시로 낙찰자에게 명도를 하여야 한다는 것이다. 다만 실무에서는 명도확인서를 먼저 받고 배당금을 수령한 후에 실제로 명도를 하는 절차를 밟게 된다. 실무에서는 바로 이과정에서 낙찰자와 임차인간에 실랑이가 많이 벌어지곤 한다. 즉 낙찰자입장에서는 명도확인서를 받을려면 먼저 명도를 반드시 하라는 것이고(틀린이야기는 아니다), 임차인 입장에서는 배당금을 수령해야 그 돈을 가지고 이사를 가야할 것 아니냐 그러니까 먼저 명도확인서 작성해서 주면 곧바로 배당금 받아서 이사를 가겠다는 것이다(역시 이것도 틀린 이야기는 아니다). 다만 이러한 과정에서보다 중요한 것은 낙찰자와 임차인간에 서로에 대한 배려와 신뢰가 중요하다고 본다. 그러면 어떠한 임차인이 배당을 다 받아 나갈까하는 것이다. 우리가 흔히 이야기하는 선순위임차인, 또는 후순위임차인, 소액임차인들 중에서 낙찰대금에서 배당금을 받을려면 반드시 배당요구를 하여야 한다. 그러나 이러한 배당요구는 아무 때나 하면 되는 것이 아니다. 이미 공고되어 있는 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야한다. 배당요구는 어디서 확인하는가? 일단 사건번호를 확인한다. 사건번호는 경매가 들어간 부동산의 등기부등본을 발급받아 보면 갑구에 경매개시결정기입등기가 되어 있고 그곳에 2010타경 201호 라는 사건번호가 기재되어 있다. 그 사건번호를 기억한 다음 대법원 경매사이트에 가면 경매사건검색란이 있다. 그곳에 관할법원과 사건번호를 기입하여 클릭하면 우측 상단에 배당요구종기일이 기재되어 있다. 어떠한 임차인이건 간에 낙찰대금에서 배당을 받을려면 위 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 하여야 한다. 만약 배당요구를 하지 않았거나 또는 배당요구는 했는데 이미 배당요구종기일이 지났다면 배당을 받을 수 없음을 유의하자. 실무 사건을 확인하다보면 선순위임차인이 확정일자도 빨리 받고 배당요구를 적법하게한 경우 또는 후순위임차인이지만 앞선 담보물권 등을 감안하더라도 배당을 받을 수 있는 지위에 있다면 이러한 건물들은 입찰자 입장에서는 부동산자체에 대한 물건분석을 떠나 입찰하고자 하는 경매물건으로서는 아주 바람직한 물건이다. 같은 아파트라도 또는 같은 상가라도 기존 임차인이 배당금을 모두 수령한다면 차후 비용 내지는 시간적인 손실을 최소화할 수 있다는 측면에서 물건선별시 우선해서 고려해야 할 사항이 아닌가 생각한다. 최근 아파트 등에 관심이 많으신 투자자분들이 많은데 이 칼럼의 내용을 감안한 투자를 고려해 보심이 어떠실런지… | ||||||
@