선순위임차인 확인하는 방법
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안녕하세요 설춘환입니다. 무더운 여름이 이제 한풀 그 기세가 꺾인듯 합니다. 모쪼록 환절기에 감기조심하세요. 최근 8. 29 부동산종합대책으로 인하여 주택경기 그 중에서도 아파트에 대한 관심이 많이 증가하고 있는 것이 사실입니다. 이러한 즈음에 아파트경매시 가장 유의해야 할 점은 바로 선순위임차인 문제입니다. 앞선 많은 칼럼에서도 언급했다시피 선순위임차인이 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 그 보증금을 인수하여야 하기 때문에 주거용 건물의 권리분석에서 선순위임차인이 차지하는 비중이 70~90%라고 해도 과언은 아닙니다. 이러한 선순위임차인이 있는지 여부는 일단 해당 부동산의 등기부등본을 발급받습니다. 그래서 뭘 확인해야할까요? 바로 말소기준권리를 확인합니다. 즉 등기부등본에 가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매개시결정기입등기 중 가장 먼저 기입되어 있는 즉 가장 접수번호가 빠른 것이 그 사건의 말소기준권리가 됩니다. 그 말소기준권리 날짜를 확인했다면 이제 경매가 진행 중인 것을 입증할 수 있는 자료(등기부등본 내지는 경매정보지 등)를 가지고 관할 동사무소에 갑니다. 반드시 관할 동사무소에 가야합니다. 다른 동사무소에 가면 전입세대가 있어도 없는 걸로 나옵니다. 전입세대 열람을 할 때 세대주는 물론 동거인도 확인할 수 있게 열람을 신청하시기 바랍니다. 이럴 때 말소기준권리보다 전입신고날짜가 늦다면 입찰에 참여하시는 분들은 전혀 고려를 하지 않아도 됩니다. 누구를? 임차인을 말입니다. 그런데 만약 전입신고날짜가 빠른 사람이 전입이 되어 있다면 소유자 내지는 채무자인지 확인(이렇다면 특별히 문제가 없겠지요), 아니면 소유자의 배우자인지 확인(반드시 전입세대열람할 당시에 물어보아야 가르쳐 줍니다. 전입세대열람 후 집에 또는 사무실에 와서 보니 선순위임차인으로 보이는 자가 있어서 전화로 소유자와의 관계를 물어보면 가르쳐주지 않습니다)하고 그렇다면 역시 문제가 없을 겁니다. 그런데 그러한 자가 아닐 때에는 선순위근저당권등 금융기관에 대해 무상임차계약서가 있는지 확인(금융기관은 대출시 전입신고되어 있는 자에 대해 확인절차를 반드시 거칩니다)하는데 실무에서는 잘 가르쳐주진 않는데 어찌되었건 채권회수가 신통치 않다면 직접 법원에 제출하거나 전화로도 가르쳐주는 경우도 있습니다. 또는 직접 임차인을 방문해서 탐문해서 확인하는 경우도 있습니다. 이럴 때 가급적 입찰자는 임차인에게 최대한 배려를 해주어야 합니다. 사실상 업을 하는 입장에서 선순위임차인 인 듯한 자가 권리신고 내지는 배당요구도 하지 않고 탐문에도 응하지 않을 때 그리고 근저당권자 등이 금융기관이 아닐 때 가장 힘든 케이스라고 보면 무리 없을 듯 합니다.
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