내집마련 수단으로 경매는 어떨까?

내집마련 수단으로 경매는 어떨까?

2010년 09월 17일 (금) 09:55:14 편집국 @

어느덧 9월도 중순을 넘어가네요. 환절기에 감기 조심하시고 늘 건강에 유의하세요. 최근 많은 언론에서는 전셋값 상승을 앞다투어 기사화하고 있습니다. 물론 이사철 단기수요로 인해 전세가격의 상승도 있습니다만 부동산시장이 침체되어 있는 마당에 굳이 매매를 통해 집을 매수하기보다는 아무래도 현금보유 하는 것이 낫다고 판단하고 그 하나의 방법으로 당분간(?) 전세를 살자고 하는 세력이 많아진 것 같습니다. 일리 있는 행동이라고 볼수도 있습니다. 그러나 이는 시장의 가격이 거품이 많이 끼고 시세의 하락이 예상될때 더욱 빛을 발할 수 있겠지요. 그러나 지금은 하락이 예상되느냐 그렇지 않느냐에는 다소 강한 다툼이 있습니다만 지금도 거품이 많이 끼어 있어 추가하락이 예상된다는 것에 대해서는 약한 다툼이 있어 보입니다. 지금 이시점은 분명 전세보다는 내집마련을 하라고 권하고 싶습니다. 2년마다 이사를 해야할지 말아야할지 주거의 불안정은 일단 막아야 하겠습니다. 더불어 전세는 계속 그 자리인듯한 느낌에 별로 발전이 없지요. 가령 자산가치의 증대측면에서 말입니다. 물가는 점점 오르고 현금가치는 떨어질때에 부동산만한 자산도 없겠지요. 대한민국 가계에서 부동산이 차지하는 자산의 비중은 가히 절대적이라고 해도 과언이 아닙니다. 특히 무주택자이면서 호시탐탐 내집마련의 기회를 엿보고 있는 분들은 바로 지금이 최적의 매수타이밍이라고 판단됩니다. 다만 일반매매는 다소간 불안하다는 측면이 있어서 경매로 시세보다 10~30%정도 저렴하게 매수할 수 있다면 얼마나 편안한 마음으로 시간을 즐길 수 있을까요. 재테크에서 성공하기 위해서 가장 필요한 것중의 하나가 시간과의 싸움에서 이길수 있는 여유입니다. 이러한 여유가 없다면 재테크에서 성공하기란 상당히 어렵고도 곤란한 일이지요. 경매시장에서 주택을 검색하다보면 최근 신건에서 낙찰되는 사례는 거의 없고 한번 낙찰은 당연시되고 있고, 이제 두 번정도는 유찰되어야 하지 않냐는 생각이 팽배해 있습니다. 여차하면 강남3구를 제외한 서울의 다른 지역에서는 낙찰가율 80% 밑이 고착화될 염려도 있어 보입니다. 어떠한 기폭제가 없다면 말입니다. 여전히 대출금리가 그리 높지 않습니다. 그렇다고 무작정 대출을 받아서 빚을 지라는 이야기는 아닙니다.대출규제가 당분간 상당히 완화 내지는 쉽게 갈수도 있을 거란 생각이 듭니다. 이러한 시기에 좋은 물건을 골라서 대출 등을 통해 레버리지 효과를 극대화할 수 있다면 두말할 나위없이 성공의 재테크 길로 성큼 가는 것이겠지요. 그러나 한가지 경고. 물론 DTI 규제가 내년 3월까지 잠정적으로 폐지 되었다 하더라도 대출의 한도는 대출받아야 할 본인의 부동산가격 대비 40%를 넘기지 않는 것이 어떨까 생각해 봅니다. 최근 경매로 나온 물건들은 대부분 감당키 어려운 대출을 받아서 결국 이자를 못내고 경매시장으로 전락한 것이라는 점을 꼭 유념하기 바랍니다. [경매 Q&A ] 공사대금을 못받고 건물을 점유하고 있는데 유치권을 주장하면 된다고 하는데 어떻게 해야하는지 가르쳐주세요. 유치권을 주장하려고 하면 크게 두가지 정도가 충족되어야 합니다. 첫째, 채권 자체가 그 부동산에 관련된 것이어야 합니다. 즉 귀하처럼 건물에 대한 공사를 한 것처럼 그 물건자체에 생긴 채권이어야 합니다. 바로 이러한 것을 우리가 흔히 견련성이 있다고 하지요. 견련성이 없다면 유치권은 성립되지 않습니다. 둘째, 유치권이 성립되려면 반드시 적법한 점유를 하고 있어야 합니다. 점유를 하고 있지 않다면 막연히 공사대금만을 가지고 있을뿐 유치권을 가지고 있는 것은 아닙니다. 더불어 점유는 본인이 직접해도 되고 다른 사람을 시켜서 간접점유를 해도 무방합니다. 또한 유치권은 점유를 하면 유치권이 있다가 점유를 상실하면 유치권도 상실되었다가 다시 점유하면 유치권은 다시금 부활하는 특성이 있습니다. 유치권이 적법하다면 낙찰자는 낙찰대금 외에 추가로 유치권자의 채권액을 변제해야만 점유 즉, 명도를 할 수 있습니다.