[스크랩] 부동산투자는 땅이 최고,,

부동산투자는 토지다

 

▷ 토지규제 완화는 투자의 좋은 조건

 

2008년에 이어 2009년에 들어서서도 토지거래허가구역의 해제, 부재지주 양도세 중과 보류 등 토지에 관한 규제가 대폭 완화되고 있어, 새삼 땅에 대한 관심이 높아지고 있다. 농지와 산지규제한화며, 그린벨트 지역과 군사보호구역의 대폭 해제와 특히 수도권의 공장입지와 여주 이천 등 자연보전권역의 규제완화 등으로 수도권지역에 대한 문의도 많아지고 있다.

 

토지규제는 땅의 개발가능성을 직접적으로 좌우하기 때문에 땅값 결정과 거래활성화에 중요한 요인으로 작용한다. 확실히 토지규제 완화는 기대할 만한 땅 투자의 호재임이 분명하다.

 

그러나 유의할 것은 토지투자에서 규제완화 만이 전부는 아니라는 사실이다, 토지규제의 완화로 그 동안 잠수했던 토지공급이 되살아 나서 일시적으로는 땅값이 떨어 질 수도 있다는 사실이다.

 

토지투자에는 이처럼 공법적 규제 이외에도 고려해야 할 여러 가지 중요한 조건들이 있다.

 

땅은 미래가치이며, 좋은 땅이란 기본적으로 미래가치가 높아질 수 있는 땅을 말하는 것이기 때문이다. 그리고 불확실한 장래를 내다본다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 토지투자자 들이 가장 궁금해 하는 것 중의 하나가 바로 이러한 좋은 땅을 고르고 돈 되는 땅을 구입하는 요령이다.

 

▷ 개발지와 개발인접지

 

좋은 땅의 첫째 조건은 개발지와 그 인접지역이라고 할 수 있다. 단기적으로 지가상승을 유도하는 것이 개발사업이다. 개발에는 통상 새만금간척사업 같은 대규모 토목공사는 물론 대규모 택지나 신도시개발사업, 공업단지나 대기업 공장 신설과 대규모 유통단지나 골프장 등 레저단지 조성과 행정타운 조성사업, 그리고 대학의 이전 등을 들 수 있다.

 

개발사업은 그 지역의 고정적 인구증가와 함께 주거 유통 레저 등 인근지역의 토지수요를 파생시켜 나가기 때문에, 개발지가 성숙하면서 인접지역의 땅값도 덩다라 오르게 된다. 개발사업으로 인한 수용이 일어나고, 막대한 수용보상금으로 그 인근지역에 대토를 구입하는 과정에서 개발인접지역 땅값이 크게 오르기도 한다.

 

그러나 개발사업이라고 하여 항상 땅값이 기대하는대로 오르는 것은 아닐 것이다. 대상 토지에 대한 수용과 보상이 늦어지거나, 착공이 지연되고 준공시기가 연기되는 것은 흔한 일이다.

 

거창하게 개발계획을 발표해 놓고도 마냥 연기되는 경우가 있는가 하면, 오랜 세월이 흐르면서 아예 계획 자체가 취소되는 경우도 생긴다. 따라서 개발프로젝트는 개발계획의 확실성과 규모, 그 영향력의 강도와 지방재정 자립도, 그 주체나 시기며 자금조달 등 수행가능성을 잘 검토해 보아야 한다.

 

▷ 도로개통과 접근성의 개선

 

개발사업에 못지 않은 것이 신설 도로의 개통이다. 수도권을 순환하거나 서울에서 지방으로 새로 뻗어 나가는 고속도로 국도 복선전철 등은 접근성을 좋아지게 만들며, 이어서 땅값이 뛰게 된다. 길이 뚫리면서 사람들의 생활반경이 넓어 져서 통행이 잦아지고, 거주지가 새로 생기며 유통 문화와 상업 레저시설이 들어 서게 되는 것이다.

 

도로의 개통에는 도로개설 발표 시, 착공 시, 그리고 완공 시에 세 번 크게 땅값이 뛴다는 토지삼승의 원칙이 있다. 또한 신설도로 개통은 접근성을 크게 개선하는 효과가 있다. 땅값에 있어서는 접근성 또한 대단히 중요한 요소가 되는 것이다.

 

▷ 인구증가지역은 장기투자의 첫째 조건

 

토지투자자가 장기적인 안목으로 보아야 할 것이 그 지역의 지속적인 인구증가 추세다. 과거 3년에서 5년 동안 계속하여 인구가 늘고 있다는 것은 그 지역의 고정인구가 많고, 유입인구도 증가하고 있다는 반영이다.

 

인구가 늘면 일자리, 주택, 유통, 의료, 레저 등 문화시설의 수요확산으로 땅값이 오를 것은 당연한 이치다. 다만 이러한 인구추이는 관련 통계자료를 잘 분석해 보아야 할 것이다.

 

장기적으로 어느 지역이 땅값 상승의 전망이 있는지, 따라서 투자처로서 매력이 있는지를 검토하려면, 그 지역과 도시가 자체적으로 발전할 수 있는 자생력이 있는지, 지속적인 인구 유입력과 개발호재가 있는가 등을 살펴 보아야 한다. 인구집중 흡수요인인 사업시설인 관공서, 대기업, 산업체, 공단, 대학교 등과 확정된 대단위 정책사업 및 개발사업이 있는가도 살펴본다.

 

▷ 도시재생사업과 용도지역의 변경

 

도심재개발사업과 뉴타운사업 등을 도기재생사업이라고 한다. 도시재생사업에서는 용도지역이 변경되는 경우가 많으며, 이것이 땅값을 올리는 직접적인 요인이 되기도 한다.

 

도심재개발로 지하철역이 새로 개설되면서 역세권에 있던 슬럽화한 3종주거지역이 상업지역으로 바뀌고, 노후된 단독주택 밀집지역인 도심의 1종주거지역이 아파트를 건립하기 위한 3종주거지역으로 변경된다. 뚝섬이나 양평동같이 오래된 공장이 있던 준공업지역이 주거지역이나 상업지역으로 바뀌는 경우도 있다.

 

 

이러한 도시재생지역에서는 새롭게 지정되는 용도지역은 용도가 다양해지고, 건폐율과 용적율이

 

 

 

크게 높아져서 땅값이 많이 오르게 되는 것이다. 재개뱔지역의 낡고 작은 단독주택이나 상가지역

 

 

에 편입될 준주거지역의 오래된 아파트에 투자하는 것이 그 이유인 것이다.

 

 

▷ 행정구역의 변경과 통합도 땅값의 변수

 

행정구역의 통합 혹은 변경도 편입되는 지역의 땅값을 올리기도 한다. 땅값은 일반적으로 오를 때는 상향평준화의 경향이 있으며, 내릴 때는 하방경직성을 띄게 되기 때문이다.

 

또한 실수요자 입장에서는 선호하는 지역의 트렌드(Trend)나 어느 지역의 브랜드(Brand) 또한 좋은 땅의 조건이 된다. 전원주택지로 평창에 이어 양평과 홍천지역을 찾는 것이 그 실례다. 땅 값은 때로는 보상금으로 매입하는 태토수요나 투기목적의 가수요 때문에 크게 오르기도 한다.

 

땅값은 이와 같이 여러 가지 요소들이 혼재하여 처음부터 땅값을 결정하고, 세월이 흐르면서 그 지역의 주변환경이 달라져 오르게 되는 것이다. 지금 추진되고 있는 토지규제완화도 그러한 배경으로 이해하는 것이 성공적인 토지투자를 할 수 있는 방법이라고 본다.

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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