[스크랩] 상가 시설비 돌려받기

상가 시설비 돌려받기


▶ 2년 전에 서울지역 상가를 전 세입자에게 권리금 5000만원을 주고 인수했다. 그 이후에도 각종 시설비로 2000만 원 정도 더 들었는데, 주인이 임대차 기간이 끝났다는 이유로 비워줄 것을 요구한다. 투자한 시설비와 권리금을 돌려받을 수 있나.

▶권리금은 특별한 약정이 없는 한 돌려받을 수 없는 것이 원칙이다. 권리금은 영업시설물 또는 거래처 신용 장소적 이익에 대한 대가 등으로 교부되는 것이기 때문에 임대차 종료시 그 반환을 구할 수 없다.

다만, 일정한 기간이상 임차권을 존속시키기로 하는 임차권보장의 약정하에 권리금이 임대인에게 지급된 경우에 있어서 임대인의 사정으로 임대차가 중도해지되어 당초 보장된 기간 사용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있다면 임대인은 권리금의 반환의무를 진다는 판례가 있다.

질문의 경우에도 이런 예외적인 사정이 없는 한 권리금은 반환받을 수 없는 것이 원칙이다.

시설비 반환청구는 권리금의 경우와 좀 다르다. 시설비는 여러 가지 경우를 포함하는데, 필요비와 유익비 그리고 부속물설치에 들인 비용등을 들 수 있다.

먼저 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비와 임차물의 가치를 증가시킨 데 들인 유익비를 들였다면 그 상환을 임대인에게 청구할 수 있다.

필요비는 임차물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용을 말한다. 건물바닥 보일러수리비용, 건물지붕의 기와를 갈아있기 위한 비용 등이 이에 해당한다.필요비는 임대차의 종료를 기다리지 않고도 그 상환을 청구할 수 있다.

유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시킨데 들인 비용인데, 필요비와는 달리 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존하여야 상환을 청구할 수 있다. 예컨대 가옥의 임차인이 도로의 포장비용을 지출하여 그 것이 가옥의 가치를 증가시켰다면 유익비가 된다.

그러나 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않는다. 예를 들면 상가를 임차하여 카페영업을 위한 내부시설공사를 한 경우 그것은 카페를 운영하기 위한 임차인의 필요에 의한 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니므로 유익비에 해당하지 않는다는 것이 판례의 입장이다.

이처럼 판례는 건물의 객관적 가치를 증가시키는 비용만으로 유익비의 개념을 좁게보고 있음을 유의하여야 한다.

필요비 유익비는 임대인에게 목적물을 반환환 날로부터 6개월이내에 상환청구하여야 하는바, 그 기간을 넘기지 않도록 주의하여야한다.

임대인이 필요비 유익비를 상환하지 않는 경우 이를 상환할 때까지 임차인은 임차물의 인도를 거절할 수 있다. 임대물의 소유권을 이전 받은 제3자에 대하여도 비용을 상환받을 때까지 유치권을 행사할 수 있다.

필요비 유익비상환청구권은 당사자 사이의 특약으로 포기하거나 제한할 수 있다. 계약서내용 중 '임차인은 임대차종료 시에 건물을 원상으로 복구하여 명도하기로 한다'는 규정은 필요비 또는 유익비상환청구권을 미리 포기한 것으로 보는 것임을 유의하여야 한다. 따라서 임대차 종료시에 시설비를 받아나가려는 임차인은 유의해야할 대목이다.

질문의 경우, 이러한 원상회복 약정 등이 없다면 원칙적으로 임차인은 자신이 들인 비용이 필요비 또는 유익비에 해당하는 지를 판단하여 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다.

다음으로 임차인이 자신의 비용으로 부가한 부속물이 독립성을 가진다면 임대인에게 매수를 청구할 수 있다.

위 부가한 물건이 임차물에 부합하여 독립성을 잃으면 바로 임대인의 소유가 되므로 이 경우 임차인은 유익비상환청구를 할 수 있을 뿐이고 매수청구를 하는 것이 아니다.

부속물은 임차인의 소유에 속하지만, 임차물에 부속되어 있는 상태에서만 가치가 있는 것이므로 그 철거를 강요하면 임차인에게 가혹하므로 이러한 매수청구를 인정하고 있는 것이다.

부속물에 해당하기 위해서는 건물의 사용의 편익에 이바지함으로써 그 객관적 이용가치를 증대시켰어야 한다. 가구 등과 같이 쉽게 떼어 낼수 있는 물건과 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것 등은 건물의 객관적 편익에 이바지 하는 것이 아니므로 부속물이 아니다.

수도 전기 가스 등의 설비 등이 그 전형적인 예이고, 판례는 음식점용 건물의 임차인이 사용의 편익을 위하여 설치한 방시설 주방시설 등도 건물 사용의 편익에 이바지 한다고 하여 부속물매수청구의 대상으로 보고 있다.

이러한 부속물은 임대인의 동의를 얻어서 부가하였거나 임대인으로부터 매수한 것이어야 하므로 임차인이 자기 임의로 부속시킨 부속물에 대하여는 매수청구권이 부인된다.

임차인이 매수청구권은 임대차가 종료한 때에 발생한다. 그러나 차임연체 등 임차인의 채부불이행으로 계약이 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.

매수청구권은 형성권이기 때문에 임차인이 매수청구를 하면 임대인의 승낙여부와 상관없이 곧바로 매매계약이 성립한다. 매매대금은 당사사간의 합의에 따르고 합의가 안되면 법원에 의해 정해진다.

특이한 것은 이러한 임차인의 부속물매수청구에 관한 민법규정은 비용상환청구권과는 달리 강행규정이라는 점이다. 따라서 임차인의 매수청구권을 배제하는 특약은 효력이 없다.

질문의 경우 비용을 들여 설치한 시설물이 부속물에 해당하면 원상회복약정 여부에 불구하고 매수청구를 할 수 있다.

그러나 부속물에 해당하지 않으면 매수를 청구할 수 없을 뿐만 아니라, 임차인 스스로 비용을 들여 철거 수거해야 한다. 임차인이 철거하지 않을 경우 임대인 스스로 철거하고 그 비용은 보증금에서 공제할 수 있다.

결론적으로 질문의 경우 임차인은 원칙적으로 권리금은 반환받을 수 없고, 자신이 들인 비용이 필요비 유익비에 해당하면 그 상환을 청구할 수 있다. 또한 임대인의 동의를 얻어 설치하거나 임대인으로부터 매수한 부속물은 원상회복약정을 불문하고 임대인에게 매수를 청구할 수 있다.

다만 판례가 유익비와 부속물의 개념을 협소하게 보고 있으므로 자신의 경우도 위 권리를 주장할 수 있는 경우인지 엄밀한 검토를 요한다.
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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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