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계약 만기일 이전에 보증금의 증액을 요구하는 경우에 임차인은 상당히 당혹스럽습니다..
- 일단 임대인의 보증금 증액의 요구나 임차인의 감액 요구는 가능합니다.(임대차보호법 제7조)
- 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1(0.5) 이상을 초과하지 못합니다.(임대차보호법 시행령 제2조).
- 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은후 1년이내에는 이를 하지 못한다.(주택임대차보호법 시행령 제2조 2항)
- 무조건 인상,인하의 요구를 들어주어야 하는 것은 아닙니다.
민법 제 628조의 차임증감청구권은(보증금의 인상과 인하를 요구하는 권리) 권리자의 의사표시만으로 효과가 발생하나, 상대방 당사자에 의하여 다투어지는 경우에는 증액채권(인상요구 금액) 또는 감액채권(인하요구 금액)의 존재를 인정하는 판결이 확정될 때 비로소 그 권리가 확정된다.
- 증감효력의 발생 시기(당사자의 증감 요구가 상대자에게 도달한 때)
차임증감청구의 의사가 상대방에게 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감된다. 그런데, 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없다. 법원이 확정한 경우에도 그 효력은 증감 청구의 의사표시가 상대방에게 전달된 때부터 소급한다.(법원이 확정한 날부터 효력이 발생하는 것이 아니다.)
- 차임의 증감청구를 이유로 계약을 해지할 수는 없다.
☞ 증액한 경우 계약서는 어떻게 하나? (확정일자 받는요령)
① 계약서를 다시 작성하지 않고, 구 계약서 뒷면에 증액한금액 등을 자세히 적어서 각자 날인하고 확정일자를 뒷면에 다시 받는다.
② 계약서를 다시 작성는 경우.
다시 작성한 새 계약서는 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이건 다 알고 있습니다.
이때 증액하기 전에 작성한 구계약서는 절대로 보관하여야 합니다.
구계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자 보다 앞서고,
구계약서에 적힌 보증금액은 구계약서에 받은 확정일자가 적용되며,
증액한 금액은 다시 받은 확정일자로 적용이 됩니다.
☞ 차임증감과 관련된 법 조항
- 임대차보호법 제7조
1항 : 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.(본조신설 83.12.30)
- 주택임대차보호법 시행령 제2조 (보증금등 증액청구의 기준)
1항 : 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
2항 : 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은후 1년이내에는 이를 하지 못한다.
- 민법:제628조 (차임증감청구권)
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
- 민법:제312조의2 (전세금 증감청구권)
전세금이 목적 부동산에 관한 조세 · 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.[본조신설 84.4.10]
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