[스크랩] 점포 계약시 소재지 관련 서류 보는 법

>> 부동산 등기부 등본

정의: 부동산 등기부등본은 움직이지 않는 재산 즉,부동산의 누가 어디를 얼마만큼의 면적을 어떻게사용하고 있고 그 부동산에 대한 모든 재산 관련 내역이 담겨 있음을 확인하는 문서입니다.

* 표제부: 부동산의 주소,면적,건물구조,용도등 가장 기본적인내용이 기재 되어 있습니다.
주의사항: 임대차 계약서상의 소재지주소와 면적이 등기부등본상의 내용과 일치 하는지 본다.

* 갑구: 부동산 소유권에 관한 사항
(변동 및 변경사항, 압류,가압류, 경매신청, 가등기, 가처분등기, 환매등기, 예고등기 등의 사항)
주의사항: 임대차 계약서상의 소유주와 등기부등본상의 소유주가 일치 하는지 보고 압류,가압류등의 금액이 누가 얼마나 설정 해 놓았는지 확인한다.그외 법원의 경매 진행사항을(강제경매,임의경매등을 확인한다.)상황이 있을시 신중히 검토후 결정 하는 것이 좋다.

* 을구: 소유권 이외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 저당권)에 관한 변동 및 변경사항
주의사항: 일반적으로 대출로 인하여 근저당권 설정과 임차인에 의한 보증금,전세금으로으로 인한 전세권설정 대다수인 경우가 많은데,이중 원금의 110%~130%를 설정금액으로 한다.이는 앞으로의 채무이행에 있어 소송비등과 같은 제반 금액을 미리 포함하여 해 놓는다.그래서 을구에 설정된 금액을 합산한 금액이 감정가의 50%가 넘게 되면 이건물은 경매에 의해 넘어 갈 수 있는 위험이 가장 크다고 할 수있다.또한 그렇지 않고 그 미만으로 설정 되었을시에는 임대인의 재산규모와 주변시세 변동등을 가만하여 중개인 혹은 변호사와 상의하여 전세권 설정등과 같은 조치를 취하는 것이 좋다.

* 발급장소: 해당등기소 또는 가까운 등기소에 가시면 발급가능하고요 구청이나 동사무소 내에도 등기부등본 자동발급기가 있습니다. 직접 가셔서 등기소직원한테 발급받을 경우 1200원, 자동판매기로 발급받을 경우는 1000원 입니다. 발급시 필요한 서류는 없습니다.그외에 인터넷으로 열람이 가능하나 단지,열람용일 뿐 법적인 효력이 없고 실제 발급용과는 틀릴 수도 있으니 계약시에는 필히 발급용으로 사용하기 바랍니다.


>> 건축물 관리대장

정의: 현행 건축물 관련법에 해당되는 건축물에 대해서 행정부에서 관리하는 문서로서 층별(2층이상일때) 용도,넓이,구조,용적율,건폐율 그리고..엘리베이터..오수정화시설..착공일자,준공일자(사용승인일자),주차장,시공자,건축주,위법사실...등과 같은 건축물의 준공심사일로부터 말소까지 기록된 일종의 건물의 역사입니다.

* 건축물 관리대장의 주요 체크사항.

1. 주소가 임대차 계약서상의 주소와 일치 하는지 확인한다.
2. 대장상의 소유주가 임대차 계약서상의 임대인과 동일인인지 확인한다.
3. 건축연도,층수,용도지역(용적율,건폐율 산정)건물을 신,증축을 할 수 있을 가능성을 알아본다.만일,저층인데 용적율이나 건폐율의 퍼센티지가 높다면 다시 생각 해보는것이 좋다.
4. 사용하고자 하는 층의 용도를 확인한다.예를들어 금융시설,업무시설등을 근린생활시설 구체적으로 일반음식점으로 사용할 경우 별도의 허가종목이 있기 때문에 정확히 알아 보는것이 좋다.
5. 변동사항을 확인한다.변동사항에는 위법건축물 사실이나 용도변경등 건축물의 모든 사항을 기재 하였기에 확인은 필수다.만일 사용하고자 하는 층의 장소에 위법건축물 사실이 있을시 벌금을 부과 할 수있기에 필히 확인한다.
6. 그외에 정화조용량,주차 시설등을 확인하는데 아직까지 대한민국 공공기관에게 허가등을 받을때 관례라는 것이 있기에 정확성의 여부는 판단에 맡기겠다.


>> 토지 대장

정의: 지적을 명확하게 하기 위하여 작성된 공부서류로서 등기부등본이 법원에서 관리 하는 것과 달리 행정부에서 문서로서 관리하는 지적 공부중의 하나임.

* 토지표시: 지목,면적(평방미터),사유등이 기재
주의사항: 지목은 토지의 주된 사용목적 또는 용도에 따라 전답,과수원,목장용지,임야,광천지,염전,대지,공장용지,학교 용지,도로,철도용지,하천,제방,구거,유지,수도용지,공원,체육용지,유원지,종교용지,사적지,묘지,잡종지로 구분하여 정한다.그러므로 계약서상의 지목과 비교 확인한다.

* 소유자: 현재 소재지 소유주 인적사항 및 소유주 변동내용과 변동사유별 날짜가 기재됨.
주의사항: 계약서상의 소유주가 일치하는지 확인하는것이 중요함.


>> 토지이용 계획 확인서

1. 계약서와 소재지가 동일한지 확인한다.
2. 용도지역: 용도지역에 따라 건폐율과 용적율이 차등 적용되어 건축여부를 판가름 할 수 있음.
3. 용도지구: 각지구마다 상세히 관할 구청에서 설명 해준다.여기서 알아야 할 사항은 소재지는 건축법,도시계획법을 적용 제한사항을 가장 중요하게 알아 봐야할 사항임.예를 들어 대지 100평의 일반상업지역이면 건폐율60% 용적율800%를 적용하면 건축면적 60평(1층) 연면적800평을 13층까지 건축이 가능한데 5층이하로 지어야 하는 역사 문화 미관지구가 잡혀 있을 경우라면 300평 밖에 건축을 못한다.이 내용으로 건물 신축및 재건축 여부를 판가름 할 수 있다.이밖에 내용은 방대한 관계로 여기서 알려 드릴 수는 없고 각 지자체 지구단위계획시행지침을 확인 하시면 될것 같다.
4. 기타: 군사시설,농지,자연공원,수도,하천,문화재,전원개발,토지거래,개발사업등에 해당사항 유무를 확인하고 해당사항이 이 있을 경우 소재지 관할 시군구청 해당부서에 의뢰하길 바란다.

* 개별공시지가 확인서
연도별 공시지가를 평당가로 확산하여 변동내역을 확인하고 지가변동 요인을 알아본다.또한 공시지가는 감정가와 직접적으로 관련 되므로 건물가를 어림짐작 대출 가능 금액을 알아 볼 수있다.

# 평당가 환산 방법
(원/평방미터당)*3.3058=(원/평당)

* 지적도
소재지 관련 주소와 지적도에 표기된 위치와 일하는지 확인한다.

 

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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