가압류와 가처분 그리고 경매

가압류와 가처분 그리고 경매

2010년 06월 11일 (금) 09:45:12 편집국 @

경매에서 권리분석할 때 또는 등기부등본상에 많이 언급되는 것이 가압류와 가처분이다. 그럼 가압류와 가처분이 뭔지 알아보자. 많은 강의를 통해 수강생들에게 가압류와 가처분에 대한 의의 내지는 차이점을 물어보면 거의 다 몰랐다. 많이 익숙하긴 하지만 정확한 내용은 잘 모르겠다는 것이다. 가압류와 가처분의 가장 큰 차이점은 가압류는 채권자가 채무자에게 돈을 받을 게 있을때 사전에 채무자의 재산을 잡아두는 절차인 반면에 가처분은 채권자가 채무자에게 돈 이외의 채권을 가지고 있을때 사전에 채무자의 어떠한 행위 등 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 것이라고 이해하면 가장 무난할 듯 하다. 가압류의 예를 들어보면, 가령 채권자가 채무자에게 1억원을 이자와 변제기를 정하여서 대여해주었는데 채무자가 이를 차후 임의적으로 변제하지 않는다. 이때 채권자는 채무자를 상대로 대여금 반환청구소송을 제기하여야 하는 바, 소송은 최소 8개월의 시간이 소요된다(원고 소장제출 - 피고 답변서제출 - 원고 준비서면 제출 - 피고 준비서면 제출 - 변론준비기일 - 변론기일 - 변론종결 - 판결선고 - 판결문송달 등). 즉 채무자가 소송에서 패소할 것을 두려워한 나머지 자신이 가지고 있던 재산을 빼돌리면 차후 채권자는 본안소송에서 승소한다 하더라도 채무자의 재산이 없다면 그 판결문은 단지 휴지조각에 불과할 수 있다. 이러한 폐해를 방지하기 위하여 사전에 채무자의 재산을 동결시켜두는 절차를 가압류라고 이해하면 될 듯 싶다. 가압류의 목적물의 종류에 따라 부동산가압류, 채권가압류, 동산가압류 등으로 나뉜다. 반면에 가처분에 대표적인 처분금지가처분의 예다. 가령 송파구의 잠실 5단지 아파트에 대한 매매계약이 있었다. 매도인과 매수인이 매매대금을 10억원으로 하고 계약일에 매수인은 매도인에게 계약금 1억원을 지급하였고, 이후 중도금 지급기일에 중도금 5억원을 지급하였다. 이후 5단지 아파트 시세가 주위 개발호재로 인해 2-3억원씩 폭등하였다. 이에 매도인은 매수인에게 매매대금의 지급을 요청하였고, 만약 이에 응하지 않으면 다른 사람에게 더 많은 돈을 받고 이중매매를 한다고 겁박한다. 역시 이러한 경우에 차후에 매수인이 매도인에게 잔금을 주면 소유권이전등기를 해오는데 법률상 문제는 없다. 그런데 문제는 정말 매도인이 제3자에게 이중매매하고 제3자가 먼저 등기를 해버리면 사실상 매수인은 위 아파트의 소유권을 가져오기가 굉장히 어려워진다. 문제는 소송은 역시 8개월 이상 소요된다. 역시 매도인이 이 기간중에 재산을 처분해버리면 역시 소유권을 가져오기 곤란하다. 이에 매수인은 매도인을 상대로 처분금지가처분을 할 수 있다. 이후 제3자에게 소유권이전등기를 하여도 차후 매수인의 소유권이전등기소송 승소후에 매수인에게 대항할 수 없다. 자, 중요한건 경매와의 관계다. 가압류는 원칙적으로 낙찰 후 무조건 말소된다. 아주 극히 예외적으로 전소유자의 가압류인 경우 인수조건을 붙이는 경우도 있다. 가처분은 말소기준권리 이전이면 인수되고 이후면 말소된다. 물론 말소기준권리 이후라도 말소가 안되는 가처분이 있다. (원인무효를 이유로 한 소유권이전등기말소청구권 등). 경매를 제대로 이해하고 알기위해서는 다시금 가압류와 가처분에 대해 명쾌하게 이해하자.