[스크랩] [Real Estate]임대수익 높이는 건물 리모델링…공사 비용만큼 임대료 올라야 OK

[Real Estate]임대수익 높이는 건물 리모델링…공사 비용만큼 임대료 올라야 OK

서울 강남구 논현동 일대에 리모델링이 완료된 건물과 공사 중인 건물이 나란히 들어서 있다.

서울 신사역 인근에 대지 373㎡, 건물면적 798㎡ 규모의 지하 1층, 지상 5층 근린업무 빌딩을 소유한 이 모 씨(66). 1990년대 초반부터 시작해 임대 사업을 20년가량 했지만 지난 2년같이 힘든 적이 없었다. 건물 6개층 중 사무실 용도로 쓰이는 3개층이 공실로 방치돼 고민이 많았다. 한때 월 1500만원씩 받던 임대료가 700만원으로 반 토막 나자 은행 대출이자를 내고 나면 생활비조차 건지기 어려웠다. 마땅한 직업이 없는 이 씨는 부동산 보유자산은 많은데 현금이 없는 일명 ‘부동산 거지’가 될 처지에 처했다. 그러던 어느 날 이 씨는 대학 동문회 모임에서 단기 원룸하우스로 높은 임대수익을 올린다는 후배 김 모 씨를 만났다. 후배 얘기를 들어보니 귀가 번쩍 뜨였다. 후배는 아파트를 판 돈과 퇴직금을 합친 10억원으로 용산 소재 15년 된 상가주택을 매입했다. 그리고 3억원을 들여 단기 원룸하우스로 리모델링했다. 680만원에 불과하던 월 임대료가 1180만원으로 두 배 가까이 뛰었다. 다급한 이 씨는 리모델링 성공 비결을 꼬치꼬치 캐물었다. 자세한 얘기를 들어보니 리모델링에 앞서 주변 상권부터 꼼꼼히 조사한 후 일반 상가와 사무실로는 임대가 어려운 상권임을 발 빠르게 파악한 게 도움이 됐음을 알게 됐다. 단기 원룸하우스로 리모델링한 김 씨는 현재 외국인 출장자와 의료 관광객을 대상으로 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 이 씨는 후배 사례를 듣자마자 무릎을 탁 쳤다. 자산관리회사를 소개받아 지긋지긋한 공실에 임대료가 낮아 골칫거리였던 본인 상가빌딩을 외국인 임대사업용 주택으로 바꾸기로 결정하고 4억5000만원을 들여 리모델링했다. 올 초 리모델링한 직후에는 제대로 홍보가 되지 않아 별다른 효과를 보지 못했지만 열심히 홍보활동을 한 덕분에 올해 3월부터는 매월 2100만원 임대수익을 올리고 있다. 리모델링 전 공실이 없었던 당시 많게는 1500만원가량 수익을 올렸는데 그때보다 임대수익이 더 늘어난 셈이다. 이 씨는 “신사역 인근에 위치한 덕분에 뷰티성형을 하려는 외국인 의료 관광객들이 예약을 해야 할 정도로 입주자가 밀려 있어 공실이 거의 없다. 임대수익이 높다 보니 지난 9월에는 인근 중개업소에서 45억원에 팔면 어떻겠느냐고 연락까지 오더라”며 흐뭇해했다. 현재 이 씨 소유 빌딩 호가인 45억원은 리모델링하기 전 가격(35억원)보다 무려 30%가량 오른 가격이다. 리모델링 비용 4억5000만원을 감안해도 5억원 이상 시세차익을 낸 셈이다. 2년간 공실로 방치된 업무시설을 과감히 리모델링해 성공한 사례로 꼽힌다.

본인 보유한 건물 특성부터 따져야 요즘 건물 주인들은 갈수록 떨어지는 임대수익률을 높이기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 값비싼 임대료를 내려 임차인을 끌어들이는가 하면 1~2개월 치 임대료는 아예 받지 않는 경우도 흔하다. 이렇게 해도 빈 점포가 줄지 않을 경우 리모델링을 통해 수익률을 높이는 방안을 강구해볼 수 있다. 한때 건물 투자자라면 시세차익만을 염두에 두는 경우가 많았다. 3억원에 주택을 사들여 4억5000만원에 팔았다면 1억5000만원 즉 50%가량 시세차익을 올렸다는 얘기다. 하지만 요즘 시대가 달라졌다. 시세차익을 위한 부동산 투자 시대에서 임대수익용 부동산 투자 시대로 바뀌었다 해도 과언이 아니다. 임대수익용 부동산에 투자할 때 가장 중요한 성공 포인트는 바로 ‘임대수익률을 어떻게 극대화하느냐’다. 즉, 어떻게 해야 공실률을 최소화할 수 있는지 노하우를 반드시 알아야 한다. 부유층이 주로 매입하는 상가빌딩은 10년이 넘으면 임대수익이 떨어지고 공실이 발생하기 시작한다. 그래서 수억원의 자금을 들여 대대적인 리모델링을 하는 경우가 많은데 정작 기대했던 임대수익이 늘지 않고 시세차익도 기대할 수 없어 아무런 효과도 보지 못하는 경우가 부지기수다. 따라서 상권 입지와 임차인 수요에 맞게 ‘테마 콘셉트형 리모델링’을 기획해볼 필요가 있다. 이를 위해선 우선 본인이 보유한 상가빌딩이 어떤 특성을 갖고 있는지부터 따져봐야 한다. 상가빌딩은 크게 상가주택형 빌딩과 근린상가형 빌딩, 업무중심형 빌딩 3가지로 나뉜다. 상가주택형 빌딩은 대지 200㎡에 건평 550㎡ 내외 규모로 직접 주택에 입주하고 상가는 임대를 놓아 매월 임대수익을 올리는 건물이다. 원룸주택단지들이 밀집된 곳에 주로 분포하며 현금 10억~20억원 내외로 투자할 수 있는 빌딩이다. 추천 지역은 주로 서울 중구나 송파구 인근이다. 근린상가형 빌딩은 대지 280㎡에 건평 660~1600㎡ 규모로 거주할 수 있는 주택은 없지만 주로 먹자상권 이면로에 밀집돼 있어 1층에 상가 점포를 내고 장사를 하는 경우가 많다. 대개 현금 20억~30억원 내외로 투자할 수 있는 빌딩이다. 건대입구역과 신천역 상권 주변에 근린상가형 빌딩이 많이 밀집해 있다. 업무중심형 빌딩은 대지 330㎡, 건평 1600㎡ 이상 규모로 주로 사옥이나 임대수익용으로 투자한다. 업무중심상권 이면로나 대로변에 접하고 있고 현금 50억원 이상으로 투자할 수 있는 빌딩이다. 기업 사무실이 밀집된 강남, 서초구 지역에서 업무중심형 빌딩을 흔히 볼 수 있다. 본인이 보유한 상가빌딩 특성을 파악했다면 왜 임대수익률이 낮은지 따져보고 다른 형태로 리모델링을 준비해보는 게 좋다. 상가빌딩을 리모델링 투자할 때 가장 눈여겨봐야 할 점은 상권 입지, 공실률 등이다. 최근 공실률이 증가하고 있는 추세이므로 주변에 공실이 많지는 않은지, 상권 입지가 주변에 비해 취약하지 않은지 유의해 투자해야 한다. 서울 광진구 화양동에 지상 3층짜리 상가주택을 소유하고 있는 정 모 씨는 3개월 전 1층 세입자로부터 점포를 빼겠다는 통보를 받았다. 공인중개업소를 운영하던 세입자는 요즘 손님이 너무 없어 월세 내기도 힘들다며 사업을 접기로 했다. 집주인 정 씨는 부랴부랴 새로운 세입자를 찾았지만 이마저도 여의치 않았다. 건국대 주변 상권에 위치해 음식점, 호프집 수요는 많았지만 일반 사무실 수요는 적었기 때문. 그러던 정 씨는 인근 건축업자로부터 솔깃한 제안을 받았다. 연면적 100㎡ 남짓 되는 건물을 리모델링해 근린상가형 빌딩으로 바꾸면 월 300만원 이상 임대료를 받을 수 있다는 것. 고민하던 정 씨는 3억원을 들여 근린상가형 빌딩으로 리모델링했고 현재 1층 상가에서 보증금 3000만원에 월세 300만원을 받고 있다. 물론 건물을 리모델링한다고 해서 반드시 높은 임대수익을 얻을 수 있는 것은 아니다. 리모델링하기 전 체크할 점도 한두 가지가 아니다. 첫째, 테마 콘셉트형 리모델링이 정답이다. 리모델링을 하더라도 테마를 정해야 한다. 단순히 시설이 오래돼서 하는 리모델링은 무의미하다. 상권을 고려하고 임대수익이 높게 나올 수 있는 기획을 통해 테마가 있는 콘셉트로 리모델링해야 한다. 예를 들어 외국인 수요가 많은 압구정, 신사, 명동역 인근에 위치한 빌딩은 외국인 임대 수요를 끌어오는 원룸하우스, 게스트하우스 콘셉트로 리모델링하는 게 좋다. 구로디지털단지 등 20~30대 젊은 층 수요가 많은 지역에서는 호프집이나 레스토랑 등 젊은이들이 주로 찾는 점포를 세입자로 끌어오는 전략이 필요하다. 둘째, 리모델링 공사 범위를 최소화해야 한다. 리모델링 공사 범위를 넓게 잡으면 공사비용 수억원이 추가된다. 예를 들어 5억원 비용을 들여 리모델링할 경우 정작 건물 가치는 5억원 이상 올라가지 않고 임대료도 별로 뛰지 않는다면 오히려 손해다. 최소한의 비용으로 수억원의 효과를 내는 게 중요하다는 얘기다. 셋째, 리모델링 시공사 선정에도 신경 써야 한다. 리모델링 시공사는 보통 영세 업체가 많으므로 공사 중 부도가 나는 경우가 빈번하고 법적 분쟁도 골치 아프다. 리모델링 전문 시공사를 선정해야 수시로 발생하는 리모델링 변수에 대응해 제대로 공사를 할 수 있다. [김민수 한국부동산자산관리사협회장] [본 기사는 매경이코노미 제1731호(13.11.06~11.12일자) 기사입니다]

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