[스크랩] 세무사에게 듣는 ‘토지와 세금’

땅을 처분, 증여, 상속하는 경우 함께 따라오는 것이 바로 세금이다. 오랜 시간이 흘러 지가 상승으로 실현된 이익 일부를 세금으로 내야하다니... 납세자 입장에서는 세금이 얼마나 나가는지 궁금하다. 이런 세금 관련 궁금증을 돕고, 알맞은 절세법을 동원하여 고객의 세무신고를 도와주는 것이 바로 세무사의 일이다.
토지뉴스는 '토지와 세금'에 관한 인터뷰를 위해 굿모닝신한증권·신한은행 토지보상업무 세무자문과 수원과학대학 세무회계정보과 겸임교수로서 왕성한 활동을 하고 있는 티에스 세무그룹 대표 권민준 세무사를 만나보았다.

 
토지재산과 다른 재산과의 차이는?
일반적으로 토지는 주택 및 상가등과는 달리 장기간의 시간이 흘러도 매매시 가치하락의 위험이 덜 하다. 매년 고시되는 토지개별공시지가를 보더라도 주택과는 다르게 매년 조금씩 공시지가가 오르는 것도 사실이다. 그만큼 장기보유목적을 가질 때에는 토지는 다른 재산에 비해 위험부담이 적다고 말할 수 있다.
 
토지와 관련해 가장 많이 알려진 제도나 세금이 있다면?
보통 토지를 취득할 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 그리고 처분시에는 양도소득세, 무상으로 소유권을 이전할 때는 증여세나 상속세를 납부해야 한다.
특히 한국사회는 예로부터 영농을 중시했기 때문에 일반 토지를 취득시 4.6%를 과세하는 것과는 달리 자경농민이 농지를 취득할시 취득가액의 1.6%를 과세한다. 농지나 임야의 재산세도 과표기준 0.07%이며, 이 밖의 토지의 경우에는 0.2%~4%까지 과세한다. 또, 처분할 때 8년자경농지양도소득세감면,대토농지양도소득세감면이라는 가장 큰 세금혜택을 부여하고 있다. 즉, 토지를 각 지목에 맞게 효율적으로 사용하는 사업용 토지일 경우 세금혜택을 부여하고 있다.

토지 장기보유시 세금부과 특혜를 주는 제도가 있는가?
토지를 3년 이상 보유하다 매매할 경우 양도차익의 일정 부분을 보유년수×3%, 30%한도 내로 공제해주는 제도가 ‘장기보유특별공제’다. 이는 부동산을 양도할 경우 물가상승으로 인한 보유이익이 과도하게 누적되는 것을 고려해, 일정기간 이상 보유한 부동산 양도의 경우 양도소득금액에서 계산시 양도차익 일부분을 공제해 주는 제도다. 다만, 현행 세법상 미등기 양도자산과 비사업용 토지에 대해서는 장기보유특별공제혜택이 적용되지 않고 있다.
 
대토의 양도세가 일부 감면된다는 데, 대토제도는 무엇인가?
농지 대토에 따른 감면은 자경농민이 경작상 필요에 의해 3년 이상 농지 소재지나 연접시군구에 거주하며 경작하던 농지를 양도하고, 그에 상응하는 다른 농지를 양도일로부터 1년 이내하거나 수용의 경우에는 2년 이내동안 일정규모 이상을 취득하여 3년 이상 계속하여 그 취득한 농지 소재지에 거주하면서 경작했을 경우 납부해야 양도소득세 일부를 감면해 주는 제도다. 이 제도 또한 농지에 대한 특혜로 자경농민에게 감면해주는 것으로 세부요건이 다소 복잡하기에 반드시 양도 전에 세무전문가와 상담을 해야 할 필요가 있다.
 
중과세 제도에 대한 설명과 전망은?
비사업용토지란 토지양도자가 토지 보유기간 중 법령에 정하는 일정기간을 지목에 따른 본래 용도에 사용하지 않은 토지다. 초기 “중과세”라고 함은 보유기간에 관계없이 세율이 단일세율(60%)가 적용되며, 보유기간에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 적용받지 못하는 것이었다. 하지만 비사업용토지에 대한 중과제도 시행 이후 부동산경기의 침체 등으로 그 적용을 올해 말까지 유예해왔다.
개인적으로는 국민의 재산권 보호 및 부동산경기활성화, 토지의 효율화 촉진 등을 이유로 너무 과도한 제재를 두는 것은 바람직하지 않다고 본다.
 
법인세에 대한 전망은?
개인이 토지를 양도할 경우에는 양도소득세를 내야 하지만, 법인이 토지를 양도할 경우에는 법인세라는 명목으로 세금을 내야 한다. 이 경우에도 비사업용 토지가 문제다. 현행법상 법인이 토지를 매매할 경우 그 양도차익에 대해 법인세(10% ~ 22%)만 부과하게 되어 있다. 하지만 당해 토지가 비사업용토지에 해당할 경우 법인세(30%, 미등기자산일 경우 40%)를 추가로 더 내야 한다. 다시 말해, 한번의 양도거래에 대해 2번의 세금을 납부해야하는 실정이다. 중요한 것은 비사업용토지에 해당하는지의 여부인데 “비사업용토지”란 쉽게 말해 사업용으로 사용되지 않는 토지를 말한다. 예를 들면, 부재지주 소유의 농지⋅임야⋅목장용지, 나대지, 잡종지, 기준 면적을 초과하는 건축물의 부속 토지를 말한다. 당초 비사업용토지에 대한 추가과세 역시 2012년 세법개정안에 의할 때 폐지되는 것으로 되어있었으나 국가 재정건전성 및 토지효율성 이용 제고 등의 사유로 올해 1월 1일부터 부활했다. 개인의 비사업용토지에 대한 중과제도와 함께 당연히 폐지되어야 할 항목이라고 판단된다.
 
처음 토지를 매수, 매매시 주의해야 할 점이 있다면?
간혹 토지 취득시 다운계약서(실제 매매금액보다 낮게 매매계약서를 작성한 계약서)의 유혹을 받을 때가 있다. 당장의 취득세를 적게 낼 수 있다는 편협한 생각 때문에 아무런 생각없이 계약서를 작성하곤 하는데 굉장히 위험한 발상이다. 다운계약서상의 취득금액은 훗날 매매시 취득가액이 된다. 따라서 추후 발생하지도 않은 양도차익에 대하여 양도소득세를 납부해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 게다가 잘못하면 40%의 가산세까지 납부해야 한다. 또, 취득한 토지가 현행법상 비사업용토지에 해당하는지 확인해 볼 필요가 있다. 현행법상 비사업용토지에 대해서는 중과제도가 적용되기 때문에 생각지도 않은 많은 세금이 발생할 수 있기 때문이다. 즉, 양도시점에서는 비사업용토지를 사업용 토지로 전환해 매매하는 것이 좋다.
 
기억에 남는 토지 절세 사례가 있는가?
비사업용토지에 대한 중과제도가 한창 시행되고 있을 무렵 한 납세자가 찾아왔다. 10년전 취득한 토지(잡종지)를 매매하고 싶은데 세금이 얼마나오는지 궁금해서 찾아온 것이다. 당시 양도차익이 5억정도가 발생했는데 장기보유특별공제도 적용이 안 될 뿐만아니라 세율이 60%가 적용되다보니 대략 3억정도의 세금을 내야 할 상황이였다. 이에 바로 건물(조립식)을 지어 2년 이후에 매매하라고 했고, 2년 후 당해 토지는 비사업용토지에서 사업용통지로 전환되어 대략 1억정도의 세금(장기보유특별공제 적용, 일반세율 적용)을 납부할 수 있도록 도왔다.

앞으로의 토지시장에 대해 전망한다면?
예전처럼 부동산을 수단으로 하여 대박을 기대하는 시대는 힘들것이나, 토지는 장기투자목적으로 더욱 좋은 수단이다. 상가·주택과는 달리 위험부담이 거의 없고, 크게 배신하지도 않는다. 그러기 위해서는 향후 이용가치가 클 것으로 예상되는 토지를 착한 가격에 큰 욕심 없이 취득해야 할 것이다.
그리고, 언제나 간과해서는 안 되는 부분이 세금이다. 일반 사람들이 토지를 구매하는 궁극적인 목적은 토지이용 이외에 대부분 이윤획득에 있다. 결론적으로 토지의 취득, 처분시기 , 토지 보유과정, 이용 계획 등 세금이 발휘되는 것 앞에서 전문가와의 상담은 매우 중요하다.
따라서, 절세를 원한다면 토지전문가와 세무전문가와 친해지는 것 가장 우선이 되야 할 것이다.
 
현재의 부동산정책에 대한 본인의 생각은?
농지의 비사업용 토지로 인한 중과세나 법인세는 없어져야 한다고 생각한다. 비사업용 토지 중과부분은 현실적으로 제약이 많은 부분이다. 특히 농지 감면 규정요건을 완화시켜야 하지 않은가하는 생각이 든다. 농지 이용기준에 있어, 지주가 농사를 지어야 한다는 기준은 현실적 폐해가 더 많다고 생각하기 때문이다

출처 : "토연모" 토지를 연구하는 사람들의 모임

글쓴이 : 블랙홀(이호철) 원글보기

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