[스크랩] 공시지가의 반값에 잡으면 괜찮은거지? ㅎㅎ

한덕렬 변호사의 투자 일지-제4부 (4) 작성일 2013.9.15.   4. 공시지가의 반값에 잡으면 괜찮은거지? ㅎㅎ   이 번 물건은 참으로 우여곡절이 많았던 것입니다.     이 건 토지는 목천IC에서 11km, 차로 22분 거리에 있는 계획관리지역의 전입니다. 북쪽에는 천안5일반산업단지와 천안상록CC가 있습니다. 천안의 동남쪽 끝 부분에 있는 땅으로서 서울에서 너무 멀리 떨어져 있기 때문에 원래는 제 관심 범위를 넘어서는 것인데, 순전히 호기심과 이런 물건도 한번 경험해 보자는 생각에서 응찰을 하게 되었습니다.   총 28개의 물건으로 나뉘어져 있는데, 최저가는 감정가의 24%까지 떨어졌고, 그 중 몇 개의 물건을 제외하고는 모두 가시오가피 나무가 '제시외 수목'으로 매각물건에 포함되어 있습니다. (주)수신오가피에서 변호사까지 선임하여 가시오가피 나무를 입찰(경매)목록에서 제외하여 달라는 신청을 하였으나 받아들여지지 않았던 것입니다.     이런 길의 좌우로 수십 개의 필지, 수만 평의 땅 위에 가시오가피 나무가 잔뜩 심어져 있고, 저 길 아래 끝 부분에는 '성광수 수신오가피공장'이 있습니다.       팔 수만 있다면 나무 값만으로도 본전은 뽑을 수 있을 것입니다. 그러나 이런 경우 나무 값은 0원으로 치고, 순수하게 땅 값만으로 수익성 여부를 판단하는 것이 제 방식입니다. 나무 값은 조금이라도 받을 수 있으면 그냥 보너스라고 생각하고요... ㅎㅎ   땅 값만 따지면 최저가의 40% 수준으로 일단 risk는 없을 듯 합니다. 28개 중 이미 매각된 3개를 빼고 25개의 물건 중에서 응찰할 물건 5개를 추렸습니다. 이처럼 매각대상 물건이 수십 개가 있을 때 그 중 어느 것에 응찰할 지를 결정하기 위해서는 지도를 만들어서(네이버의 지적편집도 사용) 거기에 필요한 정보를 요약 기재한 후 비교 검토하여 선택하는 것이 좋습니다.     이렇게 공을 들여 분석을 하고 있는데, 7월 1일 입찰기일이 그만 변경되고 말았습니다. ㅠ.ㅠ   그런데, 전화위복이라고 할까요. 두 달쯤 지난 뒤에 같은 지역의 다른 물건 14개(10개는 매각되고 4개 남음)가 별도로 진행되고 있던 사건을 발견하였습니다. 이 물건은 조건이 더 좋더군요. 최저가는 12%까지 떨어져 있는 상태로서, 가시오가피 나무를 0원으로 치고 땅 값만 따져도 최저가가 감정가의 22% 수준에 불과합니다.   매각기일까지 남은 20여 일 동안 고민을 많이 했습니다. 지난 번 화성시 우정읍 주곡리 땅(감정가 21억 짜리를 4.5억에 낙찰받음)을 낙찰받은 뒤 얼마 안되서 자금 여유가 별로 없었기 때문에 공격적으로 응찰하지는 않기로 하였습니다.   그래서 4개의 물건 중 꼭 잡아야 할 것 1개, 그냥 잡히면 잡고 아니면 말고 1개, 잡으면 좋겠는데 무리할 필요까지는 없는 것 2개로 나누어 각 응찰금액을 정하기로 하였습니다.                       면적    감정단가   평가액   최저가액  공시지가   지목 비고 (나무 (평)    (만원/평)    (만원)   (만원)      (만원/평)          평가액, 만원)          물건번호 4     516     18.2          9383      2045       11.3           전     8000    물건번호 5    1154     19.5        22509      4766       10.9           전    18000    물건번호 6     373      19.5         7275      1562        10.9           전     6000    물건번호 14   620      23.5        14548     4042        13             전     9500    *평가액은 나무를 제외한 토지만의 평가액임   물건번호 4는 꼭 잡아야 할 것으로 평당 5만원꼴인 2580만원에, 물건번호 14는 혹시 단독응찰이라면 잡을 생각으로 최저가액인 4042만원에, 물건번호 5와 6은 무리할 필요까지는 없는 것으로 평당 5만원보다 조금 약하게 각 응찰하기로 하였습니다.   결과는? 물번 4는 7인이, 5,6은 각 10인이, 14는 15인이 응찰하였습니다. 에고, 날샜네~ 이제 정말 경매계에 먹을 게 점점 줄어드는 것 같습니다. 조금 돈이 될 것 같다 싶으면 득달같이 달려드는군요.   첫번 째 물건을 개찰하는데, 아~ 하는 탄성과 함께 법정이 웅성웅성합니다. 동점자가 나온 것입니다. 이거 참, 별 경험을 다 해 봅니다. 제가 2580만원을 썼다고 했죠? 나머지 다섯 사람은 모두 그 아래인데 한 사람이 저랑 똑같이 2580만원을 쓴 것입니다. 제가 왜 그랬을까요? 다른 때 같았으면 아마도 2633만원을 썼을 텐데 하필 이번에는 왜 우수리를 안 붙이고 그냥 2580만원을 썼는지 모르겠습니다. 아마도 머리를 좀 덜 썼던 것 같습니다. 에고~~   어쨌든 그 자리에서 바로 재입찰에 들어갑니다. 머리가 핑핑 돌아갑니다. 나머지 물건 3개는 분위기로 보아 어차피 떨어질 게 분명하고 이거라도 놓치면 여기까지 와서 헛수고하고 돌아가겠다는 생각에 퍽 지르기로 하였습니다. 무려(?) 500만원을 더 썼습니다. 그런데, 상대방은 10만원만 더 썼더군요. 에고, 500만원 엿 사먹었습니다~~ ㅎㅎ   그래도 천안시의 땅, 계획관리지역의 전을 평당 6만원 꼴에, 공시지가의 반 값 정도에 잡았으니 별 불만은 없습니다. 500만원은 이렇게 좋은 땅을 잃게 되는 채무자에게 위로금으로 보탠다고 생각하기로 했습니다. ㅎㅎ 혹시 또 압니까? 마음을 곱게 쓰면 가시오가피 나무도 적당한 값에 팔려서 그것만으로도 바로 본전을 뽑을 수 있을지요...

 

 

 

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출처 : 토지사랑모임카페

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