상가주택 구입 시 꼭 알아두어야 할 주의사항.
상가주택이란 근린상가지역에 위치하고 있는 주택형 상가로 일반적으로 1, 2층은 상가로
3, 4층은 주택으로 활용하고 있는 상가겸용 주택을 말한다.
요즘 들어 아파트 등의 세금중과로 인하여 수익성 부동산에 대한 관심이 많이 늘어나는 추세에 따라
향후에도 지속적으로 상가임대수익을 고려한 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상입니다.
이러한 상가주택의 경우 부동산 중과세 이후 급격한 투자대상으로 부상했지만 상가주택과 같은 수익형 부동산은
늘 수익만 가져다 줄 것인가?
주변 여건 등 여러 가지부분을 검토한 뒤에 투자해야 수익성을 극대화할 수 있습니다.
따라서 상가 주택은 번성하는 지역의 중심 사거리 코너에 있는 입지가 좋고 공실이 없는 등 요모조모 따져봐서
마음에 드는 건물을 사야 합니다.
거기에다 임대가 비율이 매매가의 60% 이상(10억짜리 상가주택이면 월세 5백만원 이상)이라면 비싸도 사두는게 좋습니다.
첫째, 상가 주택을 볼 때는 철저히 입지를 중심으로 봅니다.
상가 주택이 쓸모 있게 건축되어 있느냐는 나중 문제이고 오로지 상가로서의 입지만 좋으면 건물이 낡고 잘못 지어져
있어도 큰 문제가 안 됩니다.
둘째, 고객이 파리 떼처럼 모여드는 곳을 사야합니다.
유동인구가 많이 오가는 곳, 재래시장이나 지하철 역세권, 대규모 고밀도 아파트 지구가 인근에 있는 곳
(시흥5동 은행나무앞, 시흥동 법원단지 입구 등)이 바로 고객이 몰리 는 곳입니다.
셋째, 인구가 늘고 있는 지역의 상가 주택을 구하십시오.
대규모 택지개발지역을 중심으로 상가 주택을 건축하거나 사는 것이 큰돈이 됩니다.
넷째, 마을 첫 입구나 중심 사거리에 있는 것을 사야합니다.
시내 쪽에서 볼 때 마을 첫 입구에 자리 잡은 상가 주택은 마을 사람들이 모두 지나가야 하므로
고객의 주목을 받게 되고 고객이 상품을 사는 데 아주 편리합니다.
상가주택을 살 경우 마을 첫 입구에 있으면 주저치 말고 사십시오.
마을의 중심부에 위치한 주 통로 상가 주택이라면 마을 동서남북에서 그 상가를 이용하기 편리해
이용률이 가장 높게 나타납니다.
다섯째, 상가 점포가 7평 이상되는 상가주택을 사야합니다.
실 평수 7평 정도는 소규모 상가를 하는 데 표준이 되는 최소평수 입니다. 상가 점포가 7평 정도면
어느 업종이 든 입점이 가능하기 때문에 지역에 따라,
장사하려는 사람에 따라 업종 선택이 비교적 자유로울 수 있습니다.
여섯째, 매매가와 임대료 비율이 높은 곳을 사야합니다.
상가 주택을 구입할 때 제일 먼저 분석 검토할 사항은 매매가와 임대료의 비율입니다.
통상적으로 임대가 비율이 매매가의 60% 이상(10억짜리라면 월세가 5백만원 이상)은 되어야
좋은 상가 주택이라고 할 수 있습니다.
1. 상가주택의 장점
첫째, 직접 거주하면서 임대를 통해 수익을 창출할 수 있다는 장점이 있습니다.
상가주택은 상가건물의 위치에 따라 가격형성이 달라집니다.
그러나 상가주택의 위치는 상업지역이나 일반 주거지역에 있을 경우에는 투자대비 수익성에 큰 도움이 되지 않습니다.
다시 말하자면 사람이 모여드는 재래시장이나 대단지의 입구 등 적당한 상권이 형성되어 있어야 한다는 것입니다.
적당한 상권이라고 하면 주거전용도 아니고 상업지역도 아닌 주거, 상업 혼재지역을 말하는 것으로
이러한 지역이 상가주택으로서는 최적지입니다.
상가주택의 위치는 일반주거지역보다는 사람의 왕래가 빈번한 지역일수록 좋고 상업지역보다는
준주거지역일수록 좋다는 말입니다.
특히 이러한 준주거 지역은 적절한 주거, 상가배치로 인하여 다른 지역에 비해 임대수익이 높을 뿐만 아니라
임차인들도 많아 공실률도 적습니다.
그러므로 이러한 지역의 상가주택에 주인이 직접 거주하면서 상가주택을 관리한다면 공실률을 줄일 뿐만 아니라
직접 건물관리까지 할 수 있어서 관리비도 절약되고 건물상태도 좋아지기 때문에 향후 매매시에도 상당한 도움이 됩니다.
요즘 들어 상가주택이 인기를 끌고 있는것은 상가주택의 가장 큰 관심중의 하나인 상가투자 이익률이
다른 부동산에 비해 높다는 것입니다.
따라서 고도의 상업화가 이루어진 상업지역은 토지가격이 높아서 투자 대비 수익률이 매우 낮아(3~ 4%)지기 때문에
상가주택의 위치로서는 적당하지 않다는 것을 알아야 합니다.
둘째, 주거와 상가 임대를 동시에 해결해서 경제적 수익이 높습니다.
상가주택은 부동산시장의 변화에 따라 이질적인 성격을 가진 항목이 두 가지 이상 존재하는 주거와 상가가 동시에 있어서
부동산 침체기에 있어서도 극심한 마이너스를 나타나지 않는 다는 것입니다.
셋째, 총투자금액의 60%정도를 본인의 투자금으로 하고 나머지는 보증금과 은행 융자금으로 투자할 수 있습니다.
상가의 대출은 DTI규제 등 주거용 주택(아파트 포함)의 대출비율과 다르게 책정되고,
1세대 2주택 대출에 포함이 안 돼 투자시 대출규제를 아파트와 같은 주거에 비해 적게 받습니다.
하지만 장기간 비어있거나 임대가 되더라도 싼값에 임대를 해야만 하는 경우에는
차입금의 이자 부담이 커질 수 있어 주의가 요망됩니다.
넷째, 향후 상권의 발달로 용도가 변경되면 토지수익률 또한 급격히 상승합니다.
상가지역의 대부분은 일반 주거지역보다 상권이 발달된 지역이 많습니다.
따라서 향후에 개발 가능성 및 상권 성숙도가 높아질 가능성이 높기 때문에 용도가 변경되면 가격 또한
급격한 상승을 기대할 수 있는 지역중의 하나입니다.
다섯째, 다른 부동산에 비해 매매하기가 쉽습니다.
상가주택의 장점중의 하나가 월세를 받는 상가로 자유롭게 임대할 수 있다는 것입니다.
따라서 수익형 부동산일수록 투자자 입장에서 보면 매매하기가 아주 쉽습니다.
은행에서 대출을 받아도 월세로 이자를 대신할 수 있고, 주택보다 계약기간이 짧아
가격 변동에 쉽게 대응할 수 있어서 좋습니다.
2. 상가주택의 단점.
첫째, 아파트보다 환금성이 떨어집니다.
상가주택의 경우 투자부분의 항목이 강하다보니 적절한 매매당사자를 만나지 않고서는 매매하기 쉽지 않아
환금성이 약하다는 것이 부동산 자산의 특징입니다.
아파트의 경우 월세도 가능하지만 대부분이 전세이기 때문에 금리가 낮은 요즈음은 전세금등을 활용하기가
매우 어렵습니다.
둘째, 상권 형성이 안 되어있는 곳은 1층 활용도가 낮습니다.
만약 상가주택의 경우 준주거지역이 아닌 일반 주거지역에서 상권 성숙도가 낮은 지역에 있을 경우
1층의 상가 임대에 상당한 애를 먹는 경우가 많습니다.
따라서 상가주택을 투자 할 경우 일반주거전용지역은 피해야 할 것입니다.
셋째, 역세권이나 주변상권에 따라 가격의 영향을 많이 받습니다.
동일한 상가주택이라 하더라도 역세권이나 주변상권이 성숙된 경우 투자가치가 높지만
반대로 주거지역 등의 상가주택은 상대적으로 임대료를 높게 받기 힘든 경우가 많습니다.
넷째, 상가주택의 경우 세금에 신경써야 합니다.
상가주택도 주택부분 면적이 상가부분보다 면적이 클 경우 모두 주택으로 보기 때문에
상가주택은 상가의 면적에 신경을 써야 합니다.
그러나 상가부분 면적이 클 경우 주택부분만 주택관련세금 등을 내기 때문에 일반 아파트에 비해 유리한 편입니다.
3. 상가주택 투자 전략
첫째, 입지 여건을 따져야 합니다.
상가주택은 글자그대로 아래층은(대략 1~2층) 상가이고, 위층은 주택(2~4층)인 것을 말하는데,
더 정확히 표현하면 층수로 구분되는 개념보다는 어떤 지역의 단독필지에 몇%는 근린 생활시설,
몇%는 주택을 지을 수 있는 경우를 말합니다.
상가주택은 6~12m 도로를 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 좋고,
평지이면서 도로에 접한 면적이 클수록 가치가 높습니다.
도로에 맞붙은 면적이 6m 미만이거나 경사진 곳에 위치할 때에는 일조권과 사선 제한으로 나중에 건물 증·개축을 할 때
어려움이 있어 환금성이 떨어집니다.
1~2층의 저층은 근린 업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증된 곳을 골라야 합니다.
도로는 2개 이상 접해 있어야 수요자의 접근성이 좋습니다.
유동인구는 소형주택은 하루 3~ 5천명, 중·대형은 8천~ 1만 명 정도면 임대용으로 적당합니다.
둘째, 수익률을 따져야합니다.
일반적으로 본인이 투자한 수익형 부동산의 월수입에서 본 건물분 보유세, 소득세, 대손충담금, 공실율 등을
감안한 순 수익율은 그리 높지 않기 때문에 상가주택의 경우도 철저히 따져봐야 합니다.
수익율을 따질 때 전세로는 매매가의 60%이상, 월세로는 년 6%이상(기준은 은행금리)으로 합니다.
셋째, 투자유망지역은 어디일까요?
투자 유망 지역은 지역 상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합합니다.
성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문입니다.
당장 이면도로까지 상권이 확장되지 않았지만 잠재 성장력과 번창력이 좋은 지역이 좋습니다.
또한, 아직 상권이 형성되지 않은 교통 중심지로 머지않아 토지 용도가 변경될 것으로 예측되는 지역이나
지하철 신설 역세권 지역이 투자 가능성이 높은 지역입니다.
4. 상가주택 투자시 주의할 점.
첫째, 자신의 주거부분을 제외하고 1층 이외의 층이 주거용이나 상업용으로 이용가치가 얼마나 되는지를
면밀히 살펴봐야 합니다.
둘째, 기존 택지개발 지구 내 상가주택용지를 매입하는 경우라면 상권이 활성화 되는데 까지 상당한 시일이 경과 되어야
임차인이 찰 수 있다는 점과 상권형성에 따른 시간 소요가 필요하므로 자기자본 비율에 대한 안정적 대책이
필수적인 요소라고 할 수 있습니다.
셋째, 상가주택은 잘 투자할 경우, 감가상각이 심해지는 최소한 10년 정도는 안정적 임대소득을 기대할 수 있는데
현재의 지역 모양보다는 앞으로의 지역 모양변화에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.
넷째, 상가주택을 장기보유하려는 투자자라면 무엇보다도 전체 임대 수익의 절대적 액면을 모두 수익으로
생각해서는 곤란하며,
건물의 가치를 유지하기 위한 재투자 비용을 감안해 임대액 일정 금액을 비용으로 생각해 비축하는 것이 필요합니다.
월세를 받는다는 상가주택의 핑크빛만 바라보고 주먹구구식으로 투자를 했다가는 상당한 어려운 점에 봉착할 수 있는 것이
상가주택 투자입니다.
따라서 상가주택의 경우도 상권의 성숙도, 상가의 발전 가능성, 유동인구, 교통량, 자기자본 비율 등 상권에 영향을 받는
많은 요소들을 분석한 자기자본 대비 수익률도 따져보고 상가주택 투자에 임해야 어려움을 당하지 않습니다.
다섯째. 감가상각을 고려해야 합니다.
시간이 경과할 수록 수리를 요하는 건축물 보수가 필수적으로 대두되기 때문에 월세수익의 일정부분을
반드시 비용으로 감안하셔서 재투자 비용으로 책정해두시고 순수익을 계산하셔야 실질수익을 판단하실 수 있습니다.
여섯째. 소액상가주택의 경우 거주와 상가임대를 한꺼번에 해결한다는 취지에 잘 부합하려면 임대성
즉 입지요소가 중요하게 작용하는데 일반론적인 관점에서 본다면 최소(본인부담금) 20억 원 이하의 상가주택은
그 입지가 떨어지는 곳이 대부분이기 때문에 임대가 쉽지 않은 단점이 있습니다.
즉, 모양은 상가주택이지만 공실상태가 장기간 있거나 임대가 되더라도 헐값에 임대를 해야만 하는 경우가 왕왕이 있으므로
총액 20억 미만의 상가주택에 대해서는 특별한 주의가 필요합니다.
실투입 총액이 20억 원이라고 가정하실 경우 총체적 거래규모 외형은 보증금과 융자금을 감안하여
이보다 약 10~ 15억 원이 많은 건물이 예상되며,
총금액의 약 60%정도의 금액을 본인 실투자금으로 가지시면 무난하다고 할 수 있습니다.
이러한 배경을 이해하시고, 현재 질문하신분이 마련한 금액이 적정금액인지 면밀한 검토가 필요한 것 같습니다.
자칫 명목만 상가주택을 보유하시면서 실질 수익을 보지 못하는 경우가 되지 않도록 주의를 기울이시기 바랍니다.
아울러 자금여력이 보다 풍부하게 확보되신다면 경매나 공매입찰 또는 한국토지공사에서 불하하는 상가주택 용지를
입찰해보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
한국토지공사 입찰 상가주택토지는 대부분 택지개발지구에 위치하고 있으며,
비교적 투자가치성도 있는 물건이 많이 있습니다.
우리 모두 적극적인 투자 마인도로 다같이 부자되는 그 날까지 열심히 뛰어 보시자구요.
그럼 오늘도 행복하시기를 빌면서....
안녕히 계십시요.
2104년 4월 어느날.....
경매달인 문박사 올림.
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