농지분할 부동산 상식 2012/09/21 11:10

농지분할 부동산 상식

2012/09/21 11:10

http://blog.naver.com/tpqjqwndrotk/140168653264

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농지분할 제한면적

 

        토지(농지)분할의 제한면적 표 

 

         토지분할은 시장,군수,구청장의 허가대상 임. 

 

 

 

농지의 분할금지

농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는

다음에 해당하는 경우를 제외하고는 분할할 수 없다(농지법 제21조 제2항).

⑴ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역안의

주거지역․상업지역․공업지역 또는 도시계획시설부지 안에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우

⑵ 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가․허가․승인 등을 포함한다)를

받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우

⑶ 각 필지의 면적이 2천m²를 초과하도록 분할하는 경우

⑷ 농지의 개량, 농지의 교환․분합 등 다음이 정하는 사유로 분할하는 경우

① 농지개량을 하는 경우

② 인접 농지와 분합하는 경우

③ 농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접 토지와의 불합리한 경계를 시정하는 경우

④ 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업을 시행하는 경우

⑤ 농어촌정비법에 의한 농지의 교환․분합을 시행하는 경우  

 

 

*. 2006년 3월8일 이후부터 비도시지역의 투기지역은 분할 자체가 금지됐음.

   - 기획부동산 차단 목적

 

*. 선 개발행위허가 후에만  토지분할이 가능(국토의계획과 이용에관한법율 제56조)

 

<토지를 분할하는 방법>

1. 매매를 원인으로 한 분할신청 - 한필지의 토지를 일부만 매도할 때

                                 매매를 원인으로 해서 분할신청.

 

2. 한필지의 일부를 형질변경 등으로 용도를 다르게하여 분할신청.

    - 한 필지 1000평짜리 농지를 200평정도 농지전용허가 낸 다음 건축을

      하고 지목을 대로 변경하여 2필지로 분할신청.

3. 공유지분으로 한 후 공유물분할협의를 하여 분할신청

   - 예를들어 한필지1000평의 토지를 3명의 공유지분으로 매입해서 각

     지분 별로 3등분으로 쪼개 분할신청 후 각자등기한다.

     (농림지역의 농업진흥지역 경지정리된 농지는 이 경우 분할불가.)

    (예; 비도시지역의 농림지역 농지로서 분할최소면적이 2000제곱미터

     이하면 분할 불가능한 땅 임.)

 

*. 공유지분에 대하여 법원에 공유물분할을 원인으로 재판을 신청하여 확정판결이

난 경우에도 농업기반 정비사업이 시행된 농지는 각 필지의 면적이

농지법제22조 제 2항의 제약에 따라 2000제곱미터 이하로의 분할은 불가능하다.

즉, 판결이 있다해도 농지법의 규정에 맞지 않으면 분할이 불가능하다.

아래의 글 내용은 떠온 글입니다.

     

개발제한구역 내 토지분할은 시장,군수,구청장의 허가대상 임.

 

 

 

일반적으로 볼 때 토지의 분할은 매매에 의한 분할이나 경매,상속 증여 등으로 분할신청에 의해

분할되는데 분할 인, 허가를 득하려는 목적이 분명하고 법적테두리 내에 있어야함은 기본이다.

이러한 조건을 충족하면  그 다음 부터는 일사천리 형식으로 절차가 진행될 것이다.

큰 땅을 잘라서 집을짓는 사례에서 토지의 분할과정의 갈략한 과정을 정리해 보면 다음과 같다.

 

a. 토지를 이용할 목적의 가계획도를 작성한다.

b. 일부의 필지를 大분할한다.

c. 도로개설을 위한 인.허가 접수한다.

d. 인.허가에 의한 도로를 분할한다.

e. 도로분할을 종료한 후 도로와 접한 미분할지를 분할한다.

<농지분할 제한요건>

그 전에 절대농지라는 용어가 있었는데 그 말은 이제 없어졌고 대신 농업진흥구역이 됐다.

즉 농업진흥구역은 경지정리가 잘 된 농지로서 농업용 외엔 다른 행위를 할 수 없도록 해 놓은 농지다.

농지의 분할은 요건을 충족하면 분할을 할 수도 있지만 2000 제곱미터 이상의 크기로 잘라야 한다.

따라서 농업진흥지역의 농지는 그 상태 그대로는 대게 분할이 어려운 경향이 있다.

농지의 분할이 가능한 조건이라면 일반적으로 분할을 면저 하고 나중에 등기하는 방식으로 진행된다. 

현 토지 소유자가 자신의 명의상태에서 분할한다.

1번지와 1-1번지의 두개로 나누어서 1-1번지를 매수자에게 떼어팔면 등기가 훻씬 쉽다.

분할시는 취득세발생, 매매시 취득세 각각 발생

<농지분할, 농지분할요건, 농지의 분할,농지분할면적,농지분할최소면적>

 

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농지분할 2009년도 사례 (떠왔음)

 

도로에 접한 주말농장과 맹지인 이웃농지를 맹지 탈출과 내 농지의 모양을 좋게 하기 위해서  

농지를 분할 후 교환햇던 절차 요약. 

1. 농지를 교환하기위해 서로간의 농지를 분할 측량을 실시

- 군청에 농지 분할을 위한 측량 요청

(지적공사에서 측량하러 나오면 두 필지의 자르고자 하는 부분을 가르쳐 주고 측량실시)

- 2주 정도 후에 분할 측량 성과도 수령

(A,B 농지의 자른부분의 선으로 그어주고 각각의 면적을 표시)

2. 군청 지적과에 지적분할 신청(측량 성과도 첨부)

3. 군청 산업과에 개발행위허가 신청(농지 분할도 허가 대상 이라고 함)

4. 14일 후에 지적분항이 되고 등기가 분리 되어 있음(군청에서 등기소에 촉탁처리 한다고 함)

5. 각각 분리된 토지를 교환하는 소유권이전등기(교환) 신청 : 법무사에 의뢰하지 않고  

    두사람이 같이 신청 

1) 부동산 교환 계약서 2장 작성 :

- 일반 부동산 교환계약서 활용

- 갑과 을의 토지 소재지, 지목, 면적 기재, 갑을 이름, 주소, 주민번호 기재 후 도장

2) 군청 지적과에서 교환계약서 2장에 대한 검인 받고, 여분으로 2장 복사해서 받음

3) 군청 등록세 담당창구에서 교환계약서 사본 제출하고 토지별 각각 등록세, 취득세 고지서 받음

4) 은행에서 등록세 납부하고 영수증 받음

5) 이번 교환 금액이 500만원 미만이라 채권 사지 않았음

6) 면사무소에서 각각의 농지취득증명서 발급

7) 소유권이전등기 신청서(교환) 작성 :

- 등기소에서 양식 2부 받아서 소유권 이전받는상대방의 토지를 기준으로 각각 작성

- a-1, b-1로 분리된 토지를 교환하는것이므로 각각 소유권 이전등기 신청하여야 함.

- 첨부서류

* 주민등록 등본 : A, B 소유주것 1통씩

* 토지 대장 : 취득하는 토지 대장(군청에서 발급)

* 인감증명(부동산거래용:상대방의 인적사항 기재) : 소유권 이전하는 상대방의 것 첨부(군청에서 발급)

* 농지취득증명서(새로 취득하는 농지)

* 등기필증(취득하는 토지의 분할되기 전의 등기필증) : 분할 된 토지에 의해서는  

   등기필증이 새로 발급되지 않는다고 함. 

8) 등기필증 수령(새로이 취득하는 토지번지와 분할되기전의 토지번지에 대한 등기필증 각각1부 씩)

 공유지분을 낙찰을 받게되면 통상 하는 방법이  낙찰 후 공유물 분할 청구를 하는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

즉 법원에 소송을 제기를 하는 것 인데 일반적으로 판사가 화해조정을 할 것 이지만  

대부분 들 협의가 안될 가능성이 높으며, 결국에는 공유물 분할을 위한 경매를 명하게 될 것 이고,                   

경매로 전체지분을 매각을 한 후 현금으로 분할을 해 주는 방식이 있다. 

 

- 이렇게 되면 실제적으로 토지분할은 없이 지분분할을 금전가치로 나눠 환급 받게되는 결과- 

 

 

 아래 내용의 글은 토지분할의 원론적인 이야기로서 공법적제한요소를 언급하지 않은  

사법적 내용만 기술한 내용의 자료이오니 참고적으로만 보시기 바랍니다.

문)

경매로 싼땅을 구입하였다. 그런데 구입한 땅은 다른 공유자가 1사람 또 있다.

단독으로 소유권을 행사하기 위해서 재산권을 분할하고 싶은데 상대방이 동의를

하지 않는 경우에도 분할하는 것이 가능한지?.

답)

부동산 공유란 1개의 소유권을 2 이상의 사람이 공동으로 가지는 것을 말하며

각자의 지분에 의해 등기된 것을 말한다. 예를 들어 소유권의 반을 갖는 경우에는

1/2 지분등기를 하게 된다. 이렇게 지분 등기된 경우 상대방이 동의(합의)하지

않더라도 소유권을 분할하여 등기할 수 있다. 공유물 분할의 경우 공유자가

(5년 내의 기한으로)분할하지 않을 것을 별도로 약정하지 않는 한 다른 공유자에게

분할을 청구할 수 있다(민법268조).

 

그리고 분할의 방법에 대하여 협의가 이루어지지 않을 경우 공유자는 그 상대방을

대상으로 법원에 분할을 청구할 수도 있습니다(동법269조).

그러나 분할이 불가능하거나 분할로 인하여 현저히 그 가격이 감손될 우려가 있는

경우에는 법원은 당해 물건의 경매를 명할 수가 있다.

 

[해설]가끔 경매로 나온 물건 등 중에서 공유지분으로 되어 있어 입찰 경락 받은 후 단독

으로 권리행사가 어렵고 복잡할 것으로 보여 가격이 많이 하락되어 있는 경우가

있다. 그러나 공유물로 되어있는 경우에도 근본적으로 분할청구가 가능하므로 크게

우려 할 것이 없다. 통상적으로 상속이나 증여 받은 토지가 공유물로 되어있는

경우가 많다. 공유지분으로 등기 되어있어 사실상 재산관리(매매 증축. 수선, 저당권설정등)가  

어려운 토지는 토지를 분할하여 소유권과 등기부를 개별화함으로서  

재산적 가치의 상승은 물론 재산권 행사를 자유롭게 할 수 있다.

   

**민법 제268조(공유물의 분할청구) :공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 

 그러나 5년 내의 기한으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있다. 전항의 약정을 갱신한 때에는  

그 기한은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.  

 

**민법 제269조(분할의 방법)분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는

공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 현물로 분할할 수 없거나 분할로

인하여 그 가액이 현저히 감손될 우려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 

수 있다

 

---- 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

      [이것들을 모두 합쳐서 도시 외 지역이라 함.]  

안에서 관계법령에 따른 인, 허가 등을 득해야 토지의 분할이 가능하다

. 

따라서 공법 분할요건 상의 분할 불가능 이유로 구분등기가 나지않을 경우가 많아

이럴 경우 경매실행으로 통매매하여 1/n 지분값으로 돈 나눠갖고 땡치는 경우가 많다. 

  

    예; 비도시지역인 농림지역 농지로서 분할 최소면적이 2000m² 이하는 분할 불가능한 땅 등...

        농지로서 분할가능하려면 농지전용허가 득해서 그 목적에 따라 분할신청할 때는 가능하다. 

        만약, 농림지역의 농업진흥구역의 땅이라면 농지전용허가를 어떤 목적으로 받아야 할까를

        고민해야할 것이다.

 -- 개인이고 외지인이라면 분할등기를 하기위해 쓸데없는 공들이지 말고 미리 포기하는 것도

    그리 나쁘지는 않을 것 같다.경매낙찰의 경우는 통매매 쪽으로 몰고가는 경우를 염두에 두고

    일을 진행 하는 것도 괜찮을 것 같기도 하고....

 

농지는 단순히 지목이 전,답이냐 보다는 용도구역상

도시지역인가 비도시지역인가, 또는 경지정리답인가에 따라서 지자체별로 분할 최소 면적이

세분화되서 정해져 있는 경우가 대부분이다. 따라서, 소재지 지자체 농산과 등에 문의해봐야 한다.

.  

 

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