[스크랩] 경매 초보가 반드시 숙지해야 할 권리

초보가 반드시 숙지해야 할 권리

소멸되지않는가압류 실제로 입찰법정에서 가장 무시무시 한것이 바로 소멸되지 않는 가압류로 인한 낭패이다. 가압류된 등기는 채무명의가 없어서 곧바로 강제 집행을 할수는 없지만 장차의 금전채권의 강제 집행을 위한 보전 처분이므로 성격상 경락된 부동산상에 남아 있어야 할 이유는 없다. 하지만 가압류가 등기된후에 그부동산의 소유권이 이전된후 새로운 소유자의 채권에 의해 경매가 신청되어 경락되는 경우 그 가압류 등기는 말소되지 않는다. 따라서 말소되지 않는 가압류가 있다면 이는 부동산상의 부담으로 남아 경락인이 인수 할 수 밖에 없고 그렇게되면 부동산의 경락가격이 하락 할 수밖에 없으나 자칫 실수로 가압류를 발견치 못하는경우가 있으니 유의 해야한다. 또한 말소되지 않은 가압류는 거의 대부분 채무가 없이 등기상에 말소만 안되어 있는 경우가 많으므로 선순위 가압류가 있다하더라도 반드시 그채무 존재를 확인할 필요는 있다.   대지권 미등기 대지권등기가 없는 아파트,연립주택등 의 경매시에는 집행관의 현황조사보고서나 감정평가서상에 대지권가격이 포함되어 있다면 대지권도 경매에 포함된다고 볼 수 있으므로 문제될 것이 없다. 그러나 경매에 대지권이 포함되지 않았다면 후에 대지권을 별도로 시가되로 매입하여야 한다. 그래서 대지권 미등기의 경우는 철저희 그 미등기여부를 조사하여야한다.하지만 아파트이 경우 대지권 미등기는 상다수 많이 있다. 따라서 대지권이 미등기라고 해서 문제가 있는 건물로 치부해버리면 좋은 재산증식의 기회를 놓치는 경우가 될수있다. * 대지권미등기의 건물은 주로 입주한지 얼마되지 않은 아파트, 연립주택에 많은데 이는 건물준공후 행정절차상 지적정리에 소요되는 시간때문이다.   토지별도등기 구분건물의 대지권 등기는 되어 있으나 등기부상의 대지권 표시란에 '별도등기 있음' 이라고 표시된 경우 대지권의 대상이 되는 토지에 저당권등 건물과는 별개로 토지에만 설정된 다른 등기가 있다는 것이므로 이러한 경매물건을 낙찰받을시 경락인의 부담으로 돌아가게 된다. 보통 아파트,연립등의 공동주택은 토지와 건물이 따로 소유권등기가 되어있지 않고 건물소유권에 대지권이라는 것으로 구분소유를 나타내는데, 가끔 토지별도등기가 기입되어 있는 경우가 있다.  이러한 토지별도등기는 토지등기부 등본을 확인해 알 수 있으나 공동주택일 경우 내용물이 많기 때문에 등기소에서 열람하는게 좋다. 하지만 오래된 아파트같은경우 그많은 자료를 등기소에서 열람한다는것은 사실상 무리가 따르기도 한다 그렇다고 그래서 열람을 안할수는 없다. (이경우 어쩌면 문제가 되지않는 토별병도등기로 인해 싸게 물건을 구입 할수있지않을까 생가해본다.) 예를들면 지주가 토지를 담보로 하고 은행에서 돈을 빌려 쓴 다음 건축을 했는데 은행에 돈을 갚지 않을 경우 은행에서 담보물(토지)에 대해 가압류 또는 가처분하게 되는데, 이러한 사실을 법원이 알리기 위해 기입등기하는 것으로 만약 이같은 경우에는 경매낙찰자가 인수하게 되어 있으므로 낙찰가 이외에 생각지 않은 추가 비용이 들어가게 된다. → 경락전에 법원에서 고시(고지)하지 않아 모르고 응찰했다면 항고사유가 되고 그 사실을 모르고 경락허가된 경우에 경매법원은 직권으로 경락허가를 취소하게됨.   유치권 유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건혹은 유가증권을 유치할 수 있는 권리이다.  부동산에 있어 유치권은 신축건물에서 쉽게 볼 수 있다  건축업자가 건물을 신축하고 그 대금을 받지 못해 건물을 점유하고 유치하고 있을 경우 이 건물을 낙찰받은 경락인은 유치권자로부터 인도받기 위해서는 공사대금을 지급해야 한다. 이러한 유치권은 등기부상에도 나외있지 않고 법원물건명세서에도 나타나 있지 않으므로 신축건물에 응찰하려는 이들은 반드시 현장확인을 해야한다. 그러나 유치권은 반드시 점유하고 있거나 외부에 공시(예를 들어 팻말이나 안내문부착)하여야 하며, 경매개시결정 후에 발생한 것은 인정되지 않는다. 따라서 공장이나 상가, 빌딩 등은 입찰 전에 유치권자가 있는지 확인해야 낭패를 보지 않는다. 또한 전세금이나 권리금은 유치권 대상이 아니며, 임차인이 영업목적 등으로 설치한 시설물또한 그대상에서 제외된다. 하지만 대부분 상가업자들은 그권리를 유치권만큼이나 일반관례로 인정해주므로 반드시 사전조사에서 세입자의 베당여부및 시설투자여부 명도,인도 여부를 체크해야한다.   법정지상권 소유권 등기 없이도 물권처럼 인정되는 권리가 있는데 하나는 분묘기지권이고 다른 하나는 법정지상권이다. 이러한 권리는 등기를 하지 않고도 인정되는 물권으로서 경매로 부동산을 매수하고자 할 경우 법정지상권이 있는 부동산을 취득하게 되면 소유권행사에 상당한 제한이 있게 되므로 입찰시 반드시 확인해야 한다. 이러한 법정지상권이 발생할 수 있는 여지는 토지와 건물이 원래 한사람의 소유였으나 토지를 담보로 돈을 빌려준 저당권자가 돈을 갚지 않아 토지만 경매신청을 할 경우에 주로 발생한다. 이때 경매입찰을 통해 토지를 취득한 사람이 건물부분에 대하여 불법점유를 원인으로 철거 또는 명도를 구할 수 있는가 하는 문제에 부딪친다. 원래 토지와 건물은 별개의 부동산인데 건물은 토지의 이용을 수반하지 않고는 존립할 수가 없으므로 토지와 건물의 소유자가 다르고 토지위에 지상권이 없다면 건물은 철거되어야 하는 것이다. 그러나, 토지와 건물소유자가 다르고 지상권 등기가 안되어 있다 하더라도 법에서 권리를 인정해 주는 경우가 있는데 이를 법정지상권 (민법 제 366조) 이라 하여 별도의 지상권설정등기가 없더라도 건물의 소유자는 법에서 정한 일정기간 동안 살 수 있는 권리가 있는 것이다. 이러한 경우 건물은 건축물로서 대들보및 주요기둥 등의 요건만 갖추면 되고 반드시 등기가 되어야 하는 것은 아니므로 무허가 건물이라도 관습상 법정지상권을 주장할 수 있다. 따라서, 경매참가시 대지나 입찰외물건이 나올 때는 미등기건물이라도 법정지상권이 성립되는지 주의해야 한다. ▶관습 법적 지상권의 충적요건은? 　 - 매매 　 - 증여 　 - 국세 징수볍에 의한 공매 　 - 민사소송법사의 강제경매 　 예고등기외 인수주의 어느 부동산에 예고등기 가 되어있는경우 제3자가 매매나 각종 제한물권 설정 및 임차등의 법률행위를 하는경우 주의를 요하게된다. 예고등기후에 그부동산에 관한 각종 행위 즉 매매, 물권의 설정 임차권들은 소송을 이기는 경우에는 위의 각종행위는 예고등기를 한사람에게 대항할수가없다. 등기의 원인이 무효, 취소를 가지고 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 예고등기가 허용되지않는다. 따라서 예고등기는 소멸주의가 아닌 인수주의에 해당한다. 　 환매등기와 소멸주의 환매등기는 보통 매도담보라고도한다. 돈을빌리면서 담보물의 소유권을 이전하는 형식을 갖추고 일정한 기한안에 돈을 갚으면서 담보부동산의 소유권을 찾아가는 행위이다. 이때 환매등기는 매매등기 즉 소유권이전 등기에 부기등기로서 행하여 등기함으로써 제3자에게 효력을 가지게된다. 환매권을 타인에게 양도 할수있으며 이때 이전등기를 해야 제3자에게 대항할수있다.환매의 기간은 5년이며 그이상을 약정한경 경우에도 5년을 넘지못한다.(환매권은 형성권이다.) 환매기간은 계약이 성립한 날부터 계산한다.

출처 : 제정훈 명리연구원

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