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매입임대주택 요건 및 절차

■ 매입임대주택사업 요건 및 주요 세제 변경 내용

현행						변경 (세제완화:6.11/9.1 대책)
요 건 (임대주택법)	면적 (전용)	지방세		국세		국세
		취등록세	재산세	종부세	양도세	종부세	양도세
-5세대 이상 -임대의무기간 5년	-60㎡이하	면제	-60㎡이하50%감면   -85㎡이하 25%감면	~85㎡이하 합산배제 기준시가 3억이하 10년 임대   ※동일광역시/도 기준	~85㎡이하 중과배제 기준시가3억이하 10년 임대   ※동일 시군기준	-의무기간:10년->5년 -149㎡이하 확대 -지방 미분양주택 -적용시한 08.6.11~09.6월말 취득   ※08.7.24 공포시행	-중과배제 가액요건 기준 완화 양도->취득당시 3억 -의무기간:10년->5년 -149㎡이하 확대 -지방 미분양주택 -08.7 공포시행   ※9.1대책(개정검토중) (양도세중과제외 임대주택) 지역:지방 호수:5->1호 기간:10년->7년
	-85㎡이상 149㎡이하	없음	혜택 없음	혜택 없음	혜택 없음

※지방(수도권정비계획법상 제2조 제1호에 의한 지역) 미분양주택 : 08.6.10까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순방법으로 계약 후 계약금 입금주택, 시군구의 미분양주택확인서 및 매매계약서 첨부

※세제완화이외에 개정이 반드시 필요한 주무 법인 임대주택법 개정(5호, 5년)에 대한 완화(안)가 없으며 9.1대책에 대한 보완 개정, 즉 종부세, 양도소득세법에 수정이 필요할것으로 사료됨.

■ 매입임대주택사업 절차

절차		필요서류
분양계약
임대사업자 등록	거주지 관할 시ㆍ군ㆍ구청의 주택과 ->잔금 완납 전 등록해야함. ->지방세 감면(관할 시군구 지방세과)   세액감면신청서, 임대사업자등록증	임대사업자 등록신청서
		주민등록 등본 또는 초본
		임대 대상주택 등기부등본 또는 분양계약서 사본
사업자 등록	거주지(물건지) 관할 세무서 ->양도세, 종부세 등 배제	사업자등록신청서
		주민등록등본
임대차계약 체결
임대조건 신고	임대주택 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구청의 주택과(임대개시 10일전) ※신고 필요없는 지자체 있음(민간임대자율)	임대조건신고서(필증)
		표준임대차 계약서 (필요 없을시 제출의무없음)
주택임대신고	물건지 별 관할 세무서(예외:거주지도 가능) (임대개시 3개월 이내->세무서별 파악해야함)	주택임대신고서
		표준임대차계약서
		임차인 주민등록등본
양도소득세  감면신청	주소지 관할세무서 (임대 후 매각하는 경우)	임대사업자등록증
		임대차계약서 사본
		임차인의 주민등록증본 또는 신분증 사본
		등기부등본 또는 토지대장 및 건축물관리대장

※세액감면 신청 시 유의사항

취득일로부터 30일 이내에 해야 하며 임대사업자로 등록된 상태에서 취득하고, 주택 취득 후 2개월 이내에 보존등기 또는 소유권 이전등기를 해야 함. 

 

주택임대 사업자의 모든 것                             

1) 임대주택사업이란?

임대를 목적으로 건설, 공급되는 주택으로 대통령령으로 정하는 임대주택사업자가 임대하는 주택으로, 정부의 주택정책에 의하여 금융. 세제 등의 지원을 받으며, 또한 표준임대료와 분양제한기간 등의 규제를 받아 새로이 건설되어 유통되는 주택을 말한다.

2) 임대주택사업자란?

임대를 목적으로 하는 주택을 건설하거나 5호 이상의 주택을 매입하여 주택임대사업을 하기 위해 등록을 필한 자 또는 국가, 지방자치단체, 대한주택공사나 지방공기업법 제 49조의 규정에 의해 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말한다.

(2005년 12월14일부터 5채 이상부터 등록할 수 있도록 규정을 강화)

 

임대주택사업자의 자격에 대해서 상세하게 명시된 것이 없으므로 국내에 거주하고 있는 사람이라면 누구나 임대주택사업자가 될 수 있다. 즉, 배우자나 결혼을 하지 않은 미혼남녀, 현재 1세대 다주택을 소유하고 있는 사람도 제한이 없다. 외국에 거주하고 있어도 국적이 한국일 경우에는 임대주택사업이 가능하다. 그러나 일정소득원이 없는 사람을 임대주택사업자로 등록하지 않는 것이 좋다.

3) 임대주택사업자의 유형은?

임대주택사업자의 유형은 크게 2가지로 나누어진다. 첫째, 매입임대주택사업자로서 주택의 매매 등에 의해 소유권을 직접 취득하여 임대주택사업을 영위하는 사업자와 둘째, 건설임대주택사업자로서 임대를 목적으로 건설을 하여 임대주택사업을 영위하는 자로 공공건설임대주택사업자와 민간건설임대주택사업자로 나누어진다.

매입임대주택사업자의 경우 종전에는 임대목적으로 5가구 이상의 주택을 매입하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳐야만 등록이 가능했다. 하지만, 이제는 5가구의 등기부등본이 필요 없게 되었다.

등록요건이 선 등록 후 취득으로 바뀌었기 때문에 5가구 이상의 매매계약서(분양계약서)만으로 임대사업자등록이 가능하다. 미분양 아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 된다.

즉, 본인명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서) 등을 합해 5가구 이상이면 임대사업자가 될 수 있다. 임대목적으로 이미 2채의 주택을 구입한 사람은 매매계약서 3장만 있으면 사업자로 등록하는데 아무런 문제가 없다. 개인이나 법인은 이처럼 등기부등본이든 계약서든 주택 5채만 확보하면 매입임대사업자가 될 수 있지만, 공동매입임대주택사업자는 등록요건이 까다롭다. 두 사람이면 두 사람, 세 사람이면 세 사람의 공동명의로 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시되어 있어야 한다.

예를 들어, 부부가 매입임대사업을 하기 위해 한 사람이 3채, 다른 사람이 2채의 주택을 구입했을 경우에는 공동등기가 아닌 개별등기이기 때문에 임대사업자로 등록할 수 없다.

민간건설임대주택사업의 등록요건은 매입임대에 비해 간소한데, 임대사업자 명의로 건축허가만 받으면 된다.

임대주택 

임대주택 사업의 절차

임대주택사업은 건설임대주택사업(공공건설임대, 민간건설임대)과 매입임대주택사업으로 구분된다. 이 가운데 개인자격으로 사업자등록이 가능한 것은 건물을 지어 임대하는 민간건설임대(사업승인을 받지 않은 20가구 미만의 공동주택)와 주택을 매입해 임대하는 매입임대이다.

민간건설임대는 5~19세대의 공동주택을 지어야 하고 매입임대는 최소한 5세대 이상의 주택을 매입해야 임대사업자로 등록할 수 있다. 단, 구분등기가 불가능한 다가구주택은 한 채의 주택으로 취급된다. 다시 말해 임대사업자로서 등기를 하려면 최소한 5채 이상을 구입하여 주택의 소유권이전등기 완료 이전이라도 매입계약서만 있으면 등록이 가능하다.

종전에는 5가구 이상을 매입한 후 등기가 이전되어야 사업자등록이 가능했다. 즉, 등기를 하기 위해서는 취득세, 등록세를 납부해야 하기 때문에 면제혜택을 받을 수 있었다. 이제는 매입계약서를 갖고 등록을 하면 곧바로 취득세, 등록세를 면제받을 수 있어 예전에 비하여 임대주택사업을 시작하기가 한결 쉬워졌다.

임대주택사업등록을 위해서는 우선 거주지 구청(행정소재지)주택과를 방문하여 서면신청과 함계 임대사업자 등록증을 교부받고 임대개시 10일 전 임대조건을 신고해야 한다. 이때 신고내용은 계약기간 보증금, 임대료 등이며 해당 관청에서는 임대료 등이 과다할 경우 지도를 할 수 있다. 또한, 사업자등록과는 별도로 관할 세무서에 임대개시 20일 전에 임대사업자 등록신청서를 제출해야 한다.

5년간 임대주택사업을 한 후 양도 시에 양도 세액을 감면받으려면 임대사업자등록증, 해당 양도주택의 임대차계약서, 임차인 주민등록등본, 등기부등본이나 건축물대장 등을 첨부해야 한다.                  

  ※ 임대주택사업과 일반임대업 비교

구   분	임대주택사업	오피스텔사업	일반주택사업
취득세와 등록세	건축주로부터 최초로 취득한 전용면적 18평이하 공동주택 전액면제	과세	과세
종합토지세	분리과세	합산과세	합산과세
재산세	50% 감면	과세	과세
양도소득세	50 ~ 100% 감면	과세	과세
부동산 임대 소득세	전세보증금에 대해서는 비과세	과세	과세

임대주택사업 주의할 점

1) 전세비율이 높고 임대에 어려움이 없는 아파트 선택이 중요하다.

임대주택사업에는 아파트를 비롯해 다세대, 다가구, 단독주택 등이 있다. 그러나 다세대주택은 주차장 강화조치와 함께 5년 임대 후 매도함에 있어 매매가격이 하락하거나 매도가 쉽지 않고, 다가구주택은 1가구로 인정되므로 유의해야 한다. 또한, 단독주택은 초기 투자비용이 많이 들어 효율성이 떨어진다.

2) 원활한 임대를 위해 수요가 많은 지역을 선택한다.

임대주택은 5년 이전에 처분하더라도 양도소득세를 비롯해 취득세, 등록세를 제외하고도 높은 수익을 올릴 수 있는 환금성이 좋은 대단위 아파트단지를 선택하는 것이 좋다.

3) 오래된 미분양아파트에 주의한다.

95년 10월 이전에 미 분양된 아파트를 구입하게 되면 세제 및 융자혜택을 받을 수 있지만 현재까지 남아있는 분양 아파트는 입지조건과 주변환경, 교통편 등 많은 문제로 그만큼 수익성이 떨어지므로 유의해야 한다.

4) 택지개발지구의 미분양아파트가 유리하다.

분양가 절반을 저리기금대출로 처리할 수 있고, 그 외 대부분을 보증금으로 충당할 수 있기 때문에 서울에 비해 상대적으로 아파트 분양가가 낮은 수도권과 지방을 선택하는 것이 좋다.

5) 양도소득세 차등감면이 적용된다.

임대사업자에게 가장 중요한 요소 중의 하나는 양도소득세의 감면이다. 양도소득세 감면은 미분양 아파트와 함께 다세대, 다가구, 단독주택 등에 차등 적용되므로 세심한 주의가 요구된다.

조세감면법상 미분양아파트를 5가구 이상 구입하여 임대사업자로 등록한 후 5년 이후에 양도하게 되면 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 그러나 다세대, 다가구, 단독주택에 대한 감면규정은 미분양아파트와 달라 86년 이후 신축된 주택이나 86년 1월 1일 이후 본인이 입주한 사실이 없는 다세대, 다가구주택을 매입할 경우 양도소득세는 5년 임대 후 매도할 때 50%를, 10년 임대 후 매도할 때는 100%를 각각 감면받게 된다.

6) 수요세분화에 따라 다양한 임대주택

최근 주택시장에 나타나고 있는 구조적 변화 가운데 가장 주목되는 것이 바로 임대주택수요의 급증이다. 만약, 부동산 경기침체가 계속되어 집값이 안정화되는 가운데서 전세 값이 상승하는 현상이 계속된다면 이는 주택이 소유의 개념에서 투자의 개념으로 바뀌게 되어 자연적으로 임대주택의 인기가 상승하게 된다.

7) 청약저축 가입자가 임대주택을 우선순위로 공급받는 경우 청약권은 어떻게 되나?

청약저축 가입자가 임대주택을 우선순위로 공급받더라도 청약권이 계속 유효하여 아파트를 분양받아 입주 전까지만 임대주택을 주택업체에 반납하면 된다. 단, 5년 임대주택은 청약권이 사라져 다시 청약저축에 가입해야 한다. 임대주택이 100% 분양된 후 잔여물량이 발생한 경우 주거이전을 목적으로 주택을 공급받고자하는 세대주, 임대하거나 공무원 또는 법인 소속의 근로자 숙소 등으로 사용할 목적으로 공급받고자 하는 자, 25세 이상의 가구원의 세 가지 조건 중 하나를 충족하면 입주할 수 있다.

임대주택사업 어떤 지원을 받을 수 있는가?

1) 금융지원

정부에서 지원해 주는 임대주택사업에 관련한 금융지원 혜택은 매우 다양하므로, 관심을 가진 경우에 유용하게 활용할 수 있다.

       ▷ 국민주택기금 대출대상 주택규모 : 18평 이하 임대주택

       ▷ 임대주택 종류별 대출조건

구    분		사원임대	공공임대		다가구  단독주택
			5년 임대	50년 임대
호당 대출한도 (만원)	95년	1,700	1,600	2,100	5,600
	97년	1,800	1,600	2,100	5,600
	99년	2,000	2,000	2,300	5,600
이     율		3	3	3	9.5
대출기간 및 상환방법		5년 거치 20년 상환	10년 거치 20년 상환	좌동	1년 이내 정기상환

    

2) 주택규모에 따른 세제감면

주택임대사업의 매력은 다른 사업에 비해 유례없는 세금감면 혜택이 부여된다는 점이다. 이 같은 세금혜택은 취득단계부터 최종 양도단계까지 단계별로 주어진다.

임대주택사업을 하는데 규모는 제한이 없다. 전용면적 60m2(18평) 이하 국민주택만 임대주택사업을 할 수 있는 것이 아니라 전용면적 85m2(25.7평) 이상인 주택도 임대주택으로 등록 하는데 에는 전혀 문제가 되지 않는다. 이처럼 임대주택 규모자체에 대한 제한은 없지만, 주택규모에 다라서 취득세와 등록세, 양도소득세 부과에 차이가 난다는 점에 유의해야 한다.

매입임대주택의 경우를 살펴보자.

취득세와 등록세 면제는 전용면적 60m2(18평) 이하 주택만 가능하고, 양도소득세 면제는 전용면적 85m2(25.7평) 이하만 가능하다. 전용면적 85m2(25.7평) 이상의 주택을 5채를 매입하였을 경우 임대주택사업자로 등록은 가능하나, 나중에 양도세 감면이나 취득세, 등록세 감면은 받지 못한다.

 ※ 주택규모에 따른 세제감면 비교

구    분	주택규모(전용면적)
	60m2(18평) 이하	60 ~ 85m2	85m2(25.7평) 이상
취득세와 등록세	면제	부과	부과
양도소득세	감면	감면	부과
임대사업자등록	등록가능	등록가능	등록가능
재산세 혜택	5가구 이상일 경우 50% 감면	감면없음	감면없음

 

3) 재산세 혜택

재산세는 전용면적 60m2(18평) 이하 5가구 이상의 임대주택에 한해 50% 경감된다.

4) 종합토지세

임대주택에 대한 종합토지세는 분리과세 된다. 일반 납세자는 보통 토지의 과세표준액을 합한 금액에 최저 0.2%에서 0.5%까지 10단계 정도의 초과누진세율을 곱해 종합토지세를 낸다. 그러나 임대주택은 토지별로 분리과세 되며 세율도 0.3%로 규정되어 있다.

5) 전세보증금에 대한 과세

부동산 임대소득세는 임대주택사업자가 전세보증금만 받을 경우 전액 면제된다. 임대주택법에 의한 임대사업인 경우에 한해 전세보증금에 대하여 사업소득세를 부과하지 않도록 세법이 개정됐다.

6) 양도소득세

미분양 아파트냐 기존주택이냐에 따라 다르다. 예를 들어, 미분양 아파트(95년 1월 1일 이후 취득한 주택에 한정)는 5년 임대 후 양도소득세가 100% 감면된다. 그러나 기존 주택의 경우 5년 임대할 때 50%, 10년 임대할 경우에 100% 감면혜택이 주어진다.(조세감면법 67조) 여기에서 말하는 기존주택은 86년 이후에 신축주택을 말한다.

임대주택사업자가 반드시 알아야 할 체크포인트

1) 민간건설임대사업의 경우 준공허가를 취득하고 임대사업자로 등록해도 취득세, 등록세를 면제받을 수 있나?

☞ 면제받지 못한다. 민간건설사업의 경우 반드시 건물 준공 전에 임대사업자등록을 마쳐야만 취득세, 등록세(전용면적 18평 이하)를 면제받을 수 있다.

2) 5가구의 주택을 구입하여 매입임대사업자로 등록한 후 5년이 지나기 전에 한 주택을 팔 경우?

☞ 임대사업자의 최저 주택기준은 5가구 이상이다. 그렇기 때문에 양도세 감면 시점인 5년이 지나기 전에 한 주택을 팔 경우 임대사업자등록이 취소되고, 그간 감면했던 세액도 추징당한다.

3) 임대주택법상의 임대주택은 1세대 1주택 판정시 1주택에 해당되나?

 ☞ 해당되지 않는다. 1세대 1주택을 보유하고 있는 거주자가 임대주택법상의 임대주택을 10주택 소유하고 있더라도 1세대 1주택자가 된다.

4) 5가구 주택을 매입하여 임대사업자로 등록한 뒤 추가로 한두 채씩 구입해 임대주택으로 올릴 수 있나?

☞ 가능하다. 임대사업자로 등록한 구청 주택과에 임대주택변경신고서를 제출하면 된다.

5) 임대주택이 여러 지역에 산재해 있어도 가능한가?

☞ 동일 시군이 아니라도 상관없다. 예를 들어, 서울에 1채, 경기도에 1채, 충남에 3채의 주택을 구입한 경우, 5가구만 넘으면 임대사업자로 등록하는데 아무런 문제가 없다.

6) 자신이 살고 있는 주택도 임대주택으로 올릴 수 있나? 또, 부부가 각기 5채의 주택을 개별 소유하고 있을 경우에는 공동 매입임대주택사업자로 등록할 수 있나?

☞ 자신이 살고 있는 주택도 임대주택으로 사용할 수 있다. 단, 반드시 임대용으로만 사용해야 한다. 그리고 부부가 공동으로 매입임대사업을 할 경우 5채의 주택이 부부 공동명의로 등기가 되어 있어야만 임대사업자로 등록할 수 있다

 

2008년 8.21 대책중에서...

 

지방서 7년이상 임대사업땐 `稅혜택`

 

정부가 세제 부문에서 내놓은 카드는 지방 아파트를 보유하고 있는 다주택자들에 대한 양도소득세 부담 완화다. 한 채만 보유해도 임대사업자로 등록해서 양도세와 종합부동산세 부담을 한꺼번에 덜 수 있게 한 것도 그런 맥락이다. 하지만 기존 1주택자가 지방 아파트를 신규 분양받을 경우 집값 상승에 따라 세금이 부활할 수도 있다는 점에서 기대만큼 수요가 생길지는 의문이다.

◆임대사업자 세 부담 완화

정부는 비수도권 지역에서 집을 여러 채 갖고 있어도 양도세 중과세(2주택,3주택 이상 공통)나 종부세 합산 대상에서 제외되는 매입 임대주택사업자 등록 요건을 완화하기로 했다.

지금은 주택 5채 이상을 임대해야만 임대사업자가 될 수 있지만,법 개정으로 단 1채만으로도 임대사업자 등록이 가능해진다.

세제 혜택을 받는 최소 임대기간도 10년에서 7년으로 줄어 들고, 대상 역시 85㎡ 이하에서 149㎡(45평) 이하 중대평형 아파트로 확대된다. 다만 주택가액은 지금처럼 3억원 이하로 동결했지만 살 때 공시가격이 기준이라 나중에 집값이 올라도 세금이 부활되는 일은 없다.

세제 지원을 받으려면 주소지 시ㆍ군ㆍ구에 주민등록증과 매매계약서 사본을 제출하고 임대사업자 등록증을 발급받아야 한다. 아울러 관할 세무서에 사업자 등록을 한 뒤 종부세 합산 배제 신청도 해야 한다. 다만 중간에 세입자를 구하지 못하거나 집을 팔아 '7년 임대 요건'을 채우지 못하면 그때까지의 세금을 모두 추징당한다.

출처 : 마영달의 M-story

글쓴이 : 마영달 원글보기

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