[스크랩] 전세를 월세로 전환할때, 월세를 전세로 환산할때..

전환율, 환산율, 임대수익률


* 전세를 월세로 전환할때 전환율은 현재 1%로 정도로 보시면 됩니다

만약 전세보증금이 1억인 전세물건을 월세로 환산할때는보증금과 월차임에 따라 틀려집니다.

1. 1억 전세를 보증금 5천만원을 받는 월세로 전환할 경우
1)1억 - 5천만원(지급하는 보증금) = 5천만원(미지급보증금)
2)5천만원(미지급보증금) : 요 5천만원에 대해서 1%를 적용하시면 월차임이 됩니다.
50만원이죠.

2. 1억 전세를 보증금 3천만원 받는 월세로 전환할 경우
1)1억 - 3천만원 = 7천만원
2)7천만원 : 1% 적용시 월차임은 70만원입니다.

여기서 전환율 1%라 하면 1년기준 12%정도의 전환율이라 보시면 됩니다.

*  월세를 전세로 환산해볼까요

1. 보증금 4천만원, 월차임 60만원일 경우의 전세환산
1)보증금 4천만원
2)월차임 60만원(1%)에 해당하는 금액 : 6천만원(100%)
----> 4천만원 + 6천만원 : 1억원

2. 보증금 3천만원, 월차임 30만원일 경우의 전세환산
1)보증금 3천만원
2)월차임 30만원(1%)에 해당하는 금액 : 3천만원(100%)
-----> 3천만원 + 3천만원 : 6천만원 


* 전세의 월세전환과 월세의 전세전환의 계산은 주인과 세입자의 협의에 따라 결정 합니다.



ㅇ 전세와 월세의 관계는 주인과 세입자의 현금유동형편과 현금활용 사정에 따라다르지만 일반적으로 시중유동사채이자 수준을 기준하여 쌍방의 협의에 의하여 결정되어 왔습니다.

2~3년전 또그이전 은행이나 시중금리가 높은 수준일때는보증금 차액에 2%(매월기준)의 월세를 계산하는 것이 통념이였고,최근 은행이자가 낮아지고 대출 또한쉬워지며 투자처가막연한 자금이많아 현금유통 과정에서 발생하는 이윤이적음에 따라 전세의 월세전환수요는 적고,월세의 전세전환수요가증가추세에 있음으로 임대보증금 차액에 대한이자율이 매월 1.2~1.5%(년 14.4~18%)수준인 것입니다.

ㅇ 따라서 귀하가 예시한 내용일경우
1) 전세1000만원을 월세로 전환할때 보증금 500만원에 7만5천원 이며,
2)월세가 500만원 보증금에 10만원을 전세로 전환할때는 계산상으로는 1200만원이 적당 할것이나 이와 같은 소액일경우는 1500만원 정도에 협의되는 것입니다.

ㅇ 지금은 시중금융기관의 이자는 저렴하고 경기가 불확실함에 따라 전세보다 월세를 선호하는 현상이고 건물소유자가 월세를 선호하고 전세를 기피하는 현상



부동산 임대시장은 시중금리에 민감한 것입니다. 

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상가 임대 수익률 계산법.임대가에서 전세로 환산하는법, 임대가에서 분양가로 환산하는법

우선 수익률 공식부터 알아야 하겠네요.

(년월세료-대출이자)

-------------------------------------- *100 = @%

분양가-대출-임대보증금(실투자금액)*100


분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원, 임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우 수익률 계산은
(60만원*12-280만원/1억-4천만원-1천만원)*100=8.8%


전세로 전환하는법

분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량이 전세가 이구요(경기에 따라 변동). 그래서 70%로 잡으면 전세는 7천만원 이겠고 전세가의 20%를 임대 보증금으로 잡습니다.(임대 보증금은 임차인 사정에 따라 다르니 임대 보증금이 많으면 월세가 조금이고 임대 보증금이 적으면 월세가 많아 지겠지요. 그래서 1부라함은 임대보증금 1000만원 변동에 월세 비율은 10만원 이겠습니다).

그러면 임대 보증금은 1400만원 일거구 임대보증금의 잔액 7000만원-1400만원 즉 5400만원을 금리로 잡아서 월세로 줘야 하는데 통상 1부에서 1.8부까지 책정합니다. 1부라 함은 년12%의 금리라는 계산이 형성 됩니다. 1부로 잡으면 5600만원의 1부이면 56만원이 월세가로 됩니다.

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상가 분양가의 약 70%정도를 전세가로 책정을합니다.

약간 다를 수는 있지만 보통 그렇게들 정합니다.
처음 상가를 3억에 분양 받으시면 전세가를 2억에 맞춥니다.
월세는 전세가를 기준으로 보증금이 만약 1억이면 나머지 1억에 대한
월 1% 이자 100만원이 월세가이며 보증금이 5000 만원이라면
1억5000만원에 대한 월 1% 이자 150 만원이 월세가격이 되겠지요.
(1%라는 것은 정해지지는 않았지만 관례적으로 많이들 책정합니다.)

수익률과 이자 부분
님이 분양가 3억 중 1억을 융자 받으셨고 월세를 보증금 1억에
월세 100만원으로 정했을 경우를 예로 들면,
님의 투자액: 1억
월 님이 내야할 이자 : 1억*연7%/12 = 583,333원
월 님의 소득은 : 100만원
월 님의 수익은 :1,000,000 - 583,333 = 416,667원
님의 년 수익률은 (416,667 * 12)/님의 투자액 1억 = 5%
이므로 이익이 별로 없지요.
이 경우 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지,
아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지,
바닥 권리금을 받아서 초기 투자비를 낮춘다든지 하는
방법 등이 있을 것입니다.
http://cafe.daum.net/charisland

출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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