[스크랩] 부동산 가격 평가 방법

부동산 가격 평가 방법

아래와 같이 3가지 부동산 평가방식에 대해 개략적으로 살펴보아, 이 3가지 방식으로 산출한
가격이 균형을 이룰 때 적정한 평가가 이루어졌다 할 수 있으므로 부동산 거래를 할 경우에도
이러한 관점으로 대상부동산을 살펴볼 수 있다면 부동산 거래에 따른 위험을 줄일 수 있을 것이다.

1. 원가방식
평가부동산과 같은 부동산을 만들기 위해서는 어느 정도 비용이 투입될 것인가?하는 관점에서 부동산의 가격(임대차료)를 산출하는 방법으로 APT 공급가격결정시 이 방식을 사용하며 토지 보다는 건물평가시 많이 이용되는 방식이다.
예를 들어 토지공사 택지개발사업을 시행하고 일반인에게 분양한다고 가정할 때 그 분양가격을 원가 방 식에 근거하여 산출하게 되는 것이다.
즉 '분양가격= 사업부지 수용금액+택지정리비+기반시설공사비+기타부대비용'을 합산한 가격에 이윤을 포 함하여 결정하는 것이다.
또한 일반인이 건물을 신축할 것인가? 효용이 같은 건물을 매입할 것인가?를 고려할 때 원가방식이 판단 의 기준으로 사용될 수 있을 것이다.
2. 비교방식
평가대상 부동산과 대체가능한 부동산이 거래되었던 가격을 근거로하여 가격을 산출하는 방식으로 부동산 평가에 가장 광범위하게 사용되는 방법이다.
대체가능한 부동산이란 평가대상 부동산과 위치면에서 용도면에서 유사성이 있는가? 또한 거래되었던 사례가 현재시점과 비교 가능성이 있는가?가 산출금액이 적정성을 좌우하는 평가방식이다.
이것을 산식으로 표기하면 다음과 같다.

< 평가금액=사례가격*지역요인비교*개별요인비교*시점비교*면적비교 >
` 사례가격이라 함은 거래되었거나 임대되었던 사례가격이나 임대(차)료
` 지역요인이란 상업지역, 주거지역, 공업지역, 농업지역인가 등에 따른 차이비교
` 개별요인이란 경사도, 토지모양, 면적의 적정성 등 차이비교
` 시점비교란 사례시점과 평가시점의 물가지수, 부동산 가격지수등의 비교
예를 들어 주거ㅣ역내 대지 100평의 나대지를 1997. 5.26현재의 가격을 평가하려고 할 때 마침 같은 지 역내에서 1996. 5월에 대지 95평이 95,000천으로 거래된 사례가 이따면 (단 97. 5월 물가지수는 전년대비 10%인상되었다고 가정)
95,000천원 * 1 * 1 * 110 / 110 * 100 / 95 = 110,000천원으로 평가할 수 있음
3. 수익방식
'평가대상 부동산이 장래의 어느 기간까지 얼마만큼의 수익을 올릴 것인가?'하는 관점에서 부동산 가격을 평가하는 방식으로 이론적으로 가장 완벽한 평가방법이다.
예를 들어 상각 매년 100만원 수익을 올리고 이율이 년10%인 부동산이 있다고 가정할 때100만원/0.1= 1,000백만원이라 평가할 수 있다.

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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