[스크랩] 양도소득세란?

양도란 매매, 교환등으로 그 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 양도소득세는 이러한 양도시 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금이다. 따라서 양도차익이 없거나 상속,증여등 무상으로 소유권을 넘겨줄때는 양도소득세를 물지 않는다. 단 타인,직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우에는 양도소득세가 부과된다. 즉 개인이 비사업적으로 토지와 건물, 부동산에 대한 권리 및 기타 자산을 유상으로 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여 부과하는 국세이며, 소득세의 일종이다.

과세대상

양도소득세 과세 대상은 부동산에만 한정되는 것은 아니다. 부동산의 제반 권리 매각에도 양도소득세를 납부해야 한다. 토지와 건물 등 전통적인 부동산과 부동산과 관련된 권리(지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 청양통장)도 양도소득세 과세 대상이 된다. 이런 권리나 부동산을 타인이나 직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우에도 어김없이 양도소득세가 붙는다

비과세대상

토지·주택은 물론 기타 부동산과 관련된 권리에 부과되는 게 양도소득세이다. 예외적으로 양도소득세가 비과세되는 경우가 있다. 비과세 대상은 주택(주택에 딸린 부속토지 포함)과 농지만 해당된다. 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 경우 1세대가 1주택을 3년 이상 보유(거주 및 소유)한 후 양도할 때는 양도소득세가 비과세된다. 보유기간은 보통 등기일을 기준으로 매겨진다. 단 잔금 청산일을 증명할 증빙서류가 확실하다면 잔금 청산일을 기준으로 보유기간을 산정할 수 있다. 1세대가 1주택을 1년 이상 보유한 경우(한시적 운용) 무주택자가 99년 1월 1일 ∼ 99년 12월 31일에 매매(분양)계약을 체결하고 입주해 1주택자가 된 경우잔금 청산일로부터 1년 이후에 팔면 양도소득세가 비과세 된다. 재개발·재건축 조합원도 99년 1월 1일 ∼ 99년 12월 31일에 가사용승인이나 사용검사를 득해 1세대1주택이 된 경우에 이와 같은 혜택이 주어진다. 단 이 기간 안에 분양권이나 재개발·재건축 지분을 매입, 1세대 1주택자가 되었다면 3년 보유 요건을만족해야 양도소득세가 비과세된다. 8년 이상 자경한 농지 8년 이상 자경한 농지를 양도할 경우 양도소득세가 비과세 된다. 8년 이상 자경한 농지란 농지 소재지에 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지를 말한다. 농지 소재지란 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역이나 이와 연접한 시·군·구 안의 지역을 일컫는다. 한편 경작상 필요에 의해 경작하던 농지를 팔고, 다른 농지를 샀을 때 종전 농지에 대해서도 양도소득세를 물지 않는다. 농어촌주택 상속·이농·귀농을 목적으로 농어촌주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유하고 있는 경우 일반주택을 양도할 때는 1세대 1주택 소유자로 간주, 양도소득세를 산정한다. 단 농어촌주택이 도시계획구역 밖의 읍·면에 소재해 있어야 하고, 농어촌주택이 위치한 곳이 연고가있어야 한다 상속주택 무주택자나 1가구 1주택자가 상속으로 받은 주택중 피상속인이 가장 오래 보유한 주택은 보유기간에 상관없이 언제든지 팔아도 비과세된다. 부득이한 사유의 비과세 대상 1세대 1주택자가 부득이한 사유로 3년 이상 거주하지 못하고 양도한 경우 양도소득세가 비과세 된다. 부득이한 사유로 인정되는 경우는 다음과 같다. - 취득, 1년 이상의 질병의 요양, 근무상의 형편으로 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 하고 사유 발생일 현재 1년 이상 거주(주민등록 전입 및 실제 거주)하던 주택을 팔 때. 단 근무상의 형편의 경우 직장 이전 후에 집을 양도해야 하고, 직장 거리가 사실상 통근이 불가능 해야 가능. - 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때. - 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때. - 도시재개발조합원이 재개발 사업 기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발 아파트로 이사를 하기위해 팔 때. - 임차인이 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양받아 팔 때. 일시적 1세대 2주택 - 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 매입해 1세대 2주택이 된 경우 종전 주택을 새 주택 취득일(잔금 청산일)로부터 2년 내에 팔 때. 단 종전주택이 양도일 현재 3년 이상 보유해야 하고, 종전 주택·새주택에 거주하지 않아도 비과세혜택. - 결혼으로 인해 1세대 2주택이 된 경우 결혼한 날(혼인신고일)로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 단 양도일 현재 양도주택의 보유기간은 3년 이상이어야 함. - 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위해 세대를 합치고 1세대 1주택이 된 경우, 그 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택.

감면대상

과세 기준일이 되는 양도 및 취득시기는 매매·교환 등 일반적인 경우 원칙적으로 대금을 청산한 날이다. 기타의 경우는 표와 같다.

거래 내용별 양도소득세 과세기준 시기
구분	취득시기
일반거래	→ 사실상 대금 청산일 → 대금 청산일이 불분명한 경우 계약서상 잔금 지급 약정일 → 잔금 지급 약정일이 확인 불가나 그로부터 1개월 초과한 경우는 등기 접수일 → 대금 청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일
상속거래	→ 상속 개시일 또는 증여 등기일
자기 건축건축물	→ 사용검사필증 교부일 → 사용검사 전 사용했거나 무허가 건축물인 경우 사실상 사용일 → 사용검사에 앞서 가사용승인을 얻은 경우 가사용승인일

계산방법

양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱한 금액이다. 양도소득금액이란 양도가액에서 취득가액과 필요 경비, 공제금액을 뺀 금액이다. 부동산을 보유한 지 1년 이상이면 실거래가액이나 기준시가·공시지가 중에서 납세자가 한 기준을 택해 양도소득금액을 산정할 수 있다. 단 실거래가액으로 양도소득금액을 산정하려면 취득·양도가액을 증빌할 서류가 있어야 한다. 필요경비 산정 방법

기준시가로 신고한 경우
토지	건물(일반지역내)	지정지역내 토지 건물
개별공시지가의 3%	국세청 건물 기준시가의 3%	국세청 기준시가의 3%

실거래가로 신고한 경우 취득세·등록세·중개수수료·설비비·개량비·자본적 지출 및 기타 양도비용 등 필요경비 산정방법도 실거래가로 할 때와 기준시가로 할 때가 다르다. 실거래가로 하면 취득세·등록세(납부 영수증 없어도 가능), 부가가치세, 기타 비용(영수증 첨부 때 가능) 등이다. 반면 기준시가를 기준으로 할 때는 일괄적으로 필요경비를 산정한다. 아파트는 취득 당시 기준시가의 3%, 단독주택의 경우 토지는 취득 당시 공시지가의 3%·건물은 취득 당시 건물기준시가의 3%를 일괄적으로 필요경비로 제한다. 세부적인 양도소득세는 다음과 같은 순서에 의해 산정한다. ① 양도차익 산정(양도가액 - 취득가액 - 필요경비) ② 양도소득 산정(양도차익 - 장기보유공제·양도소득기본공제) ③ 산출세액 산정순이다. → 양도소득세 = (양도소득 × 세율) - 누진공제액 → 양도소득 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유공제·양도소득기본공제 양도소득기본공제는 1년 1회에 한해 연 250만 원씩 공제된다. 장기보유공제는 3년 이상 보유 후 양도할 때 주어지는 공제 혜택이다. 양도소득세 세율은 보유기간과 과세표준에 따라 9 ~ 36%이다.

양도소득 공제 내역
양도소득 기본공제	장기보유공제
	3년 이상 ~ 5년 미만	5년 이상 ~ 10년 미만	10년 이상
연 250만 원	양도차익의 10%	양도차익의 15%	양도차익의 30%
양도소득세 세율(2002.1.1 이후 적용)
구분	양도소득 과세표준		누진공제액
1년이상 보유자산	1,000만원 이하	9%	-
	4,000만원 이하	18%	900,000원
	8,000만원 이하	27%	4,500,000원
	8,000만원 초과	36%	11,700,000원
1년미만 보유자산	-	36%	-
미등기 전매자산	-	60%	-

납부절차

양도소득세는 자진신고 납부가 원칙이다. 자진신고는 예정신고와 확정신고로 나눌 수 있다. 예정신고는 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것을 말한다. 예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10%가 감면된다. 예정신고를 하지 않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부하면 된다. 확정신고시에는 세액 감면혜택이 없다. 한편 부동산 양도신고를 하고 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부하면 예정신고를 한 것으로 간주됨은 물론 세액의 15%가 공제된다.

신고 여부에 따른 세부담 비교 - 납부할 세액이 100만 원인 경우
구분	양도신고납부시	예정신고·납부시	확정신고납부시	무신고시
납세액	85만원	90만원	100만원	120만원
공제 및 가산액	15% 공제	10% 공제	무공제	20% 가산

부동산 예정신고 - 신고 장소 : 주소지 관할 세무서를 직접 방문하거나 우체국에 비치된 부동산 양도신고용 왕복민원,우편 이용 - 제출 서류 : 부동산양도신고서(세무서·우체국에 비치), 토지 및 건물 등기부등본, 토지대장 및 건축물대장 등본, 보유기간중 환지가 있었던 경우 및 도시재개발 또는 주택재건축이 있었던 경우에는 이를 확인할 수 있는 서류 양도세 예정신고 - 신고 장소 : 주소지 관할 세무서 - 제출 서류 : 매매차익 예정신고 및 자진 납부 계산서(세무서 비치), 매매차익계산명세서 (세무서 비치), 주민등록등본 1통, 토지 및 건물대장 1통, 토지 및 건물등기부등본 1통, 양도 및 취득 매매계약서(실거래가 기준시)

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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