재건축 투자
1. 대지지분이 넓은 아파트가 수익성이 뛰어나다.
재건축 아파트를 구입하는 경우에는 건물면적 즉, 평형의 크기보다는 해당 평형의 대지지분(대지면적)을 기준으로 생각해야 한다. 재건축에 있어 대지지분은 아파트 평형배정시 조합원이 무상으로 배정 받을수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심적인 요소로, 대지지분이 넓다는 것은 기존 단지의 용적률이 낮고 그만큼 수익성이 좋다는 것을 의미하는 결과이다. 결국 대지지분이 넓다는 것은 그만큼 용적률도 낮다는 것을 의미한다. 따라서 재건축이 추진되는 아파트를 구입할 때에는 반드시 토지등기부등본을 확인하여 해당 아파트의 대지지분을 확인하는 것이 필요하다.
2. 대지면적에 비해 세대수가 적은 곳이 유리하다.
재건축의 경우 일반분양 공급분을 통해 조합원들에게 돌아가는 이익 및 건설사의 공사비용을 충당하게 된다. 때문에 일반분양이 많으면 많을수록 조합원의 부담이 적어져 유리하다고 할 것이다. 작은 평형대가 집중되어 있거나 아파트 인동간격이 좁은 경우 그만큼 해당 아파트 거주 세대수가 증가함을 의미하는데, 이는 곧 조합원이 증가하는 것과 같은 뜻으로 전체적인 재건축의 수익성을 저하시키는 요인이 된다.
3. 소형평형 단지의 대형평형 아파트가 유리하다.
소형평형 위주의 아파트 단지에서 큰 평형대의 아파트를 매입하게 되면 향후 재건축 과정에서 평형 배정시 대형평형을 받을 가능성이 높아진다. 또한 대형평형을 원하지 않는 경우에는 해당 지분만큼 환급을 받게 되는 경우도 있다.
4. 조합원 거주비율이 높은 곳이 사업추진도 빠르다.
재건축을 추진하는데 있어 무엇보다도 중요한 것이 조합원들의 신속한 의사표현이다. 재건축은 추진위 구성단계에서부터 재건축을 결의하는 조합원 총회 등 각 단계마다 조합원들의 동의를 받는 절차가 계속된다. 따라서 조합원 거주비율이 높은 단지일수록 이러한 재건축 업무추진이 보다 빠르게 이루어질 수 있으며 주민들의 재건축에 대한 공감대 형성에도 유리한 점이 많다.
5. 지가가 높은 지역이 개발이익도 높다.
땅값이 비싼 지역일수록 입지여건이 뛰어나며 주변 아파트 시세도 높게 형성된다고 할 수 있다. 주변 시세가 높다는 것은 그만큼 일반분양에 있어서도 분양가를 높게 책정할 수 있고 개발에 따른 이익도 상대적으로 커지기 때문에 조합원들의 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있다.
6. 시공사 브랜드 인지도를 꼼꼼히 살펴야 한다.
아파트 브랜드에 대한 소비자들의 선호도가 분명해지고 있다. 또한 건설사 브랜드에 따라 아파트 가격도 상당한 차이가 나는 것이 최근의 현실이다. 때문에 재건축 시공사 선정에 있어서 조합원들은 브랜드 인지도가 상대적으로 우수한 건설사를 선호하는 것이다. 일반적으로 소비자 인지도가 높은 건설사가 시공사를 맡게 되면 청약에 있어서도 높은 경쟁률을 유발할 수 있으며 입주후에도 지속적인 가격 상승을 기대해볼 수 있다.
7. 지역특성을 꼼꼼하게 체크해야 한다.
재건축이 본격화될 경우 사업추진이 원활이 이루어질 수 있는가를 살펴야 한다. 특히 진입도로가 좁거나 고지대에 위치하고 있는 경우에는 건축심의 등 사업추진에 있어 어려움이 많으며 공사비 또한 상대적으로 많이 소요된다는 단점이 있다. 아울러 주변이 단독주택지로 둘러 싸여 있으면 인근 지역 주민들의 민원발생 등에 따른 사업지연의 가능성이 있다는 점도 고려해야 한다. 그리고 국공유지나 나대지를 매입해야 하는 곳도 조합원들의 추가부담금 산정시 불리함으로 작용하게 된다.
8. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다.
매매가 대비 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 초기투자비용이 적게 드는 것을 의미한다. 일반적으로 재건축 투자의 경우 기존 세입자의 전세금을 안고 아파트를 매입하는 경우가 많은데 투자자 입장에서는 전세가가 높을 경우 상대적으로 매입비용이 적게 들어 자금회전에 있어 유리한 위치를 점할 수 있게 된다.
9. 재건축 사업계획의 현실성을 살펴야 한다.
조합이나 시공사에서 제시하는 재건축 계획 자체가 현실성이 결여된 경우가 많다. 시공사 선정을 위해 건설사가 터무니 없는 계획을 조합원들에게 제시하는 경우도 있다. 특히 최근 들어 용적률 규제 등 정부의 각종 정책에 따라 재건축 사업 환경이 많은 변화를 맞고 있는데 이러한 정책들을 얼마나 정확히 반영하고 있는가를 꼼꼼히 살펴야 할 것이다.
10. 역세권 지역여부, 자동차교통여건을 살펴보아야한다.
요즈음 자동차 정체가 심하고 자동차 수요가 급증하여 날로 이동에 어려움이 많다. 그러므로 대중교통이 편리한 역세권지역이 아무래도 환금성이 높고 가격도 같은 평수라도 높게 형성된다. 또한 자동차 교통도 무시할수 없다. 지역간 이동, 강남북간이동 등 도로교통도 꼼꼼이 따져보고 점검해야 할것이다.
재개발 투자
1. 여유돈으로 투자하라.
재개발 사업을 짧는 5∼8년, 길게는 20∼30년 걸리므로 투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 당하기 쉽다. 여유돈을 가지고 공략해야 한다.
2. 초기투자 금액이 적은 곳을 골라라.
재개발 사업은 장기간 걸리기 때문에 기회비용을 고려해야 한다. 따라서 초기 투자 금액이 크면 그만큼 부담도 크다. 재개발은 초기 투자 후 입주시점에서 이주비, 추가부담금을 정산하므로 처음 매입할 때 적은 돈으로 투자하는 지혜가 필요하다.
3. 사업시행인가 후나 이주비 지급전후, 혹은 사업착공직전에 투자하라.
재개발과정에서 지분가격이 이때 가장 많이 상승하기 때문이다. 시세 차익을 얻기 위해서는 투자시점을 정확히 선택하여야 한다.
4. 사유지는 안전하고 국공유지는 유동성이 좋다.
투자자 입장에서 안정성과 환금성은 대단히 중요한 체크포인트, 안정성은 있지만 환금성이 없으면 빛좋은 개살구나 다름없다. 팔고 싶을 때 팔 수 잇는 것은 국공유지 지분이고 내집마련 차원에서 가장 안전한 투자처는 사유지 지분이다.
5. 사업진행속도가 빠른 지역을 택하라.
재개발은 돈과 시간을 함께 투자하는 것이다. 시간은 곧 돈이다.
6. 출입구가 최소한 4차선에 접한 지역을 골라라.
아파트 주 출입구가 소방도로(8m)에 접한 것과 4차선도로에 접한 것은 같은 평형이라도 3,000만∼4,000만원의 가격차이가 난다.
7. 공유지분 매입을 피하라.
한 필지가 여러 사람의 소유로 되어 있더라도 조합원 번호가 하나면 아파트는 한 가구만 배정된다.
8. 용적률이 높고 상가 등 편익시설이 많은 곳을 택하라.
그만큼 개발 이익이 많아 조합원에게 배분되는 몫이 커지기 때문이다.
9. 교통여건이 좋고 주위환경이 좋은 곳이 바람직하다.
부동산은 주변환경이 값이라 해도 과언이 아니다. 도로에 대한 접근성은 부동산 구입시 가장 중요한 체크포인트이다.
10. 권리분석을 철저히 하라.
재개발조합원의 종류가 15가지 이상이고 복잡하다. 때문에 어렵게 마련한 자금을 순간의 실수로 날리는 경우도 있다. 법률상 흠이 될 수 있는 문제를 사전에 명확히 따져야 한다.
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