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경제와 부동산의 연관성으로 조망해 본 바람직한 부동산 투자
1. 과거의 부동산은 경제지표와 무관하게 높은 수익률을 안겨 주었다.
부동산은 그 어떤 투자 영역보다도 일반인들과 밀접한 관계를 지니고 있다.
많은 사람들이 재테크와 투자의 대상으로 부동산을 선택하고 있지만 사실 부동산은 그보다 더 근본적인 문제 즉 의식주의 필수 분야로서 생존과 밀접한 관계가 있다.
자산을 증식하고자 부동산에 투자하는 경우보다도 최소한의 생활 터전을 공고히 하고자 부동산에 관심을 갖는 경우가 더 많다.
생활의 필수 영역인 집값이 자산 가치의 대부분을 차지하는데다가 가격 변동마저 심하기 때문에 이를 바라보는 사람들의 심리가 복잡하게 얽혀서 부동산 문제가 발생한다.
부동산을 투자의 대상으로 접근하든 의식주의 한 축으로 바라보든 부동산을 소유한 사람들은 대부분 자산의 증식을 일구어 냈다.
부동산은 주식이나 환율처럼 일반 경제 영역과는 달리 비교적 간단한 경제 지식과 3~4년간 시세 등락을 반복하는 가운데 얻어진 습관적 경험, 지역의 개발 호재를 중심으로한 정보력만 있으면 누구나 수익률을 얻을 수 있는 황금알을 낳는 거위로 인식이 되어 온 것이 사실이다.
실재로 과거에는 국내 부동산이 주식이나 각종 경제 지표와는 달리 나홀로 시세 그래프 모형을 보여 주고 있고, 극도의 경제 불안 상황만 아니라면 경제 흐름과 무관하게 스스로의 사이클, 패턴에 따라 움직였다.
환금성이 떨어지는 부동산의 특성상 거래가 활성화 되는 성수기보다 거래량이 뚝 떨어지는 비수기가 더 길기 때문에 성급하게 매도하여 손실을 보는 경우도 더러 존재하지만 한 3~5년 정도 꾹 참고 기다리면 결국 기대에 부응하여 수익률을 안겨 주는 것이 부동산이다.
2. 부동산은 경제 위기시에만 경제 지표와 밀접한 연관성을 보여 준다.
세계 경제 흐름이 2000년~2007년처럼 안정적 성장세를 이어간다면 국내 부동산은 거시 경제 지표와 무관하게 투자자들의 심리와 선호에 따라 등락을 반복하며 상승을 이어갈 것이다.
하지만 2008년 미국의 부동산과 금융위기 같은 대형 악재가 돌출한다면 국내 부동산은 주식 등 각종 경제지표와 닮은 꼴 형태의 추락을 가져올 것이 뻔한 사실이다.
실례로 2008년 국내 부동산 흐름과 국내외 경제 지표를 비교해 보면 부동산과 경제 상황의 심리적 연관성을 알 수 있다.
2008년 초부터 본격화 된 글로벌 경제 위기시에 서울과 인천 의정부 등 수도권 북부 대부분의 집값이 역사상 최고의 폭등률을 기록하며 상승하였다.
이들 지역의 집값 폭등은 약속이라도 한듯 대부분 2008년 8월까지 이어졌는데 그 시점에서 글로벌 경제 상황은 위기 시점이었으며 2000을 넘나들던 코스피 지수가 1400대로 폭락한 상황과 대조를 보이고 있다.
2008년 1월 코스피 지수가 2000선일때 서울 대부분의 25평 아파트는 1억 중후반선이었는데 2008년 8월 코스피가 1400선까지 30% 가까이 폭락한 시점에서 서울 25평 대부분의 아파트가 3억을 넘기며 단기간 50% 폭등하는 기염을 토했다.
재미있는 사실은 2008년 9월부터 국제 금융 위기가 가시화 되면서 2009년 1월까지 최악의 국면으로 치닫고 그 사이 코스피 지수가 1000선이 무너지는 등 패닉 상태를 보이자 2008년 초에 릴레이식 폭등을 보이던 서울과 인천, 의정부 등 수도권 일부
북부권의 부동산이 2009년 9월을 기점으로 일제히 폭락하면서 거래가 뚝 끊기었다는 점이다.
2009년 2월부터 경제가 가파르게 회복이 되면서 서울은 대부분 회복이 되었지만 인천과 수도권 북부권은 아직도 그 후유증으로 몸살을 앓고 있다.
경제가 회복이 되지 않았다면 단기 폭등한 서울 중소형은 심각한 위기 상황을 맞이 할 수도 있었다.
여기에서 알 수 있는 사실은 부동산은 경제 상황에 영향을 받지 않고 스스로의 사이클을 형성하면서 등락을 보인다는 점과 심각한 경제 위기 상황에서는 가격이 폭락하면서 경제 지표와 맥락을 같이 한다는 점이다.
그렇다면 앞으로도 부동산이 높은 수익률을 안겨 주는 존재이며, 국내외 경제 상황에 구애 받지 않고 나홀로 사이클.패턴에 따라 시세 등락을 보여 줄까?
3. 불안정한 국제 경제상황과 부동산 평가 기준을 올바로 판단해야 한다
2009년 11월 30일 현재의 시점에서 2009년 부동산 시장은 대세 상승의 출발점이라 할만하다.
물론 아직도 글로벌 금융 위기가 완전히 해소가 되었다고 할 수 없고, 투자와 소비지수 등 경제의 실질지표인 투자와 소비 지수 등이 개선이 되지 않아 더블 딥 등의 주장도 무시할 수 없지만 대부분의 경제 전문가들은 경제 회복에 공감하는 분위기이다.
특히 급격한 가격하락을 거듭해 오던 부동산이 상당 부분 회복 반전이 된 상황이라서 2009년은 의미 있는 해이자 2010년의 상승 기대치를 높여 준 해이기도 하다.
2008년 시작이 된 국제 금융 위기는 부동산 투자자들에게 과거에는 염두해 두지 않았던 글로벌 경제 위기의 심각성과 부동산 거품의 위험성을 새로운 부동산 평가의 잣대로 설정하는 계기를 마련하였다.
투자자들이 과거에 그토록 믿음을 가져온 민주주의와 자본주의가 구조적인 문제점을 가지고 있으며, 세계 최강 미국의 추락을 보면서 그 어느 나라도 경제 위기에서 자유로울 수 없다는 사실을 깨달은 것이다.
부동산 투자자들이 혹시라도 있을지 모르는 국제 경제 위기의 새로운 변수에 촉각을
곤두세우다보니 자연스레 투자 위축으로 이어져 투자 대상의 범위가 안전 지향적으로 바뀌게 되었다.
그렇다면 투자자들이 앞으로 명심해야 할 사항은 어떤 것들이 있을까?
결론적으로 향후 부동산 시장을 조망해 보면 향후에는 불안정한 국제 경제상황과 수도권 입지 변동으로 인하여 부동산 역전현상 및 가치서열화가 가시화 될 것이라는 점이다.
2010년 부동산 시장은 질곡을 거듭하면서 대세 상승으로 나아갈 것이 분명하지만 불안정한 세계 경제 상황의 연장선이기 때문에 돌발 변수가 생길 가능성도 잠재해 있다.
다만 확률적 접근으로 판단할 경우에 언제 있을지 모를 세계 경제의 위기에 미리 겁을 먹고 기회를 놓치는 것보다 최근 3년간 부동산 시세 그래프를 바탕으로 저평가 된 유망지역 부동산이나 미래 호재가 풍부하면서도 가격대의 거품이 적은 곳들을 골라서 투자하는 것이 유리하다.
불가학력적인 경제위기가 잠복해 있는 상황이므로 과거처럼 5년 이상 장기적인 투자보다는 시세 차익을 바탕으로 3년 전후의 단기 투자가 유리하다고 본다.
또한 미래 호재와 발전 가능성을 중요한 투자 기준으로 설정을 하되 막연하고 장기적인 미래의 청사진만으로 접근하기 보다는 투자 기간을 정해 두고 적정 가격선에 매도하는 것이 유리하며, 1년 이내에 큰 폭으로 오르면서 신고가 행진을 하는 곳은 미래 가치가 이미 반영이 되어 투자 수익률이 떨어질 수 있고 위기시 폭락할 위험성이 있다는 사실도 염두해 두어야 한다.
미래 호재는 얼마나 영향력이 있느냐도 중요하지만 상승시에 얼마나 반영이 되었는지 호재의 반영 정도가 더 중요하기 때문에 가격선으로 접근하여 거품이 있는지 없는 지를 판단해야 한다.
예컨데 대형 호재로 신고가를 경신하며 많이 오른 강남 재건축과 한남, 성수 등 한강변 재건축은 장기적인 시각에서 유망하다고 하겠으나 단기적으로 지나치게 오른 경향이 있기 때문에 고점에 매수할 경우 수년간 뜻하지 않은 고통을 맛볼 수도 있다고 판단한다.
이런 경우 꼭 매수를 하기 위해서는 최근 비수기를 골라서 크게 하락한 급매를 잡거나 2010년 이후 조정시 매수하는 전략이 바람직하다.
최근 서울을 포함한 개발 프로젝트를 종합해 보면 향후 10년 이내에 입지의 변동이 큰 폭으로 일어날 것으로 판단이 되며, 수년 후 미래의 입지를 미리 예측하여 투자 여부를 판단해야 한다.
보통의 경우 과거 최고가 시세에 비하여 하락한 곳들은 가장 안전한 투자처이면서 수익률을 높게 안겨줄 수 있지만 그 곳이 미래 입지 변동의 소외 지역이 될 수도 있는 까닭에 부동산 시세에 비하여 소득이 낮은 지역은 피하는 것이 바람직하다.
예를 들면 강남-판교-분당-용인-광교를 잇는 신분당선의 부촌라인 중에서 가격 회복이 부진한 용인은 가격 접근성과 호재를 접근할 경우 유망한 투자처로 꼽을 수 있다.
이런측면에서 부동산 시세는 얼마든지 역전이 될 수 있으며 호재와 대중 선호도에 따라서 층층히 가치 서열화가 가시화 될 것이다.
투자자들은 가치 서열화의 투자 수익률이 높은 곳을 선점하기 위하여 과거 그 어느 때보다도 부동산 전문가와 밀접한 관계를 유지해야 하며 부동산과 경제에 대한 지식들을 다량으로 습득해야 한다.
부동산은 대부분의 사람들이 이구동성으로 좋다고 여기는 쪽으로 투자하기 보다는 다른 지역과의 가격 비교와 해당 부동산의 3년간 시세 그래프를 점검한 연후에 거품이 적은 곳에 투자 하는 것이 바람직하다.
단기 고점을 경신하는 곳들은 추격 매수를 하기 보다는 조정한 상황에서 급매 위주로 매수하는 것이 현명하며 큰 폭의 하락에서 벗어나지 못하는 부동산은 수도권 외곽 지역이거나 소득이 낮은 지역을 제외하고 소득이 높으며 개발 호재가 풍부한 곳을 골라서 적극적으로 매수할 필요가 있다.
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