[스크랩] 등기부 등본 제대로 보기

• 등기부의 구성

등기용지는 표제부와 갑구 및 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급되고 있습니다.

표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시 합니다. 즉, 토지의 경우에는 지 번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다. 다만 아파 트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표 제부가 따로 있습니다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3025으로 나누면 평 이 됩니다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면 적변경도 표제부에 기재 합니다.

갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재합니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항입니 다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다.

소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다.

소유권이전등기는 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우 에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전 되더라도 전소유자란은 붉은 선으로 말소하지 않습니다. 붉은 선으로 말소하는 경우 란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다.

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권.전세권.지역권.지상권 등이 기재됩니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다.


• 등기된 권리의 순위

각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 그러 나, 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합 니다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리 게 됩니다.


• 등기부를 볼 때 유의할 사항

1.갑구에 있어서는

(1)소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지를 보아야 합니다.

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무 자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문 입니다.

그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.

또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하 기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소판결을 얻는다면 가 처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

(2)예고등기

예고등기란 등기원인이 전혀 없는 데도 인감증명등을 위조하여 소유권을 이전 했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄것을 소송 으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기 되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의 의 제3자이더라도 결국은 모두 말소 될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하 는 전제가 따릅니다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 가압류 채권자의 청구채권금액이 얼마 인지, 또는 가처분권자가 확보하고자 청구하는 권리관계는 무엇인지, 그리고 누가 어 떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다. 기재된 사건번 호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다 음과 같습니다.

(예시)
xx법원 93타경xxx호 --- 경매사건(집행과 또는 신청과)
xx법원 93카xxx호 --- 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
xx법원 93가단xxx호--- 예고등기(민사과)
xx법원 93가합xxx호--- 예고등기(민사과)

(3)가등기
"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉 되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질때 등기공무원 이 직권으로 말소합니다. 다만, 이경우 예고등기나 가처분등기는 법원의 촉탁이 아니 면 말소되지 않습니다.

을구에 있어서는 근저당권.전세권.지상권등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최 대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도 되는 것이 일반적 인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 전세기간내에는 전세권 자를 임의 로 나가게 할수 없습니다. 그외 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다. 전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산 의 일부분에도 성립할수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하 여 성립할수 없음을 유의하여야 합니다.



• 등기부 열람신청 방법

인터넷으로 열람 가능합니다. 비용은 발급과 같이 700원입니다. 주소는 대법원 등기부 열람신청 수수료는 등.초본 발급신청 수수료와 같습니다. 등,초븐을 발 급받지 않고 열람만 하는데에도 그 수수료가 같은 것은 열람은 등.초본 발급신 청에 우선하여 이를 해주고 또 당해 등기부를 열람하는데에 있어서 민원담당직원 이 직접 민원인을 안 내 해주며 또 등기부의 오손방지를 위하여 열람석을 갖취 놓 고 이를 감시해야 하는 등의 문제가 따르기 때문입니다. 등기부 열람을 신청하는 경우에 아직 당해 부동산의 등기가 되지 않은 경우, 소위 미등기인 때에도 열람 수수료는 반환하지 않습니다. 왜냐하면 신청인은 그 등기가 미등기임을 알았다는 것도 등기부를 열람한 것에 속하며 이를 위하여 담당직원은 해당등기부를 찾기 위 한 만큼의 역무를 제공했기 때문입니다.


• 등기부 등.초본의 발급신청 방법

인터넷으로 신청 가능합니다. 발급비는 한 통당 700원입니다. 인터넷에 능숙치 않으신 분은 시.군.구청에 가시면 자동발급기를 이용 하실 수 있습니다. 등기부 등.초븐 발급신청서는 민원창구에 비치되어 있으며 신청서 작성시 에는 특히 부동산 표시란을 정확히 기재하여야 합니다. 만일 부동산표시를 잘못 기재하면 본래 원하지 않았던 등기부 등.초본이 발급되거나 아예 발급이 불가능하게 됩니다. 수수료를 교부받은 민원담당자는 발급한 등.초본 말미에 해당금 액의 대법원 수입인지를 첩부하고 소인하거나 요금계기에 의하여 이를 표시합니 다. 등기부 초본발급을 신청하는 경우에는 발급받기를 원하는 내용을 구체적 으로 표시해야 합니다. 따라서 등기용지가 수십장 이상되는 경우에 그 중 어느 일부만의 초본발급을 신청하는 때에도 등기공무원은 그 등기용지 전체를 조사해야 하므로 오히려 등본을 발급하는 경우보다 훨씬 힘든 것이며, 그만큼 발급이 늦어지 는 때가 있습니다.

등.초본 발급신청은 전화나 모사전송 또는 우편으로도 신청할 수 있습니다. 우편으로 신청하는 경우에는 해당 수수료와 반신료를 신청서에 동봉하여야 합니다.


• 등.초본의 발급 또는 열람이 어려운 경우

1.당해 부동산에 관한 사건이 처리중일 때

신청한 등기부 등.초본의 발급 또는 열람이 어려운 경우가 있습니다. 특정의 부동산에 대한 등본 발급이나 열람신청이 있을 때에 이미 당해 부동산에 대한 어떤 등기신청사건이 먼저 접수되어 아직 처리중이라면 그 등기사건을 처리하지 않은 상태 에서 등본을 발급하거나 열람할 수는 없습니다. 만일 등기를 하지 않은 채 먼저 등본 을 발급한다면 후일에 그 등본에 저촉되는 등기부가 존재하게 되기 때문입니다. 예를 들면 10월 11일 15시에 열람 또는 등본을 발급할 때에는 근저당권설정등기가 없었는 데, 위 열람신청이나 등본신청시간 이전에 접수된 근저당권설정등기가 같은 날 18시 에 비로소 기입되었다면, 위 15시에 발급된 등본은 등기부에 저촉된 것으로 그 등본 을 믿은 선의의 제3자는 큰 피해를 입을 우려가 있기 때문입니다.

2.당해 등기부상 다른 공유자의 사건이 처리중일 때

등본 발급을 신청했으나 그 발급이 아주 어렵다고 하는 때가 있습니다. 며칠 전에도 발급받았던 등본이 왜 지금은 안되느냐고 항의하는 경우도 있습니다. 통상 이 러한 경우는 1개의 등기부에 공유자가 수인 있는 때, 그 1인이 어떤 등기신청을 하여 그 사건을 처리중에 다른 공유자가 등본을 신청하는 경우에 발생합니다. 이 경우에 도 그 공유자의 등기사건을 처리하지 않은 채 등본발급을 할 수는 없는 것입니다.

3.등본발급이 지연되는 시간대


• 등기부의 공신력

우리 민법상으로는 등기부의 기재를 그대로 믿고 거래한 경우 라도(예컨대 등기부상의 소유자를 진정한 소유자로 믿고 거래 한 경우라도) 진정한 소유자가 따로 있는 경우에는 보호받지 못하고 오히려 진정한 소유자의 권리주장에 승복하여야 합니다. 이는 우리 제도가 등기부에 공신력을 인정하지 않고 있기 때문입니다.

그러므로 부동산 거래를 할 때에는 등기부의 기재만을 그대로 믿 을 것이 아니라 등기부의 기재가 실제와 합치하는지를 조사해 볼 필 요가 생깁니다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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