[스크랩] 노후대비용 부동산

상가는 매달 일정한 수익을 올릴 수 있는 대표적인 수익형 부동산으로, ‘노후대비용 부동산’이라 불리기도 한다.

상가는 그러나 실물경기에 민감하게 반응하기 때문에 경기가 좋으면 투자수익이 올라가고, 경기가 나쁘면 투자수익을 기대하기가 어려워지는 단점이 있다.

또 투자를 잘못하면 생각만큼의 투자수익을 얻지 못하기도 하고, 자칫 상가 분양 사기에 걸려들어 투자수익은 커녕 투자금을 몽땅 떼이는 경우도 더러 있다.

하지만 상가의 종류부터 분양 방식, 분양업체들의 편법 분양 방법 등을 미리 알고 대처하면 만족할 만한 투자 성과를 거둘 수 있을 것이다.

상가 종류가 꽤 많구나

상가는 위치와 형태 등에 따라 크게 ▶근린상가 ▶아파트 단지 내 상가 ▶주상복합상가 ▶테마상가 ▶쇼핑몰(shopping mall) 등으로 나뉜다. 근린(近隣)상가는 도로변에 있는 대부분의 상가를 말한다. 근린이라는 말 자체가 주변에 있는 상가라는 뜻이다.

아파트 단지 내 상가는 말 그대로 아파트 단지 안에 아파트와 함께 있는 상가를 말한다. 주상복합상가도 이와 비슷하다. 다만 아파트 종류(주상복합아파트)가 다르다. 또 단지 내 상가와는 달리 길가에 노출돼 있어 근린상가와도 일정부분 비슷한 면이 있다.

전문 테마상가는 규모면에서 백화점이나 쇼핑몰과 비슷하지만 상가 성격상 분명한 차이를 보인다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 식료품ㆍ전자 등 여러 업종으로 구성돼 있지만 전문 테마상가는 전자면 전자, 한약재면 한약재 등 하나의 업종으로만 구성된다. 전자상가, 공구상가, 의류상가 등이 전문 테마상가다.

쇼핑몰은 백화점을 연상하면 된다. 그러나 백화점은 운영 주체가 점포의 80% 이상을 직접 소유ㆍ운영하는 방식인데 반해, 쇼핑몰은 점포 대부분이 개인들에게 분양된다. 운영 또한 상가 소유자 등으로 구성된 이른바 상가위원회가 맡는다.

 

상가는 상품 종류별로 분양 방식, 사는 방식이 제각각이어서 투자 전에 반드시 상품 종류별 특장점 등을 숙지해야 한다.

분양 방식이 다 다르네…

상가 분양 방식은 아파트 등의 주택 분양과는 개념이나 형식에 있어서 큰 차이를 보인다. 상가 분양 방식에는 크게 ▶구분분양 ▶구좌분양 ▶지분분양이 있다. 또 등기를 해주느냐 안 해주느냐에 따라 ▶등기분양과 ▶임대분양으로 나뉜다.

우선 구분분양은 아파트 분양을 연상하면 된다. 구분분양은 상가 점포의 층과 면적, 업종, 분양가 등이 모두 다를 때 분양하는 방식으로, 근린상가나 아파트 상가 등에 주로 사용된다.

구좌분양은 상가 점포의 크기와 모양, 분양가 등이 모두 똑같은 경우에 호수 등을 구별하지 않고 분양하는 방식으로, 계란판을 연상하면 이해하기 쉽다. 모두 다 똑같이 생겼기 때문에 굳이 이름을 붙이지 않고 판 뒤, 입점할 때 점포 위치를 선정하는 것이다. 주로 테마상가나 쇼핑몰 등을 분양할 때 이 방식이 사용된다.

지분분양은 영화관처럼 상가 건물 전체나 혹은 일부분을 하나의 업종으로 운영해야 하는 경우에 사용되는 분양 방식이다. 예를 들어 영화관으로 사용될 100평짜리 상가를 일반인들에게 1평씩 분양하는 것이다. 이 경우 개인 투자자들은 100평 전체의 수익에 대해 자신의 지분만큼 배정 받는다.

사는 방법도 달라?

등기분양은 투자자에게 토지와 건물에 대해 일정부분의 소유권을 주어지는 것으로 아파트 분양과 똑같다. 주로 단지 내 상가와 근린상가가 이런 방식으로 분양된다.

등기분양에 투자하면 취득ㆍ등록ㆍ보유세 등 각종 세금을 부담해야 하지만, 매매나 임대 등의 재산권 행사가 가능하다. 계약 후 값이 많이 오르면 시세 차익을 얻고 팔 수도 있다.

반면 임대분양은 상가에 대한 사용권만 받는 것으로, 보증금을 내고 일정 기간(보통 5년) 동안 사용할 수 있는 권리를 취득하는 것이다. 투자자가 직접 사용해도 되고, 재임대해도 된다. 쇼핑몰 등이 주로 이 방식으로 분양한다.

분양 방식만 다른 게 아니다. 투자자가 상가를 구입하는 방식도 다르다. 상가를 구입 방식에는 ▶일반경쟁입찰 ▶내정가공개경쟁입찰 ▶선착순수의계약 등 세 가지가 있다.

일반경쟁입찰은 단지 내 상가 분양 때 많이 사용되는데, 자신이 분양받고자 하는 점포의 입찰가를 적어내면 된다. 당연히 가장 높은 입찰가를 적어낸 사람이 낙찰된다.

상가 투자는 이렇게

내정가공개경쟁입찰은 일반공개입찰과 같은 방식으로 진행된다. 다만 상가 분양자가 주변 시세 등을 고려해 각 점포별 가격을 미리 정해 놓는데, 이 가격이 입찰 하한가라 생각하고 입찰하면 된다. 단지 내 상가나 소규모 상가 분양 때 이 방법이 자주 쓰인다.

선착순수의계약은 먼저 계약 하는 사람 순으로 상가를 받는 아주 단순한 방법이다. 이 경우 분양가는 아파트처럼 업체 측에서 정해 놓는다.

이처럼 분양 방식, 사는 방식 등이 제각각이기 때문에 상가에 투자할 때는 살펴봐야 할 사항이 많다. 상품 종류별로 무엇을 조심해야 하는지 알아보자.

우선 단지 내 상가는 아파트 가구수가 최소한 500가구는 돼야 한다. 가구수는 많으면 많을수록 좋다. 그 만큼 배후 수요가 늘어나기 때문이다. 다만 상가가 너무 많은 곳은 곤란하다. 상가가 아파트 가구수 당 0.3평(상가 총 면적을 가구수 나눈 것) 내외이면 무난하다고 전문가들은 말한다.

근린상가는 가급적 출근길 상권보다는 퇴근길 상권이 형성된 곳을 선택하는 게 좋다. 퇴근 때가 구매력이 높기 때문이다. 같은 값이면 그 지역의 대표적인 상권 안에 있고, 소규모 상가보다는 대규모 상가를, 주차시설이 잘 돼 있거나 대형 주차장에 인접한 상가를 고르게 여러모로 유리하다.

전문테마상가와 쇼핑몰은 상권의 활성화 여부에 따라 투자 수익이 크게 달라진다. 때문에 시행사의 능력을 파악하는 것이 중요하다. 시행사의 마케팅 능력에 따라 상권의 조기 활성화 여부가 크게 좌우되기 때문이다.

주상복합상가는 상업지역에 들어서기 때문에 주변에 이미 상권이 형성돼 있는 경우가 많다. 따라서 주변 상권의 종류나 규모 등을 잘 따져봐야 한다. 업종 또한 주변 상권에 맞춰 선택해야 한다.

분양 사기, 아직은 조심해야

정부가 선(先)분양에 따른 상가 분양 사건이 끊이지 않자 이를 막기 위해 2005년 4월 후(後)분양제 등을 도입했지만 아직은 안심할 수 없다. 교묘하게 후분양제 등을 피해 선분양하는 사례가 많기 때문이다.

후분양제는 연면적 3000㎡(약 907평) 이상 상가, 20실 이상 오피스텔 등의 대형 건축물을 분양할 때는 ▶골조 공사를 3분의 2 이상 마치거나 ▶부동산신탁회사와의 신탁계약 ▶보증보험사의 분양보증 등 3가지 중 한 가지를 충족한 뒤 해당 지자체에서 분양승인을 받아야 분양할 수 있다.

그러나 후분양제 시행 이후에도 상당수의 상가 분양 업체들이 교묘하게 편법 선분양에 나서고 있어 주의가 필요하다.

예를 들어 연면적이 3000㎡ 이상 되는 상가의 경우 당연히 후분양 대상이지만, 3000㎡ 미만만 떼어 내 선분양하고 나머지는 명목상 임대로 돌리는 것이다. 특히 일부 상가는 땅 소유권도 확보하지 못하거나 건축허가도 받지 않은 채 투자자들을 모집하기도 한다.

이런 경우 업체가 부도나면 분양대금 등을 보상받을 수 없다. 고스란히 투자금을 떼일 수밖에 없는 것이다. 이 같은 편법 선분양에 당하지 않으려면 현장 방문은 물론 토지등기부등본과 건축허가서, 분양신고번호 등을 꼭 확인해야 한다.

 

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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