[스크랩] 임대소득도 얻고 노후도 대비하고,,

◇임대소득도 얻고 노후도 대비하고

매월 임대료를 받으면서 직접 살 수 있는 상가주택에 눈을 돌리는 이들이 늘고 있다. 특히 노후 대책을 고심하는 퇴직자들의 관심이 높다. 상가주택은 1, 2층은 가게나 사무실이고 3층 이상은 집으로 쓰는 건물이다. 건물주가 직접 살기 때문에 임대 관리가 쉽다. 또 동네상권이어서 주변의 거주인구가 크게 바뀌지 않아 상가의 수익 변동도 적은 편이다.

다만 경기 침체로 사실 상가 주택의 임대수익률은 낮아졌다. 2-3년 전만 해도 임대수익률이 연평균 10% 안팎이었지만 요즘은 7% 대로 떨어져 임대소득세를 내고 나면 순익은 종전보다 떨어진다. 그렇지만 은행에 넣어 두는 것보다는 낫고, 살면서 시세 차익도 기대할 수 있어 여전히 매력이 있다.

상가주택은 허가가 아닌 신고만으로 용도 변경이 가능하다. 주택 부문을 음식점 등으로 바꿀 수 있다. 업무용 빌딩이나 근린상가보다 투자금액도 적은 편이다. 8․31부동산대책으로 세제가 강화되지만 상가주택은 상대적으로 규제가 적다.

◇입지여건과 수익률은 꼭 다져보라

상가주택은 유동 인구가 많은 곳이 좋다. 지은 지 5년이 안 된 새 건물을 구입하거나, 아예 15년이 넘은 물건일수록 가치가 있다. 재개발․재건축이 추진되고 있는 곳이라면 금상청화다. 오래 된 상가주택은 땅값만 쳐서 살 수 있기 때문에 건물을 리모델링하면 값어치를 높일 수 있다. 서울 노량진의 한 상가주택은 5억원이었는데 뉴타운계획 발표 뒤 8억원으로 껑충 뛰었다.

위치는 차가 다닐 수 있는 6-12m 도로변 코너나 주택가 입구가 좋다. 평지이면서 도로에 붙은 면적이 클수록 나중에 가치를 인정받는다. 투자 유망 지역은 아파트 인기 지역과 비례한다. 서울 강남권이 무난하고, 강동구 천호동, 송파구 신천동, 관악구 신림동, 신촌 건대입구역도 괜찮다. 주변에 대학교나 사무실이 많고, 경쟁할 만한 상업시설이 적을수록 좋다.

근린상가가 많지 않으면서 상가주택이 발달한 곳은 서울 방배동, 사당동, 종암동 등을 들 수 있다. 상가 주택은 시세 차익보다 임대료로 고정수입을 얻는 게 주된 목적이므로 전세금 비율이 높아야 한다. 초기 투자비용이 적다면 수도권으로 눈을 돌리는 것도 차선책이다. 택지개발지구나 신도시의 상업지역, 구도심의 역세권이 무난하다.

상가주택을 살 때는 등기부등본을 미리 떼보고 임차인과의 관계를 짚어야 한다. 임차인과의 계약관계, 명도관계가 뚜렷하지 않으면 소송에 휘말릴 수 있다.

◇세법을 알면 남보다 앞선다

상가주택은 집과 상가가 합쳐져 있어 세법 적용도 복잡하다. 양도세를 셈할 때 상가와 주택 부분 중 어느 쪽이 많은가에 따라 세금을 매긴다. 따라서 자신에 맞는 유형을 골라야 한다.

상가주택 말고 다른 집을 갖고 있다면 상가의 비중이 큰 상가주택이 유리하다. 상가주택을 구입해도 1가구1주택으로 봐 양도세를 물지 않는다. 물론 3년 보유(서울, 수도권 5대 신도시, 과천 등은 2년 거주 요건 충족해야) 요건을 갖춰야 한다. 그러나 용도 변경 후 3년 이상 보유하지 않고 파는 경우에는 원래 집으로 쓰던 부분을 뺀 부분은 양도세를 내야 한다.

흔히 상가 면적이 집 면적보다 큰 경우 전체를 집으로 보지 않는다고 잘못 아는 이들이 있다. 적어도 집 부분은 집으로 본다. 상가주택도 1가구 다주택자일 경우 양도세 중과와 실거래가 적용 대상이 든다. 건물에 딸린 땅 부분은 집 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)까지 부속 토지로 보아 비과세 규정이 적용된다.

상가주택도 투기지역일 경우 규제를 받는다. 토지투기지역은 상가와 부속 토지, 주택투기지역은 주택과 부속 토지에 영향을 준다. 1년 이상 보유한 상가주택의 경우 토지투기지역만 지정됐다면 상가와 부속 토지만 실거래가로 신고하면 된다. 주택투기지역만 지정됐다면 집과 부속 토지만 실거래가 신고 대상이다. 토지 및 주택투기지역으로 모두 지정됐다면 상가주택 전체를 실거래가로 신고해야 한다.

주택투기지역과 토지투기지역 중 하나만 지정된 경우 용도를 바꿔 지정 대상에서 빠져나갈 수 있다. 하지만 용도변경은 실거래가 신고대상에서 기준시가 신고 대상으로 바꿀 수 있고, 세금 차이가 용도변경에 드는 비용을 웃도는 경우에 실익이 있다

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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