[스크랩] 임대주택에 전입신고할 때 주의할 점

주택임대차계약을 마쳤으면 지체 없이 전입신고를 하여야 한다. 그리고 전입신고는 정확하게 하여야 한다. 전입신고를 할 때 주의해야 할 점들은 어떤 것들이 있을까? 주민등록(전입신고)할 때 유의 할 점 몇 가지를 판례를 가지고 정리해 보자.

1. 주민등록은 임차인 자신의 주민등록에 한정하지 않고 배우자의 주민등록도 무방하다.

주택임대차보호법에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.

예를 들어 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하여 거주하고 있는데 사정상 배우자와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 임차인인 남편은 전입신고를 하지 못한 경우에도 대항력이 인정된다.

임차인의 배우자, 자녀 등 동거가족의 주민등록이 대항요건으로 인정되는가에 대해 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인은 물론 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다는 대법원 판례가 있다.

2. 임차인이 가족과 함께 살면서 그 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에도 그것은 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 할 수 없어 대항력은 그대로 유지된다.

주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 그 존속요건이다. 따라서 주택의 인도와 주민등록은 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 한다.

그러나 주택을 임차하여 주민등록 전입신고를 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족의 주민등록은 그대로 남겨둔 채 임차인 본인의 주민등록만 일시적으로 옮긴 경우에는 대항력이 그대로 유지된다.

3. 연립주택의 경우 동, 호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록을 한 경우에는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.

가령 다세대주택을 임차하여 주민등록을 하면서‘제주시 조천읍 신촌리 100번지 해변주택 가동 1층 102호’가 정확한 주소인데, 연립주택의 동∙호수의 표시 없이 지번(100번지까지만)만을 주민등록 한 경우에는 대항력이 인정되지 않는다. 공동주택의 경우 동, 호수의 표시가 누락된 경우는 유효한 공시방법으로 인정되지 않는다. 

주민등록법 시행령에서는 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동 ∙ 호수를 기재하도록 규정하고 있다. 만일 동 ∙ 호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇 동, 몇 호에 사는지를 알 수 없기 때문이다.

그러면 이런 경우는 어떻게 될까?  예를 들어 단독주택 중 다가구주택을 임차하면서 소유자가 일러 준 대로‘1층 1호’라고 주민등록을 하였는데 공부상에는 ‘지층 1호’라고 기재되어 있는 경우에는 대항력을 인정받을 수 있을까? 이런 경우에는 대항력이 인정된다.

주택법에서는 주택을 크게 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 공동주택이란 대지 및 건물의 벽∙복도∙계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다. 공동주택의 종류에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 있다.

단독주택이란 독립된 구조로 된 주택으로서 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 구분한다.

여기서 다가구주택을 좀 살펴보자. 다가구주택이란 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

다가구주택은 여러 세대가 공동으로 거주하고 있지만 단독주택에 해당한다. 따라서 건물전체가 하나의 등기부로 구성되어 있고 한 사람 명의로 단독등기 되어 있다. 다가구주택의 호수는 주택 거주자들의 편의를 위해 구분하여 놓은 것일 뿐이다. 다가구주택이 호수에 따라 소유권이 달라지거나 하지 않는다. 따라서 임차인이 다가구주택을 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하였다 하더라도 대항력이 인정된다.

4. 신축중인 연립주택의 임차인이 잘못된 현관문의 표시대로 1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데 준공 후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재된 경우에는 대항력이 없다.

: 현관에 표시된 대로 주민등록을 했는데 이것이 공식상의 표시와 다른 경우에는 대항력이 인정되지 않는다. 공동주택을 임차하여 주민등록을 하는 경우에는 건축물관리대장에 기재된 정확한 동, 호수대로 주민등록을 하여야 한다. 가령 아파트를 임차하여 주민등록을 하는 경우에도 동, 호수를 정확하게 기재하여야 대항력이 인정된다.

5. 부동산등기부상 ‘에이(A)동’이라고 표시된 연립주택의 임차인이 ‘가’동이라고 전입신고를 했는데, 이를 유효한 공시방법으로 본 대법원 판례가 있다.

부동산등기부상 건물의 표제부에 ‘에이(A)동’이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 ‘가동’으로 신고하였다.

그런데 해당 연립주택이 소재한 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층 당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없었다. 그리고 실제 건물 외벽에는 ‘가동’, ‘나동’으로 표기되어 실제 생활에서는 ‘가동’, ‘나동’으로 호칭되어 왔다.

이런 경우라면, 사회통념상 ‘가동’, ‘나동’, ‘에이동’, ‘비동’은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있으므로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다라고 본 대법원 판례가 있다.

6. 신축중인 연립주택을 임차하였는데 준공검사가 이루어지지 않아 우선 지번으로만 전입신고를 하고, 나중에 건축물 관리대장이 작성 된 후 호수를 기재하여 주소정정신고를 한 경우에 최초 전입신고는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.

신축중인 연립주택을 임차한 임차인이 아직 임차주택에 대한 준공검사가 이루어지지 않아 일단 임차주택 부지의 지번만으로 전입신고를 하고 나중에 해당 주택에 대한 준공검사가 이루어지면서 건축물관리대장이 작성되자 호수를 기재하여 주소정정신고를 하였다.

이 경우 임차인의 최초 전입신고에 따른 주민등록으로는 일반사회통념상 임차권자가 세대별로 구분되어 있는 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없을 것이므로, 그 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다.

7. 단독주택을 임차하여 주민등록을 할 때는 지번을 정확하게 기재하여야 한다.

단독주택을 임차하여 주민등록을 하면서 임차주택의 지번이 ‘신촌리 100-1번지’인데 잘못하여 ‘신촌리 100-2번지’로 기재한 경우, 즉 지번을 다르게 기재한 경우에는 적법한 주민등록이 아니므로 대항력이 인정되지 않는다.

그러면 이런 경우는 어떻게 될까?  하나의 담장 안에 세 필지의 토지가 인접해 있었다. 그 중 한 필지의 토지에 임차주택이 소재하고 있었고, 나머지 두 필지에는 건물이 없었다. 그런데 임차인이 임차주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면   이는 유효한 공시방법으로 볼 수 없으므로 대항력이 인정되지 않는다.

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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