[스크랩] 부동산 권리분석의 일반적 방법

부동산투자자가 투자 대상 부동산에 대해서 조사하고 확인하는 방법은 각종 공부(서류)를 통하여 확인하는 방법과 직접 현장을 답사하여 눈으로 확인하는 방법 두 가지가 있다.

1. 공부에 의한 조사

관공서가 작성하여 비치하는 장부인 공부는 일정한 사항을 공적으로 증명하는 기능이 있다. 투자자는 공부를 통해 대상 부동산에 대한 기본적인 사항, 권리관계에 관한 사항, 기타 공법상 이용제한 및 거래규제 등에 대해 조사 ∙ 확인할 수 있다. 이를 좀더 구체적으로 알아보자.

1) 부동산의 표시에 관한 사항

투자 대상 부동산의 소재지, 지목, 면적, 구조 등 부동산 표시에 관한 기본적인 사항은 지적공부(토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도)와 건축물대장으로 확인하면 된다.

토지의 소재지 확인은 토지대장 ∙ 임야대장으로 하고, 건물의 소재지 확인은 건축물대장으로 한다. 소재지 확인은 토지의 경우 지번까지 조사하여야 하고, 건물의 경우는 1필지(하나의 토지)안에도 여러 동의 건물이 있을 수 있으므로 건물번호까지 정확히 조사하여야 한다.

지목은 토지대장 또는 임야대장으로 확인하는 것이 원칙인데 경우에 따라서는 지적도 ∙ 임야도로 확인할 수 도 있다. 지목은 공부상 지목과 실제의 이용 상황이 불일치하는 경우가 많으므로 반드시 현장답사를 병행하여 조사하여야 한다.

토지의 면적은 토지대장 또는 임야대장으로 확인하며 각 필지별로 확인하여야 한다. 지적도나 임야도에는 토지의 면적이 기재되어 있지 않다. 건물의 면적은 건축물대장을 통해 확인하는데, 각 층별 면적을 기준으로 확인하여야 한다.

건축물의 구조와 용도는 건축물대장으로 확인한다. 그런데 공부상에 기재된 구조나 용도가 실제상황과 다른 경우가 많으므로 현장답사를 병행할 필요가 있다. 건축물의 건축연도 역시 건축물대장에 기재되어 있다. 건축연도는 건물이 얼마나 오래되었는지, 앞으로 얼마나 사용가능한지 등을 알아보기 위해 확인한다. 건축물대장에는 건축허가일자, 착공일자, 사용승인일자가 기재되어 있는데, 그 중 사용승인일을 건축연도로 한다.

등기부등본에도 위에서 열거한 부동산 표시에 관한 사항이 기재되는데, 만일 등기부에 기재된 내용과 지적공부에 기재된 내용이 서로 다를 경우에는 지적공부를 기준으로 한다.

그리고 지적공부에 기재된 내용과 등기부에 기재된 내용이 서로 다를 경우, 혹은 공부상의 내용과 실제 현황이 일치하지 않을 경우에는 반드시 그 이유를 확인해 보아야 한다.

2)권리관계에 관한 사항

대상 부동산위에 설정된 권리관계는 부동산등기부등본에 기재되어 있다. 따라서 부동산의 권리관계에 관한 사항은 등기부등본을 통해서 확인하면 된다. 그리고 부동산 소유자에 관한 사항도 등기부등본을 가지고 확인한다.

만일 토지대장 등 다른 공부에 나타난 소유자에 관한 사항이 등기부등본과 일치하지 않을 때는 등기부등본에 기재된 사항을 기준으로 하되, 왜 일치하지 않는지 그 이유를 반드시 확인하여야 한다.

3) 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

토지이용계획, 부동상의 공법상 이용제한, 거래규제에 관한 사항은 원칙적으로 시∙군∙구에서 발급하는 토지이용계획확인서로 조사, 확인한다.

권리분석에 필요한 각종 공부

구    분	분  석  내  용
등기부등본	부동산의 권리관계
토지이용계획확인서	부동산에 대한 공법상 제한 사항
지적도, 임야도	지적형태(토지모양), 위치에 관한 사항
토지대장, 임야대장	면적, 지목 등 토지의 사실에 관한 사항
건축물관리대장	건물의 소재지, 구조, 용도 등 사실에 관한 사항
개별공시지가확인서	토지의 공시지가 확인

2. 현장답사에 의한 조사

위에서는 부동산 공부(서류)를 통한 권리분석에 대해서 살펴보았다. 그런데 부동산 권리분석에 필요한 모든 사항들이 공부에 다 나타나는 것이 아니기 때문에 공부로는 확인이 불가능한 사항들도 있다. 또 때로는 공부에 기재된 내용과 실제의 상황이 일치하지 않는 경우도 있다. 그래서 권리분석을 할 때는 항상 공부조사와 현장조사를 병행하여야 한다. 이제 현장조사를 통해서 확인해야 할 사항에는 어떤 것들이 있는지 알아보자.

1) 법률관계의 진정성 확인

현재 우리나라 등기부에는 공신력이 없으므로 진정한 권리자가 아닌 자가 등기부에 기재된 경우 이를 믿고 거래한 자는 원칙적으로 보호를 받을 수 없다. 따라서 등기부상의 소유자가 진정한 소유자인지 여부를 현장답사나 탐문활동을 통하여 확인하여야 한다.

2)공부로 알 수 없는 권리, 공시되지 아니한 권리 등의 확인

점유권, 유치권, 분묘기지권과 같은 등기능력이 없는 권리는 등기부등본에 기재되지 않기 때문에 반드시 현장답사를 통해 조사, 확인 하여야 한다. 또한 등기되지 아니한 임차권도 공부상으로 확인할 수 없으므로 현장답사가 필요하다. 토지의 경사도 등도 지적공부에 나타나지 않으므로 현장으로 가야만 확인이 가능하다.

3) 주변 상황의 확인

부동산은 단독으로 존재할 수 없고 주변지역의 구성분자로서 존재하기 때문에 부동산 권리분석을 할 때는 그 지역이 어떤 지역인지를 조사, 확인하는 것도 빠뜨리지 말아야 한다.  가령 주변지역의 도로상황, 대중교통수단상황, 시장 ∙ 학교 등과의 근접성 등 지역상황을 확인하여야 한다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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