상가 → 원룸` 리모델링해 귀한 몸 됐어요 매일경제 | 입력 2011.09.27 17:27

상가 → 원룸` 리모델링해 귀한 몸 됐어요 매일경제 | 입력 2011.09.27 17:27

오래된 상가나 오피스 건물을 1~2인 가구용 도시형생활주택으로 개조하는 사례가 늘고 있다. 경기 침체 속에 상가나 오피스 임차인을 구하지 못해 전전긍긍하는 건물주들에게 도시형생활주택 개조가 대안으로 떠오른 것이다. 최 모씨(54)는 서울 동작구 상도동 지하 1층~지상 4층 상가주택 가운데 3~4층을 도시형생활주택으로 리모델링했다. ↑ 지하 1층~지상 4층 상가주택을 도시형생활주택으로 리모델링한 서울 동작구 상도동 소재 건물. 원래 태권도장 용도로 쓰였던 3층(가장 아래 사진)과 4층 살림집을 리모델링해 도시형생활주택 12가구로 개조(위 사진)한 뒤 수익률을 높이는 데 성공했다. ＜사진 제공＝수목건축＞ 건물주 최씨는 1년 전 태권도장이 나간 뒤 그동안 3층 상가 임차인을 기다렸지만 구하지 못했다. 4층 살림집에 대한 전세 수요는 적지 않았지만 목돈 보증금을 받아 봐야 굴릴 곳도 마땅치 않아 월세 수요자를 찾아봤지만 쉽지 않았다. 고민하던 최씨는 역세권이고, 주변에 대학이 있다는 점을 감안해 공사비와 빌트인 가구비 등 1억4000만원을 들여 지난 3월 3~4층을 전용면적 13~16㎡ 도시형생활주택 12가구로 바꾸었다. 보증금 1000만~2000만원, 월세 50만~55만원에 임대를 놓자 전 가구 계약이 완료됐다. 대학생과 직장인 수요로 금세 채워졌다. 덕분에 초기 투자비 1억4000만원은 보증금으로 충당했고, 연소득이 7200만원 늘었다. 홍 모씨(61)도 서울 강남구 역삼동 2층 상가를 원룸으로 리모델링해 공실 문제를 해결했다. 건물은 25년 전에 지어져 주변 상가보다 낡았다. 다행히 주변 상권이 활성화돼 1층은 줄곧 임대가 됐지만 2층은 화장실과 엘리베이터 등이 없어 임차인을 구하기 힘들었다. 홍씨는 주변에 대형 빌딩이 들어와 1인 가구 근로자가 급격히 늘어난 점을 감안해 1억원을 투자해 2층을 전용면적 16㎡ 규모 7가구 원룸으로 개조했다. 보증금 1000만~2000만원에 월세 80만~90만원 조건을 내걸었더니 전 가구가 임대 계약됐고, 연소득 7000만원이 추가로 생겼다. 아울러 건물의 자산가치도 상승했다. 공실이 많던 오피스빌딩을 소형주택으로 바꾸는 사례도 있다. 대구 동인동 상업지역에 위치한 지상 10층 규모 오피스빌딩은 2년 전까지만 해도 1층에 은행이 입점하고 다른 층 임대도 잘되는 편이었다. 은행을 찾는 고객 덕분에 유동인구가 충분했던 것이다. 그러나 지방도시 경기 침체로 주변 중소업체들이 하나둘씩 문을 닫으면서 공실률이 올해 초 들어 70%에 이르렀다. 건물주 박 모씨(62)는 빌딩을 팔려고 내놓았지만 빈 사무실로 가득 찬 건물을 매입하겠다는 사람은 없었다. 박씨는 30억원을 들여 오피스빌딩을 1~2층 상가와 오피스텔 8실과 도시형생활주택 104가구로 리모델링 공사를 시작했다. 원룸 수요가 많은데 주변에 마땅한 공급 물량이 없다는 점을 반영한 결정이었다. 아직 공사를 마치지도 않았는데 입주 계약이 이어지면서 벌써 절반가량 임차인을 구한 상태다. 주변 공인중개업소 관계자는 당초 40억원 정도였던 빌딩 시세가 리모델링을 마치고 나면 80억원으로 상승할 것이라고 추산했다는 전언이다. 공실률이 높은 상가나 오피스빌딩이 도시형생활주택으로 변모해 가치를 끌어올리는 데 성공하는 것은 불경기 속에 상가 임대 수요는 줄고 있지만 1~2인 가구 증가로 거주 수요는 지속적으로 늘고 있기 때문이다. 통계청에 따르면 전국 1~2인 가구 수는 1990년 258만가구에서 지난해 834만가구로 늘었다. 20여 년 전에는 4가구당 1가구였다면 이제는 2가구당 1가구로 늘어난 셈이다. 앞으로도 지속적으로 늘어날 것으로 예측되고 있다. 이에 따라 소형주택에 대한 수요는 많아질 것으로 보인다. 정부가 8ㆍ18대책에서 상가나 오피스빌딩을 임대주택으로 개조해 바꾸면 건물주가 거주하는 주택에 대해선 양도세를 비과세하는 혜택을 부여한 점도 매력이다. 그러나 모든 상가나 오피스빌딩이 순조롭게 소형주택으로 리모델링될 수 있는 것은 아니다. 가장 발목을 잡는 사항은 주차장이다. 예를 들어 1990년대 지어진 상가 주차공간은 건축면적 134㎡당 1대이므로 건물 연면적이 670㎡면 5대 주차공간만 마련했으면 됐다. 그러나 현재 규정상 주차대수는 전용면적 60㎡당 1대이므로 이를 건축면적으로 계산하면 대략 90㎡당 1대인 경우가 많다. 연면적 670㎡인 도시형생활주택에는 7.4대 주차장이 필요하다. 추가 공간이 마련되지 않으면 지하공간의 일부를 주차장으로 바꾸어야 한다. 서관호 수목건축 팀장은 "여유 주차공간을 둔 기존 건물은 많지 않다"며 "법정면적에 포함되지 않아 주차장 규정에서 자유로운 발코니를 포함해서 리모델링하는 방법이 있지만 쉽지 않다"고 말했다. 또 용도변경 전에 건물 내에 불법 개조한 부분이 없는지 꼼꼼히 살필 필요가 있다. 가령 상가에서 1층에 손님을 모으기 위해 설치해 둔 테라스는 불법인 경우가 많다. 만일 용도변경 과정에서 이런 사항이 적발되면 사업을 중단해야 한다. 사업성을 확인하기 위해서는 주변에 1~2인 가구 임대 수요가 충분한지도 확인해야 한다. 주변 중개업소 등을 최대한 이용해 조사하는 것도 방법이다. 지하철 2호선 역세권과 대학가는 서울지역에서도 가장 1~2인 가구가 많은 곳으로 꼽힌다. 대학가는 대부분 주요 역세권에 해당돼 학생 외에도 직장인 수요가 상당하다. 따라서 리모델링할 때 직장인을 위한 규모가 큰 원룸을 만들면 공실 가능성이 줄어든다. 오피스빌딩이 많은 상업지역과 준주거지역에 허용되는 주택 비율은 지방자치단체마다 다르므로 리모델링을 시작하기 전에 필수적으로 확인해야 한다.