[스크랩] 임야에 전원주택 짓기

 

전원주택을 지어보자   
       
땅고르기 
 
집을 지을 때 제일 먼저 해야 하고 어찌 보면 가장 중요한 것이 바로 좋은 집터를 잡는 일이다. 가족과 함께 먹고 쉬고 잠을 자는 곳이기 때문이다
일반적으로 앞으로는 개울이 흐르고 뒤로는 산이 있는 양지 바른 곳에 동·남향으로 집을 지을 수 있고, 차도(車道)를 닦을 수 있는 땅이라면 금상첨화의 입지조건을 갖추었다고 할 수 있다.
구체적으로 보면 동쪽에 좌청룡(左靑龍), 서쪽에 우백호(右白虎), 남쪽에 주작(朱雀), 북쪽에 현무(玄武)가 있어야 길지(吉地)라고 풍수학자들은 말하고 있다.
동쪽과 서쪽으로는 낮게 뻗은 산줄기와 언덕이 있으며 남쪽은 넓은 평지로 앞이 트이고 낮은 산이나 언덕이 있고, 북쪽에는 바람을 막아주는 언덕이나 산이 있어야 한다는 것이다.
지세는 북쪽이 높고 남쪽이 낮은 곳이 좋다. 또 경사가 없는 땅일 때는 배수에 문제가 있지만 너무 경사가 심해도 산사태가 일어날 수 있고 집을 오르내릴 때 불편하다는 점을 유의해야 한다.

 

어떤 주택을 지을까 
 
땅을 골랐다면 어떤 유형의 주택을 지을 것인가를 결정해야 한다. 그 동안 목조주택.조적식 주택 등이 조류를 이뤘으나 최근 들어 스틸하우스 등 새로운 유형의 전원주택이 속속 등장하고 있다.
자신의 취향과 동원할 수 있는 자금여력 등을 종합적으로 판단해 주택의 종류를 정하는 게 좋다.

 

    가. 목조주택 
 
나무를 목조구조재로 한 주택. 이 주택의 원조격인 북미(北美) 지역에 대한 여행 기회가 많아진 1994년 이후 각광받게 됐다.
보통 북미에서 기본 자재, 설계 도면 등을 직수입하고 온돌 등 한국인 생활에 맞는 부분을 가미해 짓는다.
이 주택은 보통 경량목구조주택(일명 2by4 공법)과 통나무주택으로 나뉜다.
최근들어 블록으로 미리 가공한 목재를 사용하는 새로운 공법이 속속 시도되고 있다.
자연소재여서 습도조절이 자동적으로 되고 쾌적하다. 수명이 길고 단열과 차음 성능이 뛰어나다
이와 함께 배관 등 설비 하자에 대한 수리가 쉽다. 공사 기간이 짧고 동절기에도 공사를 할 수 있는 것이 또 다른 장점이다.
그러나 단점도 있다. 다른 구조물에 비해 자재, 시공비가 많이 든다는 점. 보통 평당 건축비가 3백만원을 넘는다. 천장이나 벽난로 등 옵션을 선택하면 이보다 10% ~ 30% 가까이 오른다고 보면 된다.

공사기간은 짧지만 설계, 자재선택, 발주, 수입절차 등 준비기간이 길다. 또 목조주택을 지은 업체가 그리 많지 않아 자칫하면 나중에 하자가 나올 수도 있다고 전문가들은 지적한다.

계약할 때는 시공 실적을 참고하되, 반드시 면담을 통해 시공하고 사후관리에 대해 문의한다. 2개 이상의 회사를 두고 비교 선택한다.
하자 및 민원 등에 대한 처리 원칙과 책임을 명확하게 해두고 공기지연때 책임과 배상 범위를 명시한다. 상세한 자재 내역서를 받아둔다.

    나. 스틸하우스 
 
주요 구조재의 소재로 표면처리강판을 이용한 경량형강을 사용하는 새로운 주거형태.
철골주택 등과 달리 골조부재로 1mm 전후의 표면처리강판을 사용하며 볼트나 용접을 사용하지 않고 나사로 골조부재를 접합한다는 점에서 목조에 가까운 공법이라고 할 수 있다.
스틸하우스는 목조주택의 단점으로 지적되고 있는 목조자재의 비표준화, 뒤틀림 등을 보강하기 위해 만들어졌다고 볼 수 있다.
장점이 많다. 우선 KS로 규격화된 자재를 국내에서 직접 생산함으로써 자재비의 단가를 낮추고 다른 건축양식보다 공사기간이 3분의 1 정도로 짧아 건축비를 절감할 수 있다.
튼튼하다. 건물의 뼈대를 철강재로 만들었기 때문에 지진이나 태풍, 화재에도 매우 안전하다.
미국 남부 플로리다주의 태풍과 서부 캘리포니아주의 지진을 견뎌낸 유일한 주택이 바로 스틸하우스였다.
오래가는 것도 장점. 철강재는 녹이 슬지 않도록 아연으로 도금했기 때문에 반영구적이라고 할 수 있다.
경제적이기도 하다. 공사 기간을 여느 주택에 비해 30% 이상 줄일 수 있고, 단열이 뛰어나 시원한 여름과 따뜻한 겨울을 보낼 수 있어 냉난방비를 줄일 수 있다.
깨끗하다. 벽돌이나 콘크리트건물과 달리 건식공법으로 짓기 때문에 건설현장이 깨끗하고 사는 동안 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있다.
품질도 뛰어나다. 표준화와 규격화가 용이한 덕에 고른 품질의 건물을 지을 수 있다.
디자인도 다양하게 연출할 수 있다. 설계를 자유롭게 할 수 있어 원하는 실내공간과 외관을 마음대로 표현할 수 있다.

 

    다. 돌 주택 
 
인조석과 자연석으로 나뉘는데 다양한 색상으로 겉모양이 뛰어나다.
그러나 외벽에 붙인 돌이 가끔 떨어질 수 있어 예기치 않은 보수비용이 필요하다.
또 돌 사이의 섬세한 방수기술이 요구되므로 실력 있는시공자 선정이 필요하다.
건축비의 경우 인조석은 평당 2백 10만 ~ 2백 20만원, 자연석은 2백 50만원 선이다.
일반벽돌(조적조)로 지을 때 1백 80만 ~ 2백 20만원인 것을 감안하면 약간 비싼 편이다.

 
    라. 조립식 주택 
 
콘크리트 패널 등을 조립해 짓는 집이다. 전원주택에 많이 쓰이는 자재는 경량 기포 콘크리트(ALC). 일반 콘크리트보다 단열성이 높고 정밀시공이 가능하며 도색작업이 편리하다.
또 목조주택에 비해 값이 싸고 전체공정의 60~70%는 사실상 공장에서 이뤄져 공사기간이 짧다.
그러나 기둥이 따로 없어 벽면에 충격이 가해지면 지탱하는 힘이 약하고 시공후 벽면에 금이 가는 등 하자가 발생할 우려가 있다. 목조주택과는 달리 별도로 내·외장을 해야 한다.

 

    마. 돔 하우스 
 
4.6평, 6.7평, 9평형 세가지 모델로 판매가는 4.6평형이 6백만원, 6.7평형이 8백만원, 9평형이 1천만원선 이다.
단열, 방음처리가 된 파이버글라스 재질을 조립식으로 가공해 3명의 인부가 3시간 이내에 집을 완성할 수 있도록 한 초고속공법 이다.

  

땅 매입 
 
전원주택을 지으려면 땅을 구입해야 한다. 대지를 구입하면 좋지만 땅값이 비싼 단점이 있다.
그래서 농지,임야 등 준농림지가 인기를 끌고 있다. 대지에 비해 상대적으로 값이 싸기 때문. 게다가 잘만 개발하면 땅값이 기존 대지 이상으로 뛰어올라 의외의 투자수익을 올릴 수 있다.

이 과정에서 반드시 필요한 것이 땅의 용도변경. 어찌 보면 이 부분이 전원주택 건축의 성패를 좌우하는 요인이라고 할 수 있다.

농지나 임야에 건축물이나 시설물을 지으려면 농지는 농지전용허가를, 임야는 삼림 훼손허가를 각각 받아야 한다.
그래야만 '전', '답', '과수원' 등으로 된 지목을 '(대지면적00평)로 바꿀 수 있다.

농지·임야에 대한 전용·훼손허가를 받으려면 일단 토지이용계획 확인서를 발급 받아 국토관리계획상의 농림지역 등을 확인해야 한다.
준농림지에는 외지인도 일정한 조건만 갖추면 집을 지을 수 있지만 농림지역은 절차가 까다로워 외지인이라면 피하는게 좋다.

우선 농지·임야를 구입할 때는 구입목적을 분명히 해야 한다.
우선 몇년 후를 내다보고 농지를 구입하려면 주소를 옮기지 않아도 된다. 농지 소재지 시·군 ·구로부터 농지취득자격증명서를 발급받으면 된다.
그러나 이 경우도 1년 중 30일 이상 농사를 짓거나 주요 농작물의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의존해야 한다.

다만 국토이용관리법상 토지거래허가지역으로 묶인 그린벨트 내 농지를 구입할 경우 거래허가만 받으면 된다.

신규 취득할 경우 농지는 최소 3백 3평 이상이 되어야 소유권이전이 가능하다는 점도 명심해야 한다.
임야도 토지거래허가지역내라면 거래허가를 받아야 하지만 그외 지역은 매매가 자유롭다. 농지와는 달리 거래면적 제한도 없다.

농지·임야를 구입했다면 전용·훼손허가를 신청하게 되는데 이때 필요한 서류는 사업계획서와 소유권 입증서류 또는 사용승낙서, 지적도 등본 또는 임야도 등본과 지형도 등이다.
농지를 전용하거나 임야를 훼손할 경우 농지대체 조성비 등을 내야 한다.

 

임야 매입시 상세정보  
가. 보전임지 전용허가
보전임지를 전용하고자 하는 자는 농림부령이 정하는 바에 따라 그 용도를 정하여 산림청장의 허가를 받아야 한다. 또 전용허가를 받은 자가 그 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 농림부령이 정하는 바에 따라 산림청장의 허가를 받아야 한다.
다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 농림부령이 정하는 바에 따라 산림청장에게 신고하여야 한다. 임야매매증명제도는 1997년 4월 10일자로 폐지되었다. 1998년까지는 보전임지의 세분화를 방지하기 위하여 국가·지방자치단체의 공익사업 등을 제외하고는 3ha(30,000㎡)미만으로 분할이 제한되었으나, 산림소유자의 권익보호 및 임야 거래 활성화를 위해 이를 폐지했다.

 

나. 보전임지 전용허가 절차
보전임지의 전용허가 또는 변경허가를 받고자 하는 자는 신청서에 다음의 서류를 첨부하여 관할 시장․군수 또는 지방산림관리청장에게 제출하여야 한다.
단, 전용구역실측도가 제3호의 형진변경 또는 벌채구역도와 같을 경우에는 제3호의 서류를 생략할 수 있으며, 변경허가신청의 경우에는 변경사항과 관련된 서류에 한하여 첨부한다.
1. 전용용도가 명시된 사업계획서 1부
2. 전용구역실측도(축척 6천분의 1또는 3천분의 1)1부
3. 산림 형질변경 또는 벌채구역도(축척 6천분의 1 또는 3천분의 1)1부
4. 산림의 소유권 또는 사용·수익권을 증명할 수 있는 서류1부
시장·군수 또는 지방산림관리청장은 보전임지 전용허가신청서를 받은 때에는 15일내에 현지조사를 하고 신청서에 다음 서류를 첨부하여 산림청장에게 제출하여야 한다.
1. 의견서
2. 현지조사서
3. 기타 필요한 서류
시장·군수로부터 상기의 서류를 제출받은 산림청장은 보전임지의 전용허가 또는 변경허가신청사항이 산림법에 저촉되지 아니한 경우에는 전용허가증을 신청인에게 교부하여야 한다. 다만, 신청인이 대체조림비 및 전용부담금의 납입대상인 경우에는 그 납입사실을 확인한 후 이를 교부한다.
보전임지 전용허가기간의 연장을 받고자 하는 자는 변경신청서를 전용허가 기간 만료 20일 전까지 산림청장에게 제출하여야 한다

 

다. 보전임지 전용허가 신청절차와 방법
접수기간: ▷시.군.구.국유림관리소 ▷ 지방산림관리청 ▷ 산림청
처리기관:1) 5ha 이상 보전임지
▷시.군.구.국유림관리소 10일 ▷ 지방산림관리청 5일 ▷ 산림청 10일 ▶ 총계 25일
2) 1ha 이상 5ha 미만 보전임지
▷시.군.구.국유림관리소15일▷지방산림관리청10일 ▶총계25일
3) 1ha 미만 보전임지
▷시,군,구,국유림관리소 25일 ▶ 총계 25일
첨부서류:1. 보전임지 전용허가 신청서 1부<법정양식>
2. 존용용도가 명시된 사업계획서 1부
3. 전용구역실측도(축샨 6천분의 1 또는 3천분의 1)1부
4. 산림의 형질변경 또는 벌채구역도(축척 6천분의1 또는 3천분의 1)1부
5. 산림의 소유권 도는 사용.수익권을 증명할 수 있는 서류1부
민원신청방법: 우편신청
수수료: 없음

 

라. 임야관련 Q & A
Q : 준농림지역에도 보전임지가 지정되어 있는지요?
A : 국토이용관리법에 의해 준농림지역에는 준보전임지만 지정할 수 있다.
Q : 준보전임지에 대해서는 산림법에 행위제한 규정이 없는데 이 경우 어떤 법률에 의하여 행위제한을 받는지요?
A : 준보전임지의 행위제한은 국토이용관리법에 의한 준농림지역의 행위제한을 받는다.
Q : 준보전임지는 산림전용허가를 받지 않아도 전용할 수 있는가요?
A : 보전임지만 전용허가를 받는다. 준보전임지는 산림법에 의한 형질변경허가만 받으면 된다.
Q : 형질변경허가는 어떻게 신청하는지요?
A : 시장군수 또는 지방산림관리에게 다음의 서류를 첨부하여 신청하면된다.
사업계획서(연차별 사업계획표시)
축척 6천분의 1 또는 3천분의 1의 형질변경임지실측도 및 벌채구역
다만, 형질변경구역과 벌채구역이 일치하는 경우에는 벌채구역도를 생략한다.
산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류
Q : 산림소유자가 산림경영을 위하여 필요한 부지면적 2백㎡ 미만의 관리사 기타 이와 유사한 시설을 설치하는 경우 보전임지도 전용허가 없이 전용할 수 있다면 전원주택도 가능한지요?
A : 공익임지가 아닌 경우에는 가능할 수도 있다. 단, 토지형질변경 허가 신청시에 "관리인 주택"이라고 표시해야 한다.
Q : 전원주택을 짓기 위해서 가격이 저렴한 보전임지 중 생산임지를 구입하려고 합니다. 전원주택을 건축할 수 있는지요?
A : 가능하다. 지금은 임야의 경우 임야매매증명도 폐지되었고, 토지거래허가제도 전면 해제되었기 때문에 아무런 제한없이 임야를 취득할 수 있다.
임야의 소유권 이전 등기를 한 후 산림 경영인으로서 3천㎡ 미만의 관리사 등을 보전임지 전용허가를 받아서 건축할 수 있다. 단, 보전임지 중 공익임지에는 허용되지 않는다.
Q : 전원주택을 짓기 위해 임야를 매입하려고 합니다. 국토이용계획확인원에 "보안림"이라고 되어 있는데 전용허가를 받을 수 있는지요?
A : 보전임지 중 보안림은 절대적 보호를 요하는 산림으로서 산림전용허가를 받을 수 없다. 이와 같이 전용이 절대적으로 금지되어 있는 보전임지는 보안림 외에도 천연보호림,산림의 형질변경 허가제한지역,조수보호구역,천연기념물,보호수가 자생하는 산림.자연환경보전법에 의한 생태계보전지역과 그 완충지역,수도법에 의한 상수원보호구역에 있는 공익임지 등이 있다.

 

출처 : 부산,경남 펜션 전원주택 동우회

글쓴이 : 초록비 원글보기

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