다가구주택 낙찰받아 임대사업 해볼까?

다가구주택 낙찰받아 임대사업 해볼까?

최근 부동산시장 침체와 저금리의 영향으로 임대수익을 얻을 수 있는 다가구주택이 인기를 끌고 있다. 다가구주택은 주인이 직접거주를 하면서 관리까지 가능하기 때문에 노후를 준비하는 투자자에게 매우 적합한 상품이다. 하지만 다가구주택 경매물건을 살펴보면 많게는 10가구 이상의 임차인들의 권리관계가 복잡하게 뒤엉켜 있어 지레 겁을 먹고 포기하는 사람들도 많다.

실타래처럼 얽히고 설켜있는 권리관계도 차근차근 하나씩 풀어간다면 그리 어려운 것만은 아니다. 다음 사례를 통해 다구가주택의 권리관계를 하나하나씩 파악해 보자.

아래의 물건은 강북구 미아동에 있는 다가구주택이다. 이 물건은 이미 2회 유찰된 상태로 최저경매가가 감정가(10억 392만 2,000원)의 64%인 6,425만 1000원까지 낮아져 있다.

이 물건의 매각물건명세서를 살펴보니 6가구의 임차인이 거주하고 있고, 1가구의 전세권이 설정돼있다. 우선 말소기준권리를 찾아야 하는데 2009년 8월 12일 KCC의 근저당이 설정돼 있다. 그런데 2009년 8월 4일 대한주택공사가 보증금 8,000만원짜리 전세권을 설정했다. 말소기준권리보다 먼저 등록된 선순위전세권인데 이 전세권자는 배당요구종기일 이전에 배당요구를 했기 때문에 낙찰자가 인수하지 않아도 된다.

만약 낙찰금액이 전세금보다 낮더라도 낙찰자는 인수하지 않아도 된다. 전세권은 배당신청과 동시에 소멸되기 때문이다. 전세권이 아닌 선순위임차인이라면 낙찰자가 부족분에 대해서는 인수해야 되는 사실도 알아두자.

이제 6가구의 임차인을 분석하면 되는데 말소기준권리인 근저당권(2009년 8월 12일)보다 먼저 전입신고를 마친 선순위임차인이 무려 5가구가 있다. 이 중에서 4가구가 배당요구종기일 이전까지 배당요구를 했다. 확정일자도 전입신고일과 동일하기 때문에 먼저 배당을 받아가는데 큰 어려움이 없다.

여기서 중요한 부분은 만약 선순위임차인이 배당요구만 했고 확정일자를 안받았다거나 확정일자일이 늦다면 낙찰자가 선순위임차인의 보증금을 인수할 가능성이 크기 때문에 주의해야 한다. 확정일자일은 돈을 받을 수 있는 순위라는 것을 명심해야 한다.

그렇다면 배당요구를 하지 않은 선순위임차인 1가구(전입 2009년 7월 27일, 보증금 8,000만원) 와 말소기준권리보다 후순위인 임차인 1가구(전입 2009년 8월 17일)가 남게 된다. 후순위임차인의 권리는 잔금납부와 동시에 소멸되기 때문에 낙찰자가 신경쓰지 않아도 되지만 이 선순위임차인이 점유를 제대로 하고 있었다면 낙찰자는 보증금 8,000만원을 인수해야 된다. 따라서 이 물건의 낙찰자는 선순위임차보증금 8,000만원만 부담하면 된다.

권리관계가 복잡해 보여도 알고 있는 이론을 잘 대입시켜 차근차근 풀어간다면 그리 어려운 것 만은 아니다. 자신감을 가지고 도전해본다면 좋은 결실을 맺을 수 있을 것이다.



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