“배당을 알면 낙찰가가 보인다”

“배당을 알면 낙찰가가 보인다”

 

 

 

배당은 경매사건의 마지막 절차다.

 

배당이 이뤄지게 되면 그 경매사건은 완전히 종결되는 것이다. 배당은 법원에서 하는 것이기 때문에 입찰자들은 크게 신경을 쓰지 않아도 되지만 선순위임차인이 있는 물건을 낙찰받기 위해서는 선순위임차인의 배당유무가 상당히 중요하다. 배당유무에 따라 낙찰자가 인수하게 되는 부분이 생길 수 있기 때문이다.

 

 

 

배당이란 경매 대상 부동산의 매각대금으로 채권자들의 채권을 우선순위에 따라 변제시켜주는 절차를 말한다. 만일 매각대금이 채권액총액보다 많다면야 큰 문제될 것이 없다. 하지만 통상 매각대금이 채권액총액보다 적기 때문에 법원은 채권자들의 배당우선순위를 정하게 되고, 그 우선순위에 따라 배당을 하게 된다.

 

 

 

배당을 받기 위해서는 채권자들은 배당요구를 해야 한다. 그런데 배당요구를 하지 않아도 자동 배당되는 채권자들도 있다.

 

배당요구를 하지 않아도 되는 채권자에는 경매신청인, 경매개시결정등기 전 등기된 담보권자(저당권, 담보가등기 등), 경매개시결정등기 전 등기된 용익권자(지상권자, 지역권자, 전세권자 등), 경매개시결정등기 전 임차권등기 한 임차인, 경매개시결정등기 전 등기된 가압류채권자, 경매개시결정등기 전의 체납처분에 의한 압류권자 등이 있다.

 

 

 

배당을 받기 위해서는 배당요구종기일 이전에 신청을 해야 된다. 배당요구종기일 이후 배당신청을 하게 되면 배당에 참여할 수 없다. 간혹 선순위임차인이 배당요구를 한 것만을 확인하고 입찰에 참여하는 사람들이 있는데 배당요구를 했을 경우, 배당요구종기일 이전에 했는지까지 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

배당순위는 1순위가 경매비용, 2순위 최우선변제권, 임금채권, 3순위 당해세, 4순위 우선변제권, 5순위 일반임금채권, 6순위 담보물권보다 늦은 조세채권, 7순위 의료보험, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 8순위 일반채권 등의 순이다.

 

 

 

경매비용에는 경매신청 인지대, 감정평가수수료, 집행관의 집행수수료, 경매개시결정등기 촉탁비용, 각종 첨부서류 발급비용 등이 포함된다. 이 금액은 경매신청인이 예납을 하기 때문에 경매신청채권자에게 제일 먼저 돌려준다.

 

 

 

최우선변제는 여러분이 다 알고 있는 소액임차인의 보증금이다. 지역에 따라 정해져 있는 보증금 중 일정액(서울의 경우 보증금 7,500만원 중 2,500만원)이 최우선변제대상이 된다. 최우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 되고, 대항력(전입신고+점유)을 잔금납부시까지 유지해야 된다.

 

 

 

당해세는 다소 생소할 수도 있는데 부동산 자체의 담세력을 인정하는 세금으로 당해 재산에 대하여 부과된 국세(상속세, 증여세 등)와 지방세(재산세, 도시계획세 등) 이다.

 

우선변제권은 저당권, 담보가등기, 전세권 등 담보물권의 등기와 확정일자가 있는 임차인, 임차권등기 등이 이에 해당되며 이들의 권리는 그 설정일(임차인은 확정일자일)을 서로 비교하여 배당의 우선순위가 결정된다. 만약 등기일자가 같은 날일 경우 접수번호 순으로 배당순서를 가리게 된다.

 

 

 

그렇다면 배당순위는 어떻게 되느냐인데 원칙은 물권(전세권, 저당권, 담보가등기 등)상호간에는 등기설정일 선후에 따라 결정되고, 채권상호간에는 채권자 평등의 원칙에 따라 안분(평등)배당 된다. 물권과 채권이 동시에 있을 경우에는 물권우선주의 원칙에 따라 채권이 선순위에 있더라도 물권이 우선적으로 배당받게 된다.

 

 

 

안분배당의 공식은 (배당할금액×나의채권액/총채권액)이다.

 

예를 들어 1순위 가압류 1억원, 2순위 가압류 1억원, 3순위. 가압류 1억원인 경우 배당할 금액이 1억원이라면 각 배당할 금액은 3,300여 만원씩이 되는 것이다.

 

 

 

그러나 한가지 주의해야 될 점은 가압류가 최선순위일 경우 예외적으로 후순위 물권과 안분배당 된다. 이는 물권인의 우선변제권은 후순위권리에게만 주장할 수 있는 것이어서 앞선 순위인 가압류에 우선변제를 주장할 수 없고, 가압류는 선순위이지만 채권이므로 평등주의에 의해 후순위에 우선변제권이 없다. 따라서 서로 동순위로 순위를 가릴 수 없으므로 안분배당하게 되는 것이다.

 

 

 

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