12.7 부동산대책, 이것만 보면 분석 끝~

12.7 부동산대책, 이것만 보면 분석 끝~

 

정부가 지난 12월 7일 올 들어 여섯 번째 부동산대책을 내놓았다. 이번 대책은 유럽 재정위기 등 대내외 경제 불확실성의 증가에 따른 주택구입심리 위축, 사회 간접시설(SOC) 예산 축소 등으로 주택건설시장의 어려움이 장기화 될 가능성이 있고, 이에 서문 주거안정에도 저해될 우려가 가 있어 이를 사전에 예방하기 위한 것이다.

 

하지만 대책의 대부분이 이미 한시적으로나마 시행되고 있고, 예측이 가능했던 내용들이기 때문에 단기적으로 시장에 영향을 주기에는 어려움이 있을 것으로 보인다.

 

이번 12.7대책의 주요내용으로는 △다주택자 양도소득세 중과세 폐지 △강남3구(강남·서초·송파) 투기과열지구 해제 △재건축 초과이익 부담금 2년간 한시적 유예 △생애최초 주택구입자금 지원대상 확대 및 금리인하 △대학생 및 저소득세입자 대상 전세임대주택 공급 △ 지방아파트 청약가능지역 도단위로 확대 등이다.

 

◈ 다주택자 양도소득세 중과세 폐지

정부는 이번 대책을 통해 투기수요 억제를 위해 지난 2005년부터 시행중인 다주택자 양도세 중과제도를 폐지하기로 했다. 현행 소득세법에서는 다주택자가 집을 팔 경우 3주택자 이상은 양도차익의 60% 세율, 2주택자는 양도차익의 50%세율을 적용해 양도세를 부담하게 하고 있다.

 

하지만 이번 대책에서는 양도세 중과제도를 일몰시한이 아닌 소득세법을 개정해 아예 폐지하려는 것이다. 이번 소득세법 개정은 2012년 중 정부안을 마련해 국회에 제출할 예정이다.

 

하지만 현재 다주택자에 대한 양도세중과는 209냔 3월 16일 세제개편안에 의해 2012년말까지 한시적으로 기본세율(현재 6~35%, 2012년에는 6~33%))로 과세하고 있기 때문에 단기적으로 효과를 보기는 어려울 것으로 예상된다.

 

◈ 강남3구(강남, 서초, 송파구) 투기과열지구 해제

정부는 강남3구(강남, 서초, 송파구) 투기과열지구 해제를 통해 재건축 아파트 등에 대한 과도한 거래제한을 완화할 수 있도록 했다. 투기과열지구는 과도한 주택청약시장 과열과 재건축아파트 가격 급등을 막기 위해 지난 2002년 4월 때 도입됐다.

 

정부는 부동산경기 침체와 거래가 부진하지 지난 2008년 1월 지방 전역을 투기과열지구에서 해제했고, 글로벌금융위기에 따른 주택시장 침체의 영향으로 그해 11월에는 강남3구(강남, 서초, 송파구)를 제외한 수도권 전 지역을 투기과열지구에서 해제한바 있다.

 

투기과열지구가 해제되면 분양권전매제한기간이 기존 3~5년에서 1~3년으로 줄어들게 되고, 조합설립인가 후 당해 재건축아파트를 매수한 자도 조합원이 될 수 있다.

 

이번 조치로 인해 조합설립 인가된 26개 단지 1만 9,000명의 조합원 지위양도가 가능해지고, 조합설립을 추진중인 22개단지 2만 2,000명도 향후 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대된다.

 

하지만 투지기역까지 해제된 것이 아니기 때문에 강남3구의 경우 DTI 40%(6억원 이하 최대 60%)규제와 3주택 이상자 양도세 가산세 10% 부과는 현행대로 유지된다.

 

투기과열지구 해제는 12월 중 국토부 주택정책심의위원회의 심의 의결을 거쳐 해제할 예정이다.

 

◈ 재건축 초과이익 부담금 2년간 한시적 유예

재건축 초과이익 부담금 부과도 2년간 한시적으로 유예된다. 재건축초과이익부담금이란 재건축 추진위원외 구성부터 완공때까지 오른 집값 가운데 해당 지역의 정상 집값 상승분과 개발비용 등을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고 국가에 현금으로 환수하는 제도다. 1인당 평균이익이 3,000만원 이하는 부과대상에서 면제하되 3,000만원 초과부터는 단계별로 10%씩 누진으로 적용하고, 1억 1000만원을 초과하게 되면 최대 50%를 환수하게 된다. 이 재건축 초과이익 부담금은 서울 강남권 재건축아파트를 중심으로 집값이 급등하자 지난 2006년 3월 부동산투기억제를 목적으로 도입됐다.

 

◈ 생애최초 주택구입자금 지원대상 확대 및 금리인하

 생애최초 주택구입자금 지원대상이 확대되고 금리도 인하된다. 금년말까지로 지원하기로 돼 있던 생애최초 주택구입자금 지원기간을 1년 연장되고, 금리도 연 4.7%에서 4.2%로 인하된다. 지원대상도 부부합산 연소득 4,000만원 이하에서 5,000만원 이하로 확대하여 구입자 부담을 완화하기로 했다. 대출한도는 호당 2억원 이내이고 대상주택은 전용 85㎡이하 및 6억원 이하 주택이다. 상황기간은 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환이다.

 

아울러 생애최초 구입자가 아닌 일반 무주택자에 대한 구입자금(근로자ㆍ서민 주택구입자금) 지원대상도 부부합산 연소득 2,000만원이하에서 3,000만원 이하로 확대될 예정이다. 금리는 연 5.2%이고, 상환기간은 생애최초구입자금과 동일하다. 대출한도는 호당 1억원 이내이고, 대상주택은 전용 85㎡이하 및 3억원 이하 주택이다.

 

◈ 대학생 및 저소득세입자 대상 전세임대주택 공급

 저소득 세입자 등의 주거안정을 위해 내년 중 전세임대주택 1만 5,000호를 공급하기로 했다. 특히 쪽방 등 비주택 거주자나 소년소녀가장 및 시설퇴소아동 등에 대한 지원물량을 1천호에서 3천호로 확대할 계획이다.

 

전월세 소득공제 적용대상도 “배우자 또는 부양가족 있는자” 요건을 폐지하여 1인가구 등이 지원받을 수 있도록 했고, 주거용 오피스텔 세입자에 대해서도 국민주택기금에서 2~4% 저리로 전세자금을 지원하기로 할 예정이다.

 

또한 대학생용 전세임대주택을 대학기숙사 수준의 임대료로 1만호를 내년 신학기에 맞춰 내년 1월부터 공급하기로 했다. 대상주택을 주거용 오피스텔(전용 85㎡ 이하)까지 확대키로 하였으며, 전세주택뿐아니라 보증부 월세도 지원대상에 포함토록 할 계획이다. 대상지역도 대학소재 시ㆍ군 지역 전세주택만을 지원하던 것을 해당 도 전체의 전세주택까지 지원하기로 했다.

 

◈ 지방아파트 청약가능지역 도단위로 확대

 주택 청약제도도 주택공급규칙을 개정해 과거 주택이 절대적으로 부족하던 시기에 마련된 무주택자 위주의 규정을 상황에 맞게 탄력적으로 운용될 수 있도록 개선된다.

 

비수도권의 경우 청약가능지역이 시ㆍ군단위로 제한돼 있었으나 앞으로 도단위(인접 광역시 포함)로 확대하여 교통여건 개선으로 확대된 생활권역을 반영할 수 있도록 했다. 하지만 당첨기회는 당해 시ㆍ군 거주자에게 우선 부여할 계획이다.

 

또한 현재 1순위, 2순위 순차적으로 분양하도록 돼 있는 청약제도를 미분양이 우려되는 지역에 대해서는 1~2순위를 동시에 분양할 수 있도록 개선된다. 미분양을 최소화하기 위한 조치로 당첨은 현행대로 1순위 우선이다.

 

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