경매로 나온 아파트 투자요령① (부동산분석을 중심으로)

경매로 나온 아파트 투자요령① (부동산분석을 중심으로)

2010년 01월 29일 (금) 10:02:59 설춘환 태한부동산컨설팅 대표 @

2010년 1월 경매입찰 법정의 분위기는 한마디로 차분함(?)이라고 이야기할 수 있겠다. 다만 아파트에 대한 낙찰가율은 차분함 속에 예사롭지 않게 올라가고 있다. 특히 강남3구를 중심으로… 이 칼럼 등을 통해 우리 한국주택신문 독자여러분들이 앞으로 아파트 정도는 스스로가 낙찰을 받을 수 있었으면 한다. 2010년 1월 25일 월요일, 송파구 신천동의 장미3차맨션아파트의 입찰이 있었다. 대지권 81㎡(약25평), 전용면적 135㎡(약 41평) 2호선 성내역에서 도보 2~3분거리에 위치하고 송파구내에서 손꼽히는 학군과 제2롯데월드건축허가시 수혜가능 등등 많은 호재를 가진 아파트였다. 최초감정가액 11억1000만원인데 한번 유찰되어 이번 최저매각가격은 8억8800만원이었다. 사무소에 컨설팅문의를 한 의뢰인도 주위 낙찰가율인 91%를 감안하여 10억1000만원에 입찰에 참여하였다. 결과는 21대의 1의 경쟁률에 낙찰가는 최초매각가격을 조금 상회하는 11억 1800여만원에 낙찰 되었다(낙찰가율 100.8%정도) 사실 이런 낙찰자 제일 얄밉다. 이유는 이럴거면 지난번에 입찰에 참여해서 그냥 지금보다 더 싼 가격에 낙찰을 받아가시지… ㅎㅎㅎ 물론 시세가 12억원선을 감안하더라도 랜드마크적인 아파트 내지는 차후 지속적으로 관심이 될 만한 지역에 대한 아파트에 대해서는 과감한 낙찰시도가 이루어지고 있음을 방증하고 있는 것이라고 보여진다. 같은 날 분당구 정자동의 아이파크도 나왔다. 대지권 33㎡(약10평), 전용면적 171㎡(약52평)로 정자동의 대표적인 주상복합 아파트다. 정자역이 인근에 있고 또한 수서~장지간 고속화도로를 통해 서울로의 진출입이 상당히 수월해지고 내부적인 조경 등에 대해 강점을 가지고 있는 주상복합 아파트였다. 다만 향이 북향이라고 하는 것이 그나마 마음에 조금(?) 걸리는 물건이었다. 최초매각가격은 11억5000만원이었고, 2번 유찰되어서 최저매각가격은 7억3600만원이었다. 상당히 저렴하다고 생각을 한 아파트였고 사실상 지난번 최저매각가격인 9억2000만원에 낙찰을 받았어야 한다고 강한(?) 생각이 든 아파트였다. 우리 의뢰인도 지난번 최저매가가격을 상회하는 9억3600만원에 입찰에 참여하였다. 개찰결과는 22대 1의 경쟁률 낙찰가는 9억6600만원이었다. 감정가 대비 84%의 가격이었다. 강남3구를 제외한 지역의 아파트인 경우에는 특별한 문제가 없는 한 감정가대비 70-90%선에서 낙찰이 되는 것이 현재의 분위기다. 경매라고 하는 것의 가장 큰 장점의 하나는 시세보다 저렴하게 매수하는 것이다. 물론 미래가치가 더욱 크다면 시세대로 매수하는 것도 결코 나쁘지는 않을 것이다. 일반 초보 아파트 투자자들이 가장 많이 문의하는 내용 하나 “어떤 아파트가 좋은 아파트인가요?”다. 컨설팅 전문가들도 체크리스트를 활용한다. 그중에 아파트에 대한 분석과 관련한 체크리스트를 예를 들면 일단 대단지 아파트(편의시설이 우수)이면서 교통(역세권과 간선도로 이용 용이)과 교육여건(학군)이 좋은 아파트. 더불어 층과 향에 대한 부분(일조와 조망 우수)을 고려하고, 대지권이 많은(차후 재건축시 유리), 브랜드와 구조가 좋은 아파트를 선호한다. 끝으로 녹지비율이 높다면 금상첨화가 되겠다. 다음 칼럼은 권리분석을 중심으로 한 투자요령을 통해 여러분이 직접 입찰에 참여할 수 있을 정도의 수준(?)에 오르게 하고 싶다. 여러분 화이팅입니다.