실무에서 임차인들이 꼭(?) 알아야할 것”

실무에서 임차인들이 꼭(?) 알아야할 것”

2010년 04월 23일 (금) 14:31:49 편집국 @

먼저 한국주택신문의 창간 20주년을 진심으로 축하합니다. 더욱 발전하는 한국주택신문이 되기를 소망합니다. 최근 언론에서 부동산경기 내지는 시장에 대하여 비관적인 전망들이 나오고 있다. 부인하기는 어렵다. 다만 시장의 흐름엔 늘 산과 골이 있다는 단순한 진리가 있음을 알았으면 한다. 오늘 이 시간에는 경매에서 가장 많이 언급되는 임차인들에 대한 이야기를 하고 싶다. 경매 관련 부동산들 특히 건물을 보면 대부분 임차인들이 많이 언급이 된다. 단독주택, 다가구주택, 연립, 빌라, 주상복합, 아파트, 상가빌딩, 공장 등등 우리가 경매로 건물을 낙찰받을때 가장 많이 하는 권리분석이 선순위임차인이 있는지 여부다. 물론 이 칼럼람을 지속적으로 보신 분들은 이제 선순위임차인이 어떠한 임차인인지를 알고 계시리라. 그렇다 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인이다. 그러한 임차인이 중요하다. 왜 중요한가? 경매절차에서 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 부담을 해야하기 때문이다. 그러나 이 시간에는 그러한 이야기를 하려 하는 것은 아니다. 우리가 경매절차가 진행된 후 차후에 낙찰이 되고 잔대금을 납부하고 배당기일이 열리게 되는데 이때 배당요구를 한 임차인은 배당순위에 따라서 배당을 받게 된다(물론 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않은 임차인은 배당에서 제외된다). 이때 배당을 받는 임차인은 크게 두가지 즉 소액임차인이 최우선변제를 받는 것과 확정일자와 대항력을 갖춘 우선변제권이 있는 임차인이 배당을 받는 경우다. 경매가 들어가 있을때만 하더라도 배당기일날 분명히 배당을 받을 수 있는 지위에 있던 임차인이 배당을 못받는 경우가 있다. 물론 배당요구종기일 이전에 적법하게 배당요구를 했는데 말이다. 어떨때 그러한 문제가 발생할까? 실무에서 임차인들은 이러한 점을 정확히 인지하고 있지 못하다는데 문제가 있다. 먼저 이러한 소액임차인과 우선변제권있는 임차인이 배당기일날 그 지위에 따라 배당을 받기 위해서는 대항력을 일정기간 유지해야한다. 대항력은 주택인 경우에는 점유와 전입신고, 상가인 경우에는 점유와 사업자등록신청을 한 다음날 발생하게 된다. 이러한 대항력을 배당요구종기일까지 반드시 유지를 해야한다. 반대로 배당요구종기일 이전에 임차인이 점유를 이전하거나 또는 전출을 해버리는 경우에는 배당순위에서 배제가 되는 것이다. 또하나 중요한 것은 앞서 언급한 선순위임차인인 경우에는 배당받지 못한 금액을 낙찰자에게 주장할 수 있는데 이럴때에는 대항력을 배당요구종기일까지가 아닌 낙찰자가 잔대금을 납부할때까지 유지해야한다. 만약 선순위임차인이 보증금 3억원에 아파트를 임차하여 살고 있었는데 차후 경매가 들어갔고 배당요구를 하지 않았다. 그리고 배당요구종기일 이후에 전출신고를 다른 곳으로 하였다. 대항력을 상실한 것이다. 배당요구를 한 임차인의 입장에서는 원칙적으로 배당을 받는데 아무런 지장이 없지만 선순위임차인으로 차후에 낙찰자에게 대항력을 주장하려고 하는 입장에서는 잔대금을 납부하기 전에 이미 대항력을 상실하였기 때문에 차후 낙찰자에게 3억원의 보증금을 지급해달라고 할 수 없다. 오직 전 임대인에게 보증금의 반환을 요청할 수 있을 뿐이다. 최근 강남권 재건축아파트 등을 포함한 주거용 건물의 가격이 상당폭 하락하였다. 이러한 시점에 평소 관심지역의 아파트를 적극적으로 공략하는 전략은 어떨까 고민이 필요한 시점으로 보인다. 5월도 이제 얼마남지 않았다. 한국주택신문 창간 20주년을 맞이하여 더욱 건승하는 우리 한국주택신문 독자여러분이 되시길.