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안녕하세요 주택신문 독자여러분!
연일 찜통더위가 기승을 부리고 있습니다. 휴가는 잘 다녀오셨나요?
경매에 관심이 많으신 분들은 댁에서 제일 가까운 법원에 입찰이 있을 때 입찰법정에 가서 견학을 한번 해보는 것도 도움이 될 것이라 생각합니다.
오늘 이 시간에는 입찰장에 갈 때 준비해야할 것, 그리고 입찰표 기재할 때 틀려서는 안될 것을 다시금 정리하고자 한다. 지난 7월초에 입찰법정에서의 입찰자들의 실수를 지켜보면서 이런 실수를 해서는 안된다는 의미에서 이글을 쓴다.
먼저 입찰법정에 갈때에는 본인이 간다면 ①신분증(주민등록증과 운전면허증) ②도장(막도장도 되지요) ③입찰보증금(통상 최저매각가격의 10%인데요 재매각되는 사건의 입찰보증금은 20%, 30%, 40%일때도 있으니 반드시 사전에 확인을 요한다. 매각물건명세서상에 기재되어 있다) 특히 재매각 사건이라면 이때 재매각이란 낙찰후 허가가 되었음에도 불구하고 잔대금을 납부하지 않을때 다시금 매각이 되는 것이다.
또한 대리인으로 간다면 반드시 ①위임인(실제 낙찰을 받는사람)의 인감도장으로 날인된 위임장과 ②인감증명서를 첨부해야 한다. 그런데 어떤이는 인감도장 이외의 도장으로 날인된 위임장을 가져오시는 분이 있고, 또한 인감증명서를 첨부하지 않는 분도 있다. 반드시 첨부하여야 한다. 더불어 입찰장에서 입찰표를 기재할 때 이런 실수들이 있다.
즉 ①사건번호를 기재할 때 실수를 하게된 케이스들, 가령 2009타경인데 2010타경으로 기재한다던지 아니면 11889인데 11189로 기재한다던지 이러면 모두 무효다.
②물건번호를 기재해야할 때가 있다. 즉 채권자가 채무자 소유의 여러건의 부동산을한 사건으로 경매를 신청한 경우에 법원이 일괄매각하지 않고 각 물건을 개별매각 하는 경우가 있다. 이럴때엔 사건번호외에 별도로 1, 2, 3의 각 물건번호를 기재해야하는데 만약 이 번호를 기재하지 않으면 입찰은 무효다.
③입찰가액의 숫자는 절대 틀려서도 수정해서도 안된다. 여기에 관련된 실수는 곧바로 엄청난 손실로 이어진다는 점에서 꼼꼼하게 고민하고 작성해야한다.
가령 최저매각가격이 4억원하는 아파트에 대한 입찰을 참여하고자 하여 4억2000만원을 쓴다는게 그만 42억원을 썼다면 이는 보증금을 포기하여야할 만큼의 실수가 되는 것이다. 입찰표 작성시 가장 신중해야하는 부분이다. 더불어 숫자가 틀렸다고 해서 화이트로 지우거나 또는 두줄긋고 도장을 날인하거나 하는 방법은 모두 무효다. 반드시 새로운 용지를 사용해야 한다.
④입찰가액과 보증금액을 바꿔서 기재하시는 분들도 많았다. 그럼 당연히 무효가 된다. 입찰가격은 최저매각가격 이상(?)으로 기재해야 한다.
⑤보증금액은 1원이라도 부족하면 안된다. 1원이라도 부족하면 그 입찰은 무효가 된다.
⑥법원에서 차순위매수신고를 하려고 하시는 분들이 많은데 차순위는 그냥 두 번째 높은가격이니까 당연히 신고할 수 있겠다 생각하는데 그것은 전혀 맞지 않다. 차순위매수신고의 요건은 간단하다. 오늘 이것만이라도 제대로 알아두자. 차순위매수신고를 할 수 있는 자는 최고가매수신고인의 가격-입찰보증금을 초과하는 금액으로 쓴 입찰자만 신고할 수 있다. 즉 최저매가가격 4억원 하는 아파트의 입찰보증금은 4000만원이었다. 그렇다면 이때 최고가매수신고인의 낙찰가격이 5억원이라면 차순위는 5억원- 4000만원. 즉 4억6000만원을 초과한 사람만 차순위매수신고를 할 수 있다는 것이다. 4억6000만원은 안되고 4억6001원은 되어야 한다. 바로 초과의 의미이다.
경매에서 절차와 권리분석 그리고 부동산분석이 대단히 중요함은 두말할 나위없다 그러나 입찰장에서의 마지막 유종의 미를 거두는 작업(?)은 더욱 중요함을 간과해서는 안될 것이다.
한국주택신문 전문가클럽 태한부동산컨설팅 설춘환 대표
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[경매 Q&A ] 경매에서 가압류라고 하는 것은 무엇이고 배당순위는 어떻게 되나요? |
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가압류는 채권자가 채무자에게 돈을 받을 게 있을때 사전에 채무자의 재산을 잡아두는 절차입니다. 가령 채권자가 채무자에게 5000만원을 이자와 변제기를 정하여서 빌려주었는데 채무자가 이를 변제하지 않았다.
이때 채권자는 채무자를 상대로 대여금 반환청구소송을 제기하여야 하는데 소송은 최소 8개월 정도의 시간이 소요된다. 즉 채무자가 소송에서 패소할 것을 두려워한 나머지 자신이 가지고 있던 재산을 빼돌리면 차후 채권자는 본안소송에서 승소한다 하더라도 채무자의 재산이 없다면 그 판결문은 단지 휴지조각에 불과할 수 있다.
이러한 폐해를 방지하기 위하여 사전에 채무자의 재산을 동결시켜두는 절차를 가압류라고 한다. 이러한 가압류는 통상 채권으로 우선변제권이 없다. 따라서 가압류만 여러건 있다면 금액대비 안분배당한다
예를들어 1. 가압류 1억원, 2. 가압류 1억원, 3. 가압류 1억원 일때 배당할 금액이 1억원이라면 각 배당할 금액은 3300여만원씩이 되는 것이다. 가압류가 있을때 배당할 공식 (배당할금액 × 나의채권액/총채권액) 더불어 가압류권자는 가압류만으로는 배당기일날 곧바로 배당받을 수 없고 반드시 집행권원(판결문 등)을 첨부해야만 배당을 받을 수 있다. | | | 
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