[스크랩] 경매 낙찰후 절차

경매 낙찰후 절차입찰절차

 

낙찰 후

1. 1주일 후 매각허가결정

통상 1주일 뒤인 매각결정기일에 매각허가여부를 결정

농지인 경우 농취증을 이 기일까지 법원에 제출해야

임차인 등 채권자의 차액지급신고도 이 기일까지 법원에 신고해야

책임없는 현저한 훼손, 중대한 권리관계의 변동 등은 불허신청 가능

2. 1개월 내 대금납부

통상 1개월의 기한을 정해 잔대금 납부를 통지

기한 내는 언제든지 납부가능하고 납부로 등기없이 소유권 취득

보증으로 보험증권을 제출한 경우는 전액을 납부

기한이 6월 1일 전후인 경우 6월 2일 이후 납부함이 재산세 절감

3. 해당 경매계에 등기촉탁신청

대금납부 후 소유권이전 및 말소등기촉탁신청서 제출

소재지 시군의 취득세(등록세)영수증, 국민주택채권매입필증 등도 첨부

토지별도등기도 말소할 사항에 포함시켜야

잔금대출로 근저당설정을 함께할 경우는 법무사가 등기소에 신청 가능

4. 건물인도(명도)

낙찰 받은 부동산에 살고 있는 사람을 내보내는 것을 특히 명도라

점유자를 만나 권리 없음을 설명 스스로 비우도록 하는 것이 최선

과도하지 않는 이사비, 보상 등은 강제집행보다 나을 수도

배당을 받는 임차인 등에는 낙찰자의 명도확인서가 요건인 점 활용

잔금납부 후 6개월 이내는 간편한 절차인 인도명령으로 강제집행할 수 있다

 

 

경매 낙찰후 절차, 낙찰 매각결정 대금납부 배당

오늘은 경매 낙찰후 절차에 대해 알아보겠습니다. 낙찰부터 배당까지는 낙찰, 매각결정, 대금납부, 배당 등 네 가지 절차가 있습니다. 많은 사람들이 경매는 낙찰만 받으면 끝나는지 아는 사람이 있으나 진정한 경매는 낙찰 이후부터라는 말이 있을 정도로 낙찰 이후의 절차가 많이 남아있습니다.

경매 낙찰 매각결정

입찰 당일 낙찰을 받으면 바로 낙찰자가 되는 것이 아니라 '최고가 매수신고인'이 됩니다. 입찰 당일 경매절차는 집행관이 주관하는데, 낙찰이 된 후 담당판사는 입찰절차에 문제가 없었는지 혹은 이해관계인의 이의신청이 있는지 확인해 입찰일로부터 통상 1주일 후 매각을 결정하게 됩니다. 판사의 매각결정이 내려지면 최고가 매수신고인은 비로소 낙찰자가 되는 것입니다. 매각이 결정되면 1주일간의 즉시항고 기간이 주어지고, 이 기간 별다른 항고 없이 지나가면 매각결정이 이루어집니다.

경매 낙찰 대금납부

매각결정이 확정된 이후 법원은 약 1개월 내 기간에 대금납부기간을 정합니다. 통지서를 통해 통지받은 낙찰자는 대금납부기한 이내에는 언제든지 대금을 납부할 수 있으며, 대금을 납부하면 법적으로 낙찰자에게 소유권이 가는 것입니다. 만약 낙찰자가 정해진 대금납부기간 내 대금을 납부하지 않으면 법원은 낙찰자의 입찰보증금을 몰수하고 재경매를 실시합니다.

만약 대금을 지불하지 못한 전 낙찰자가 재경매 3일 전까지 재경매절차에 소요된 비용 및 이자와 낙찰잔금을 납부하면 재경매 없이 전 낙찰자에게 소유권이 이전됩니다.

경매 낙찰 배당

낙찰자가 대금을 납부하면 법원은 배당기일을 통상 1개월 내로 정하여 이해관계인에게 통지한 후 배당기일에 배당이의가 없는 각 채권자에게 배당하는 것으로 경매절차를 종결합니다.

 

경매 낙찰후 인도명령신청부터 유체동산경매까지의 절차입니다

① 인도명령신청

낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하면 경매법원에서 점유자가 대항력이 없으면 1주일 내로 결정되고, 대항력 부분이 모호할 경우 인도명령심문기일을 지정하여 심문 후 인도명령의 가부를 결정합니다

② 인도명령결정문 송달

인도명령이 결정된 경우 그 인도명령결정문을 관할 지역의 우체부가 등기로 점유자에게 해당부동산의 주소로 송달합니다

만약 송달이 안될 경우 법원에서 공시송달(당사자의 주소를 알 수 없는 경우 법원에서 서류를 발송한 시점을 송달받은 것으로 처리하는 방법)을 해주는 곳도 있고, 낙찰자가 재송달(=주소보정) 신청을 해야 하는 곳도 있으므로 해당법원의 업무지침을 참조하여 업무처리를 해야합니다. 법원마다 업무지침이 다름

③ 송달증명원 발급

인도명령결정문이 점유자에게 도착했을 경우 송달이 되었다는 것을 해당 경매계에 방문하여 발급받습니다

강제집행신청을 할 경우에만 발급받으면 됩니다

④ 강제집행 신청

관할법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달증명원을 첨부하여 집행관 사무실에 비치된 강제집행신청서를 작성하여 제출합니다

⑤ 집행비용 예납

강제집행을 신청하면 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 집행비용예납 서류를 주는데 이를 갖고 법원내 은행에 비용을 납부하면 됩니다

⑥ 집행계고

이 부분은 각 법원마다 조금씩 차이가 있습니다

집행계고란 강제집행을 실시하기 전에 집행관이 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와 원만하게 합의하지 않으면 ○월 ○일에 강제집행을 실시할 것이라고 예고를 해주는 단계를 말합니다

만약 점유자가 현장에 없을시 위 문구가 기재되어 있는 계고장을 현관문에 게재하는 것으로 이 절차를 대신합니다

이 업무지침도 법원마다 약간 차이가 있어서 강제집행을 실시하기 전에 집행계고를 2번해야 하는 곳이 있고, 생략하는 곳도 있으므로 미리 확인해두면 됩니다

⑦ 노무비 납부

집행계고를 했음에도 불구하고 점유자가 부동산의 인도에 불응할 경우 강제집행을 위한 노무비를 예납합니다

노무비는 집행신청을 한 부동산의 크기와 사용용도에 따라 가격차이가 있는데 아파트나 빌라의 경우 부동산의 전용면적을 기준으로 산출되는데 공장, 상가, 사우나 등 특수한 경우 노무사장이 현장에 방문하여 비용을 산출합니다

예를 들면 공장의 경우 크레인비용이 추가로 지출되고, 헬스클럽 등 무거운 기구가 있는 상가의 경우 더 많은 노무 인원이 필요하므로 비용이 추가됩니다

⑧ 강제집행

집행관과 노무인원이 현장에 출동하여 강제집행을 실시하는 단계

집행 당일에 점유자가 현장에 없거나 짐을 옮길 곳이 없는 경우 낙찰자는 차량비와 보관창고비용(1월분)을 추가로 납부해야 합니다

강제개문과 열쇠를 교체할 경우 그 비용도 추가로 소요됩니다

⑨ 최고서 발송

강제집행후 보관창고로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는 경우 낙찰자는 계속해서 보관창고비용을 부담해야 됩니다

강제집행을 하고 보관집행을 했는데 동산매각절차를 밟지 않아 보관창고에 있는 경우 창고비용을 계속 지불해야 하므로 강제집행후 점유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야 합니다

왜냐하면 짐을 찾아가라는 내용의 최고서가 없으면 유체동산경매절차를 밟을 수 없기 때문입니다

특히, 보관된 짐이 거의 폐기물 수준인 경우 점유자들이 찾아가지 않는 경우가 빈번하므로 이 절차를 반드시 거쳐야 합니다

⑩ 유체동산 매각신청

최고서 발송 후 1주일이 지나면 보관창고에 있는 짐을 유체동산 매각신청을 해야 합니다

양식은 법원에 비치되어 있습니다

⑪ 집행비용 예납 및 공탁

유체동산 경매를 실시하기 위한 집행비용을 예납하고 공탁금액이 나오면 법원내 은행에 납부해야 합니다

⑫ 유체동산감정

법원에서 지정한 감정사무실을 통하여 보관된 유체동산의 가격을 산정합니다

유체동산의 감정가격이2,000만원이 넘으면 추가로 감정료를 납부해야 합니다

⑬ 집행비용확정결정신청

낙찰자가 점유자를 상대로 부동산인도집행에 소요된 제반비용을 청구하는 단계입니다

⑭ 유체동산경매실시

감정된 유체동산을 입찰자들끼리 호가경매하여 낙찰이 되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁합니다

위 절차를 보면 알겠지만 법대로 하는 것도 쉬운 것이 아니네요. 그러므로 가능하면 점유자와 원만한 합의를 하는 것이 좋겠습니다

 

http://blog.daum.net/ippye/10269534     생활법률

 

http://lim1251.blog.me/150089240820      권리분석과 배당실무

 

http://cafeblog.search.naver.com/search.naver?where=post&sm=tab_nmr&query=%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EB%82%99%EC%B0%B0%ED%9B%84%EC%A0%88%EC%B0%A8&ie=utf8&nso=so:r,a:all,p:       경매 낙찰후 절차

 

 

출처 : GS 公認仲介士 事務所 2256 - 7070

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