[스크랩] 토지경매 입찰가 산정법

10월 들어 수도권 아파트 경매시장 못잖게 달아오를 것으로 주목되는 또 하나의 시장이 있다. 바로 전국 토지경매 시장이다.토지는 자산 안정성이 풍부하고 장기간 보유에 따르는 리스크가 적어 경기만 회복되면 투자 1순위 품목으로 자리잡을 것이 유력시되는 매력적인 부동산이다.

 

이에 따라 경매시장에서는 벌써부터 좋은 토지를 차지하려는 입찰자들이 줄을 서고 있다. 부동산태인 통계에 따르면 8월만 해도 4826명에 그쳤던 전국 토지경매 입찰자 수는 경기 해빙무드가 조성된 9월 들어 5162명으로 늘었다. 이 달도 18일 기준 입찰자 수가 3000명을 넘은 상황으로 월말이 되면 6000명을 넘어설 것이 유력시된다.

 

그러나 토지경매를 위해 막상 입찰에 나서보면 상당히 곤혹스러운 경우가 많다. 법정지상권이나 분묘기지권 같은 특수권리의 해결은 둘째 치더라도 입찰가 자체를 어떻게 산정해야 할 것인가를 두고 고민하는 이들이 적지 않다.

 

 

아무래도 가장 많이들 참고하는 정보는 공시지가일 것이다. 어지간한 토지는 모두 기준지에 따른 공시지가 측정이 가능하고 무엇보다 정보 접근이 용이하기 때문에 기초적인 자료수집 과정에서 공시지가는 반드시 포함된다.

 

그러나 토지 입찰가 산정에서 가장 중요한 근거로 사용돼야 할 데이터는 결국 인근 토지물건의 실거래가 정보다. 구하기 어렵지만 실제 물건의 적정 가치를 가늠할 수 있고 나아가 더 싼 값에 낙찰받아 차익을 추구할 수 있는 근거가 되기에 실거래가 데이터의 중요성은 두말할 나위가 없다.

 

실제 지난 주 토지경매에서 낙찰된 화성시 남양동 소재 토지 물건을 살펴보자. 이 물건은 경기도 화성시 남양동에 위치한 대지 용도의 토지로 지난 15일 진행된 경매에서 물건 번호 1번과 2번, 8번 등 3개가 낙찰됐다.

 

 

위 3개 물건의 낙찰가를 분석해보면 각 입찰자가 판단한 ㎡당 가격이 적게는 2만원, 많게는 11만원 가량 차이가 난다. 공시지가가 가장 비싼 8번 물건의 낙찰가가 오히려 가장 저렴했고, 2번 물건이 3개 물건 중 가장 비싸게 매각됐음을 알 수 있다. 즉 공시지가가 입찰가 산정의 절대적인 기준이 되기란 불가능하다는 것을 알 수 있는 것이다.

 

오히려 이 낙찰가 정보는 본 건 인근 토지 실거래가 정보(표2)와의 비교에 의한 새로운 기준을 바탕으로 평가할 수 있다.

 

 

올해 거래된 남양동 소재 토지 중 위 낙찰건과 인접한 물건 8개의 실거래가를 보면 1㎡당 최저가는 64만7000원, 최고가는114만5000원으로 약 50만원의 격차가 존재한다.

 

◈ 실거래가 정보와 관련, 문의가 있으신 분은 가격조사팀(02-3487-9902)으로 전화 주시기 바랍니다.

 

여기에 지난 15일 경매 낙찰된 토지들의 1㎡당 낙찰가를 대입∙비교해보자. 1번과 8번 물건은 1㎡당 낙찰가가 61만원, 59만원 선으로 매매가보다 더 저렴하다. 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 경매의 장점이 잘 드러난 낙찰건으로 평가된다.

 

반면 2번 물건 낙찰가는 70만원으로 매매가와 비교해 저렴하다고는 볼 수 없다. 60만원대에 거래된 매매건이 4건이나 존재하기 때문에 얼핏 보면 입찰가 산정에 실패한 것으로도 볼 수 있다. 하지만 전후사정을 따져 보면 이 물건이야말로 경매의 묘를 절묘하게 살려 낙찰에 성공한 케이스다.

 

이 날 함께 경매된 3개 토지에 몰린 입찰자는 총 53명. 이 중 절반에 가까운 24명이 바로 이 2번 물건으로 몰렸다. 이 물건이 이처럼 높은 인기를 누린 것은 삼거리에서도 바로 코너자리에 위치해 있어 향후 활용도나 가치 상승 여지가 높기 때문으로 풀이된다.

 

이런 점들을 종합적으로 감안했을 때, 2번 물건 낙찰자는 철저한 조사를 거친 뒤 합리적인 범위 내에서 써낼 수 있는 가장 높은 입찰가를 산정, 베팅한 것으로 봐야 한다. 이처럼 공을 들인 결과, 낙찰자는 개발이 예정된 노른자위 땅을 시세 대비 적당한 가격에 매입하는 기쁨을 누리게 됐다.

 

반대로 낙찰자 1명을 제외한 23명의 응찰자는 결과적으로 헛걸음한 셈이 됐다. 경매 대상물건의 주변 실거래가 정보의 수집 및 파악에 실패한 것이 헛걸음의 이유라는 사실은 말할 것도 없다.

 

토지는 아파트나 빌라 등 주택에 비해 명도가 쉽다는 장점이 있다. 속된 말로 땅바닥에 누워 "명도해줄 수 없다"고 소리지르며 버티는 사람은 드물 것이기 때문이다. 따라서 토지는 매매나 경매의 구분이 사실상 무의미하다. 같거나 비슷한 물건이라면 남들보다 저렴하게, 합리적인 가격으로 매수하는 사람이 진짜 승리자인 것이다.

 

진짜 승리자로 가는 길을 찾기 위해서는 `주변 물건들의 실거래가 정보` 같은 핵심적인 데이터를 수집한 뒤 물건가치를 분석∙평가하고 이를 입찰가 산정에 응용할 수 있어야 한다. 태인 뉴스레터 독자는 물론, 토지를 매수하고자 하는 투자자들이 결코 잊지 말아야 할 기본 중의 기본이 바로 실거래가 정보인 것이다.

 

 

부동산태인 홍보팀

출처 : 저당권투자☞부동산경매☞재테크☞법원경매☞정교수실전경매

글쓴이 : 루틴 원글보기

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