[스크랩] [스크랩] 경매로 돈버는 방법

◆ 어떻게 하면 경매로 돈을 벌 수 있죠?

오랫동안 법원경매에 관련된 일을 하면서 주위 사람들로부터 가장 많이, 가장 흔하게 받는질문은 당연히 ‘어떻게 하면 경매로 돈을 벌 수 있나요?’ 이다.공부에 왕도가 없듯이 경매로 돈 버는 방법도 다양하고 딱 떨어지는 정답이 있을 수는 없을 것이다. 

일반적인 이야기를 하자면, 투자의 기본을 지키는 것과 아울러 “부동산”이라는 종목특성에 맞는 전략수립도 필요할 것이다. 
종합적이면서도 세부적인 전략과 안목을 동시에 요구하는 셈인 것이다. 

법원경매의 투자대상은 크게 법률적인것과 부동산지식에 관련된 것으로 분류할 수 있는데, 일반적인 투자자 입장에서는 
이 두 가지 모두를 완벽하게 대처하기는 어려우므로 각자 스스로 가진 역량, 동원 가능한 자원 등을 잘 살펴서 
나의 여건에 맞는 투자가 어떤 것 인지를 먼저 정할 필요가 있을 것이다. 

따라서 법률적인 면에 좀 더 자신 있는 사람은 법적인 측면의 분석이 많이 요구되는 물건에서 진주를 찾아야하고 부동산 즉, 자산 가치에 능통한 사람들은 그 분야에서 진주를 발견하려고 하는 것이 아무래도 성공투자의 가능성이 높을 것이다.

물론 위 두 가지 능력을 다 갖추고 있다면 금상첨화이겠지만 일반적인 투자자 입장 에서는 사실상 불가능하다는 점에서 자신의
투자역량과 여건에 맞는 적절한 투자분야를 선정하는 것이 투자의 가장 기본이 되는 것이다.

남들보다 좀 더 잘 하고 정확하게 볼 수 있는 나의 능력이 무엇인지, 아니면 나의 부족한 능력을 보완해 줄 수 있는 믿을 만한 
전문가가 있는지를 정확하게 판단한 다음에 투자대상을 정하는 자세가 성공투자의 첫걸음이 되는 것이다. 
만약 냉정하게 평가해서 이런 저런 능력도 없다면, 수익률은 낮지만 안전한 종목에 만족하는 것이 오히려 지혜로운 결정일 수 있다. 

자신의 능력을 넘는 과욕은 결국 화를 부르게 되고 실패로 이어질 수 있기 때문이다. 특히, 상당한 금액이 소요되는 부동산 투자의 특성상 한 두 번의 실패만으로도 상당기간 만회가 어려운 처지에 놓이게 되기 때문에 크게 성공하는 전략보다는 실패하지 않는 전략을 가지는 
마인드가 차라리 더 중요할 수 있다. 


◆ 사람들이 요즘 경매에 관심 갖는 이유는?

일반적인 부동산시장의 경우 여러 가지 사정으로 인하여 장기적인 불황의 늪에 빠져있지만 법원경매의 경우 경매시장 자체가 
정상적인 매매시장과 달리 공적인 힘이 동원된 강제적인 매각절차에 의한 처리절차이므로 정상가에 비해 저렴하게 취득할 가능성이 높아 당연히 손해는 보지 않을 가능성은 매우 높을 것이다. 

권리분석이 복잡한 사건은 아무래도 일부분이고, 대부분은 권리관계에 큰 문제가 없으므로 평이한 물건들 위주로 낙찰 받는다는 마음을 가지면 큰 수익은 기대하기 힘들지만 정상가에 비해서는 할인된 가격으로 취득하게 될 가능성이 높기 때문에 법원경매가 
요즘 부동산 재테크방법으로 각광받고 있는 것이다. 


◆ 경매 투자로 돈 버는 사람들의 특징

앞에서 이야기한 투자의 원칙과 노하우를 잘 지키는 사람이 당연히 돈을 벌게 될 것이다. 

투자의 특성상 주식과 마찬가지로 경매도 “우연”이나 “요행”도 있을 수 있지만 이는 한 두 번 정도에 그치게 된다. 
결국 장기적으로는 “실력”이 성패를 좌우하게 될 수밖에 없다. “아는만큼 보인다” 는 말이 바로 정답일것이다.
평이하고 단순한 물건들로 대박의 수익을 낸다는 것은 불가능하기 때문에 결국 남들이 갖추지 못한 혜안을 갖추어야 하고, 
그러기 위해 남들 보다 많이 공부하고 많이 경험해야 할 것이다. 

하지만, 다방면의 공부와 경험쌓기 에는 역시 한계가 있을 수밖에 없으니, 나만의 전략분야를 선정해서 여기에 집중하는 전략이 필요한데 바로 “선택과 집중”이다. 예를 들어서 토지나, 아파트, 상가와 같이 특정종목을 위주로 선택하는 것도 생각할 수 있을 것이다. 

내가 아는 경매전문가는 공장과 창고에만 전문적으로 투자한다. 보통 주택이나, 상가, 토지 등 이것저것 닥치는 대로 다양한 것에 
투자하는 일반적인 투자자와는 달리 애초부터 공장과 창고에 관련된 일을 해 온 경험을 살려서 경매투자도 공장과 창고에만 집중한다. 

다년간의 공장이나 창고 거래 노하우로 입지조건이나 수익률에 대한 전문성을 바탕으로 법률적인 것에 대한 전문가의 적절한 자문을 
받아가며 입찰하는데 당연히 성공가능성이 높고 많은 수익을 기대할 수 있을 것이다. 

반대로 종목이 아닌 특정지역을 위주로 접근하는 분들도 있다. 이 분은 원래 강원도횡성에 오래 거주한 토박이라서 경매물건도 
횡성지역에 소재하는 것만 취급하고 있다. 이 지역에 오래 살다보니 지역에 대한 확신을 강하게 가지게 되었고 다른 지역물건은 아예 관심을 접고 오로지 횡성지역의 경매물건 그중에서도 특히 토지에만 관심을 가지고 투자한다. 
지역에 대한 오랜 거주경험으로 현재 이 자리가 십년 전에는 어떤 모습이었고 그 주변은 어떤 상황 이었는지 하는 정보를 완전히 꿰고 있다. 투자 하고자하는 토지의 인근주변과 세부적인 골목까지의 현재는 물론이고 과거까지 정확히 꿰뚫고 있다 보니 미래의 발전가능성에 대한 예측이 보다 정확하게 되므로 자연히 수익률은 높을 수밖에 없을 것이다.

◆ 경매로 실패하는 사람들의 특징

주식투자와 마찬가지로 경매투자역시 투자에 대한 기본을 갖추지 못한 사람들이 주로 실패를 할 수밖에 없다. 어설픈 경험으로 
섣부른 결정을 하게 되면서 우를 범하는 경우가 많은데 경매투자는 쉽게 보이지 않는 하자가 있을 수 있는 기본적으로 위험한 투자이다.

그럼에도 불구하고 전문가의 도움 없이 자신의 짧은 경험을 믿고 쉽게 투자를 결정하는 경우가 의외로 많다. 정확하고 확실하지 않으면 미리 자문을 받아 투자를 했어야 하는데 잘못 투자한 후에서야 비로소 자문을 받고 후회하게 되는 셈인데, ‘경매투자에는 항상 
보이지 않는 복병이 있을 수 있다’는 마음가짐으로 전문가의 자문을 미리 구하는 자세가 매우 중요하다.

물론 초보자의 자세로 스스로를 낮추고 주변 자문을 받아 투자를 하더라도 잘못된 자문을 받아 실패하는 경우도 자주 접하게 된다. 
경매수강학원 등에서 만난 동료 수강생이나 강사라고 하는 본인 보다 실력이 나은 정도의 사람의 자문을 과신해서 
잘못된 투자결정을 하는 경우가 의외로 많은데 이런 자문은 잘못될 경우 책임을 물을 수도 없는 성격이기 때문에 절대 맹신해서는 안되며 반드시 실력과 경험이 검증된 사람에게 자문을 구해야 될 것이다. 

아울러, 정확한 안목을 갖추지 못한 상태에서 재개발이나, 재건축과 같은 단발성 호재에 휩쓸려서 투자했다가 상황이 취소되거나 ,
변동되어서 실패하게 되는 사례도 흔한 일이다. 따라서 자기 확신이 아니라 시류에 편승하는 투자로는 역시 성공하기가 어려울것같다. 

◆ 경매 고수가 되는 빠른 길은

일단 경매투자에 대해 확신을 가질 필요가 있을것같다. 결국, 어떤 분야 이건 간에 고수가 된다는 것은 상당한 시간과 노력이 투자될 수밖에 없는데, 확신이 뒷받침되지 않고서는 상당한 시간과 노력투자가 지속적으로 불가능하기 때문이다. 큰 돈 벌겠다는 욕심만으로는 절대 고수가 될 수 없다. 고수의 반열에 빨리 도달하려면 어떤 방식으로든 분야를 좁혀야 할 것이다. 

투자물건별로 보면 크게는 토지와 건물 세분화하면 대지, 임야, 전, 밭, 주거용, 상업용, 공동주택, 단독주택, 근린생활, 모텔, 공장, 창고 등 분야가 부지기수로 많고 쟁점이 되는 법적인 권리별로 보더라도 유치권, 법정지상권, 선순위가등기, 대항력있는 임차권 등 분야가 많다. 물건 종목별이건 법적인 쟁점별이건 간에 많은 분야를 두루 취급하게 되면 개별 특정분야의 실력은 쉽게 급상승할 수가 없다.

따라서 해당 분야를 대폭 좁혀서 연구하고 경험하면 해당 분야의 고수단계에 도달하는 시간은 훨씬 빨라질 수 있을 것이다. 일반인의 경우 평생 경매 투자하는 횟수가 10건 내외임을 감안한다면, 굳이 다방면의 분야를 섭렵할 필요는 없을 것 같다. 자기가 전문으로 하는 특정분야를 정해서 평생에 걸쳐 절대고수가 되겠다는 마음가짐으로 연구하고 꾸준히 관심을 가지면 기대 이상으로 빨리 고수자리에 등극할 수 있을 것이다.

◆ 경매 공부 어떻게 해야 할까?

경매에 관련된 일을 하면서 많이 안타까운 일들 중 하나가 기초를 제대로 쌓지 않은 채 경험으로만 경매를 배운 사람들이 만들어낸 잘못된 지식들이 시중에 많이 회자되고 있다는 점이다. 이런 사실을 알지 못하고 경매초보자들이 이런 지식을 배우게 되면 부지불식간에 잘못된 지식체계가 머릿속에 기억 되면서 나중에는 바로잡기가 쉽지 않게 된다. 마치 기본 동작을 제대로 배우지 않고 시작한 운동습관은 고치기 어려운 것과 비슷하다.

시작단계 에서부터 제대로 검증된 지식을 배우려는 자세가 중요하다. 어설프게 단권화, 요약화된 지식만으로는 부실한 기초를 자초할 수 있다는 것도 우리가 경매공부를 하면서 경계해야 하는점일것이다.

 

 

출처 : 저당권투자☞부동산경매☞재테크☞법원경매☞정교수실전경매

글쓴이 : 어마니너스 원글보기

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